地域要因

兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化が見られる。イオンモール神戸南が着工し、まちづくりに変化が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、アパートなどが見られる既成の住宅地域であり、今後とも概ね現況を維持するものと予測される。周辺地域での都市基盤整備が進み、住環境は熟成しつつあり、地価は強含みで推移している。

価格決定の理由

付近にはアパートなども見られるが、小規模の戸建住宅が中心で自用目的での取引が主流である。対象地は画地規模が小さく合理的な賃貸経営は困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は付近の取引事例をもとに適切に算定されており、売買実勢を反映するものと認められる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

広幅員道路沿いの住商工混在地域としての地域的特性を維持しており、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域内には事業所やマンション等が混在しているものの、自用目的の取引が中心である。最寄駅、街路状況等、地域的特性において類似性が高い多数の事例より求められた実証的な比準価格を標準とし、適切な想定建物より得られた収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模住宅を主とする古くからの住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、需給はやや限定的である。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を主とする既成住宅地域であり、当面はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における環境等の類似した多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周囲にはアパートも散見されるが、画地規模等の条件により経済合理的な賃貸経営が成り立つ賃貸住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

兵庫運河周辺都市景観形成地域内に存しており、地域要因に顕著な変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ中に低未利用地や併用住宅も散在する住宅地域であるが、自己使用目的での取引が支配的な市場環境にあり、事業採算性の観点から、有効な賃貸住宅を想定することが非現実的であったため、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特別の変化は認められない。長田区南部の平坦な住宅地域で利便性の良好な地域である。

地域要因の将来予測

神戸市南部の区画整理済の平坦な住宅地であり、最寄駅や都心への接近性も良く、生活利便施設も集積しており住宅地としての熟成が期待される。需要は堅調で地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さいため、経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益目的の取引もほとんど見られないことから収益還元法は適用しない。自用目的の戸建住宅地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として意思決定を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR高架線・南側、広幅員道路沿いの住商混在地域であり、特に目立った変化は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、マンション、事務所、作業場等が混在する地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

 住工混在地域から共同住宅等の多い住宅地域に移行しつつある地域で賃貸共同住宅等の賃貸例も多く見られる。地域の土地取引は自用目的が中心的であるが、近隣状況に鑑みて、投資採算・収益性等からの再検討も考慮するものとした。同一需給圏において地域的類似性の高い取引事例を収集・比準した市場の実勢を反映する比準価格を標準とし、収益価格も比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

臨海部に位置する住宅地域であり、付近において2017年に大型商業施設が開業予定であるなど、利便性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする臨海部の住宅地域であり、大型商業施設等の整備が近隣で予定されており、利便性の向上が期待される。なお、昨今の値ごろ感を反映して、地域における地価は安定的に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ臨海部の住宅地域であるが、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上、有効な賃貸住宅を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅近接の商業地域であるが、店舗の連たん性や集積が低く、商業地としての需要は弱い。

地域要因の将来予測

中高層の店舗や店舗併用住宅等の見られる地域であり、地域要因に特別の変動はなく、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

需要者の多くは収益性を考慮しつつも市場での取引価格の水準を重要な指標として意思決定を行っていると考えられる。比準価格は市場での成約価格を算定根拠として求めたものであり実証的な価格である。一方収益価格は想定要素を含む手法でありやや精度が劣る。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来よりの商業地域であり、地域要因も安定的に推移しており、顕著な変化は認められない。

地域要因の将来予測

中低層の事務所・店舗ビルが建ち並ぶ中に共同住宅等も混在する商業地域であり、大きな開発等の予定もなく、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中低層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、事業用地や収益物件としての需要が中心となる市場環境にあることから、収益採算性の観点からの検討をも十分に行う必要がある。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格に収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道後背に位置する混在住宅地域であり、地域要因に顕著な変化は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、大きな開発の予定等もなく、今後も現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、昨今の値ごろ感を反映して、地価はおおむね安定的に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅や共同住宅、事業所等が混在する市街地内の住宅地域であるが、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上、有効な賃貸住宅を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。