地域要因

特に目立った変動要因はないが、中心商業地の地価上昇を受けて地価はやや上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

国道19号沿いに営業所・事務所・マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、特に目立った変動要因はないことから、当面は現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区内の幹線道路沿いの商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は賃貸マンション等の収益物件もみられるが賃貸市場の熟成の程度は低く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから収益価格は低位に試算された。近隣地域は自用の営業所や事務所が中心であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した混在住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熱田台地に位置し利便性、居住環境の良好な既成市街地で、新規の供給は少なく、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

金山駅徒歩圏に位置し利便性が良好な住宅地で供給が少なく、マンション需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規模の大きい取引事例を中心に試算したもので市場動向を反映した価格であるが、取引事情、画地条件等により査定価格間の開差が大きい。一方、開発法による価格は投資採算性から意思決定を行う分譲マンション業者等の視点を具現した価格であり確実性は高いが、建築費の高止まりにより低位となった。よって、比準価格をやや重視しつつ開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

名古屋市の商業の中心を構成する幹線道路に面するが、当該地域は繁華性が低く特段の変動要因は見られず、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、自社ビルや分譲マンション、賃貸の共同住宅としての利用が多い地域で住居系の賃料水準は、土地及び建物の一体価額に比べ低位にあり、収益価格は比準価格に比し低く試算された。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の取引が多い地域であることから現実的説得力が高い。したがって、比準価格を重視して、収益価格を関連付け、単価と総額との関連にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性の高い旧来からの住宅地域であり、居住環境も整備されており人気がある。地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地下鉄駅から近い、住環境及び交通利便性に優れる既成住宅地域であり、特段の変動要因もないことから、今後も現状を推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とする居住の快適性・利便性等が重視される住宅地域であり、自用の住宅を取得する目的の取引が中心である。対象標準地は画地条件等により経済合理性を満足させる収益建物の想定が困難で、収益還元法は適用できなかった。従って、市場の実態をより反映した比準価格を採用して、代表標準地との均衡に留意して、市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災リスクはあるものの利便性の良好な住宅地域であり、新規の供給も少ないことから需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

都心部に近い中小工業地であることから、地価は安定的に推移した。

地域要因の将来予測

中小規模の工場のほか、一般住宅もみられる工業地域で、生活利便性が良い為、住宅等への用途転用の可能性はあるが、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区及び隣接区の画地規模が類似する取引事例を中心に採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。賃貸倉庫等の事業用賃貸市場は未成熟で地価に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低廉となった。自用目的の土地取得が中心であり、収益性は重視されず、市場性を重視して意思決定をすることから比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来から繁華性が高く、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

土地利用形態に影響を及ぼすような要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、需要者は収益性を重視する法人等が想定され、価格決定にあたって収益価格は考慮すべきであるが、建築費の高騰により採算が悪化し収益価格は低位に試算された。したがって、現実的説得力の高い比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

震災リスクはあるものの利便性、居住環境の良好な住宅地域であり、新規供給も少ないため需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連にも留意の上比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

金山駅に近く、店舗等が見られる商業地域である。駅の利便性等を背景に需要は堅調である。

地域要因の将来予測

金山駅に近く、幹線道路沿いの商業地域である。良好な利便性等からマンションが増えていくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、金山駅南方の店舗や事務所が連たんする商業地域である。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、土地及び建物の一体価額に見合った賃料水準が形成されていないこと等から低位に試算された。本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。