地域要因

地域要因に特に大きな変動はなく、地下鉄東山線沿線の駅周辺の商業地に対する需要は依然として底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は鑑定標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は鑑定標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄池下駅至近の商業地であり、超高層マンションの竣工等により地域のイメージがアップしており需要は堅調といえる。

地域要因の将来予測

中層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地下鉄駅至近に超高層マンションが竣工完売し、商業繁華性が向上している。地価は一般的要因の動向に左右されやすいが、当面は上昇基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は鑑定標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であるが、最寄駅への接近性が良好で利便性が高いため、閑静な住環境を維持しつつ共同住宅等の増加も予測される。

価格決定の理由

本件では、経済合理性を有する賃貸住宅の建築が想定できず、収益価格については試算しなかった。当該地域は、共同住宅、賃貸マンション等も見られるが、対象地の画地規模を考慮すると自用目的での取引が一般的で、収益性よりも居住の快適性が重視される。また、比準価格は市場実勢を反映しており市場参加者の観点から説得力も高いと考えられることから、比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中低層の店舗併用住宅等の建つ旧来からの商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

店舗、事務所ビル等が連たんする商業地域であり、地域要因に特段の変動要因はない。

価格決定の理由

比準価格は、幹線又は準幹線道路沿いの商業地の事例を中心に採用し試算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。対象標準地の存する地域は店舗、事務所ビル等が見られる商業地域であるが、収益価格はやや低位に試算され、収益性を中心として価格が形成されているとは言い難い。本件では現実の需給の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅を中心とし、居住環境・利便性ともに良い準優良住宅地域であり、広域的で潜在的な需要は強い。地価は上昇するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場実勢を反映した実証的な価格であり、本件においては、収益価格が低位に試算されている。対象地の市場の特性として居住環境等を重視して行動する需要者が中心であり、価格に見合った賃料水準が形成されていないことに起因するものと考えられる。以上より、比準価格には高い説得力が認められることから、比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、さらには代表標準地との均衡にも留意し、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名東区に隣接する区画整理後の熟成した既成住宅地域で、住環境に恵まれた地域である。地域要因に特段の変動はなく、安定的に推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの熟成した住宅地域のため殆ど変化はなく、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。当該地域の住宅需要は堅調で、地価は緩やかな上昇で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格及び収益価格を求め鑑定評価額を決定した。比準価格は、不動産市場の実態を反映した実証的な価格で、収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。近隣地域は、幹線道路背後の戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、収益性よりも快適性・利便性を重視して価格が形成される地域である。したがって、比準価格を重視して、収益価格を参考とし、さらに代表標準地に係る価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

飲食店ビル等が建ち並ぶ商業地域。特段の変動要因は見られないが、一般的要因の影響もあって需要は強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は飲食店ビル等が建ち並ぶ地域であり、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高騰により採算が悪化し不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高いが、査定価格間に開差がある。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

中低層の小規模店舗、事務所等が建ち並ぶ従来からの近隣商業地域であり、特段の変動要因は見受けられない。地価は一般的要因の動向に左右されやすいが、当面は上昇基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例も価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有する。収益価格は本件では店舗兼共同住宅を想定し試算しているが、当該地域では賃料水準が低く収益に基づく土地価格の形成がなされていないと思料する。本件需要者は収益目的より自用目的での取引が多いと考えられるため、より説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

事務所ビル、住宅等が見られる商住混在地域である。特段の変動要因は見られないが、一般的要因の影響もあって需要は強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は地下鉄駅徒歩圏内の利便性の良好な地域であり、収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高騰により採算が悪化し不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高いが、査定価格間に開差がある。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中高層ビルに低層店舗も見られる商業地域であって、需要者の中には収益性を重視する個人や法人も考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性にやや欠ける商業地であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

低層店舗、共同住宅、事業所等が見られる。郊外型の商業地域。住宅用途への転用も見られるが、当面は現状のままの土地利用形態を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中層の店舗兼共同住宅等も見られる商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中低層店舗や高層マンションが見られる商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家も考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。比準価格は、幹線、準幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格をやや重視するも、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、地下鉄駅の至近に位置し、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

駅至近の中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因は安定しており、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、試算価格の説得力の観点から、市場参加者の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、居住環境を大きく変動させる要因は認められない。利便性に恵まれた住宅地域に対する需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件では、経済合理性を有する賃貸住宅の建築が想定できず、収益価格については試算しなかった。当該地域は、共同住宅、賃貸マンション等も見られるが、対象地の画地規模を考慮すると自用目的での取引が一般的で、収益性よりも居住の快適性が重視される。また、比準価格は市場実勢を反映しており市場参加者の観点から説得力も高いと考えられることから、比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。