広島県福山市神辺町大字下竹田字亀田４１番３(御領駅・湯野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


23,300円

2016年01月01日に行った広島県福山市神辺町大字下竹田字亀田４１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,300円/㎡としました。

広島県福山市神辺町大字下竹田字亀田４１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市神辺町大字下竹田字亀田４１番３
住居表示 
価格23,300円/㎡
交通施設、距離御領、2,100m
地積523㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、店舗、農地が混在する地域
前面道路の状況西6.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

村重力也氏による調査レポート

不動産鑑定士村重力也
価格23,300円/㎡
個別的要因特に変動要因はない。
地域要因市街化調整区域に位置するため、特段の地域要因に変動はないが、一般的要因の影響を受けて地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測農家住宅等を中心とする旧来からの既成住宅地域である。市街化調整区域内に位置し地域の変動要因もなく、利便施設等への接近性から宅地需要は乏しく地価は依然弱含みである。
市場の特性同一需給圏は神辺町外延部を中心とした既存住宅地域一円。需要の中心は、世帯分離による地縁性を持つ者が大半を占める。当該標準地が存する下竹田地区は都計法34条11号に該当せず外部転入は少なく、利便施設等へのアクセスから外部転出も認められる。調整区域内でも開発可能なエリアとの2極化傾向は依然続いている。需要者の中心価格帯は郊外地域のため需要者の敷地規模からバラツキがある。
一般的要因アベノミクスによる景気感応度は高まりつつあるが、宅地需要はエリアによる選別が強く2極化傾向が依然続いている。

古井正則氏による調査レポート

不動産鑑定士古井正則
価格23,300円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因地域要因に特段の物理的変動は認められないが、市場全体での需要収縮が窺える中、価格の二極化がやや顕在化しつつある。
地域要因の将来予測福山市北部地域の神辺町東部地区に存する比較的古くからの集落地域であるが、旧来型村落地域に係る宅地需要は相当に低位であり、市場内の価格の二極化傾向を受け当面は価格低落基調が持続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は神辺町東部地区等を中心とした福山市北部市街地郊外及びその周辺に位置する市街化調整区域内における住宅地域一円。主要な需要者は地縁性を有する自己所有目的の個人等と推測されるが、地域の高齢化や市街化区域内の新規宅地供給の増加等を背景に郊外の旧来宅地に対する需要減少がやや顕著となっており、価格の二極化傾向として顕在化している。また、取引数の総体的な少なさや画地規模の多彩さ等により、中心的価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因金融緩和や不動産融資拡大の恩恵は地方経済においては相応に限定的で、消費支出の低迷等に表象される様に実体経済もやや弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5565275
北緯 133度4156062

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

広島県深安郡神辺町大字下竹田字正畑３０１３番１広島県福山市東村町字延江１８５９番広島県福山市神辺町大字下竹田字亀田４１番３

参考：近隣駅の地価相場

御領駅(地価相場 35,600円/㎡)湯野駅(地価相場 33,000円/㎡)子守唄の里高屋駅(地価相場 42,200円/㎡)神辺駅(地価相場 46,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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