地域要因

事務所賃料・空室率の改善、マンション用途、ホテル用途の需要の競合もあり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中央大通沿いの中高層事務所ビルを中心とする商業地域であり、事務所賃料、空室率に改善傾向が見られ、取引利回りの低下、マンション及びホテル開発用地の需要もあることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は、稼働率改善は見られるが、事務所等の賃料が未だ回復途上にあり土地価格に見合う水準に未だ達しておらず、低位に試算されたが、需要者は収益性を重視すると考えられ、収益価格の検討は有用である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

オフィス需要が梅田地区等へ集中し、当地域のオフィス需要は低迷している。しかし、住居系不動産の需要は堅調に推移し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

事務所ビルを主とする商業地域であるが、オフィス需要は低迷している。都心居住エリアとして用途転換傾向が強く、マンション開発素地需要は堅調で、開発適地は地価上昇の傾向が認められる。

価格決定の理由

近隣地域は中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する取引事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を把握した価格であるが、長期的な収益性予測を前提とするため精度が劣ると判断せざるを得ない。そこで市場の特性を考慮して、比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、類似の公示地との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心居住希望者のニーズに適した地域であり、堅調なマンション需要によりマンション開発適地の地価は引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

都心居住希望者のニーズに適した地域であり、オフィスビル跡地にマンションが多く建設されている。既存マンション、開発素地などの投資用不動産の需要も旺盛であり、地価は上昇傾向での推移が予想される。

価格決定の理由

本件における市場参加者は、投資採算価値等の収益性を反映する収益価格を参考にしつつ、意思決定に当たっては代替競争関係にある不動産との比較の観点を重視するものと思料される。本件では、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、想定要因の介在する収益価格を比較考量のうえ、さらに、周辺標準地とのバランス検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 事務所の賃料相場は安定してきている。一般的要因に起因して都心立地の優位性によるタワーマンション等の需要は引き続き旺盛である。

地域要因の将来予測

 近隣地域は、中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域（船場地区）で、概ね当面の間現状のまま推移すると考えられる。近時タワーマンションへの転換も一部みられ、地価水準はこれら需要を含んで上昇傾向と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域は、既存商業地で収益価格を重視すべきだが、取引事例による比準価格は立地・用途面から信頼性が高い一方で収益価格は空室率低下・投資家の取引利回り安定・低下傾向にあるとはいえ、将来の変動予測が困難で、想定項目も多く規範性に劣る。よって、比準価格（事例は船場地区及び周辺類似地域・事務所用途）の実証性を精査しながら収益価格を比較考量しつつ、さらに指定基準地や類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事務所需要にやや回復の兆しが見えるが、需要の中心がマンション利用に移りつつある。

地域要因の将来予測

中高層の事務所、マンションが混在する商業地域であり、今後とも現状で推移すると予測する。地価水準は、マンション素地との競合関係が強く、今後も上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中層事務所や中高層マンション等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する取引事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を把握した価格であるが、長期的な収益性予測を前提にするため精度が劣ると判断せざるを得ない。そこで比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事務所等を中心とするエリアであるが、一部でマンションやホテル開発が見られ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は、船場地区内の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。最近ではオフィス用地としての需要のほか、その利便性に着目したマンション進出も活発となっており、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は当地域における賃料水準が低いまま推移していることや建築費高止まり等の影響から、比準価格に比し低位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 人口流入と立地選好により、一棟の事務所ビル、賃貸マンション需要（素地・転用収益物件）の引き合いが強く、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

 近隣地域は、中高層の事務所、店舗等からなる既存商業地域だが、一部マンションが見られる。近時一棟の事務所ビル需要も増加しており、住宅用途素地・収益案件も含め、地価は上昇傾向で推移するものと考えられる。

価格決定の理由

 近隣地域は、事務所賃貸を中心に居宅賃貸も底堅いが、近時の収益案件選別眼の厳しさ、賃料収入や投資利回りの変動リスクが高いことから長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（主に規模同等の事務所・共同住宅用途。）を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

オフィス市況は以前と比べ回復傾向にあるものの、都心中心部などに比べ需要は底堅いとは言い難い。一方、店舗、共同住宅等の需要は堅調である。

地域要因の将来予測

事務所ビル・店舗を中心に共同住宅等もみられる地域で、用途的にはほぼ現状維持で推移すると予測する。特に、店舗・居住用適地は引き続き堅調な需要があり、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は事務所ビルのほか店舗等がみられる商業地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段としても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は複数の類似事例を中心に求めており、地域の特性を踏まえた実証的な観点から市場性を反映し、その説得力は高い。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺のオフィス賃料・空室率は改善傾向にあり、国内外の投資家の旺盛な需要も相まって地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市内中心区の高度商業地に係る事例を採用して試算しており、市場実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視し、かつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。