地域要因

最寄駅より遠隔地に位置するものの、良好な居住環境を背景にして地価は上昇傾向にある。未利用地を利用した戸建分譲が進捗している。

地域要因の将来予測

空地も見られる区画整理済み住宅地域である。周辺にミニ開発物件が見られるとおり、漸次熟成度の向上が見込まれる。最寄駅より遠隔地に位置するものの、居住環境良好のため地価は微増基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的な地域であり、しかも賃貸物件用地としては十分な地積を有しておらず、採算性を充足する賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることや売買先例を指標にして価格決定をする需要者が通常であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域は県道沿いの路線商業地域で、土地価格は横這いである。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等を主体とする旧来からの路線商業地域で今後の発展性は乏しく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は既成市街地に所在するため土地再調達原価の把握が困難であり積算価格は適用しない。従って、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心に、事業者向けの商業用賃貸物件が需給、賃料水準ともに弱い賃貸市場を反映した収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周囲に事業所等も散見されるものの、居住環境は比較的良好であり、地価は底堅く安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、低層一般住宅を中心とする地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のまま推移するものと思われる。地価は底堅く安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく、賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名鉄小牧線沿線の住宅地域であるが、駅徒歩圏内で利便性は良く、地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

市街地の住宅地域としてほぼ熟成しており、地域の変動を誘発する要因も特段認められないことから、当面、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺では、アパート等の収益物件も見られるが、間口等の制約から経済合理性のある共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は信頼性の高い取引事例から試算できた。地域の取引は、自己使用目的が主流であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められる。よって、本件では、比準価格を重視し、代表標準地との検討、不動産市場動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北区の庄内川以北に位置する混在住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持し、又、地価は引き続き安定基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、面積・間口等の画地条件を踏まえた結果、対象標準地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺には高層マンションも見られ、駅に近い立地条件から、駐車場や低利用の共同住宅等の開発も予測され、地価は上向き傾向にある。

地域要因の将来予測

中小の戸建住宅、共同住宅、事業所等が混在する駅に近い街区であり、今後周辺の共同住宅や事業所施設について、駅利便性や耐震問題等から開発や建替えが進む可能性を含んでおり、地価はやや上向き傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は賃貸住宅の想定について規模が小さく、画地条件の制約から現実の収支上経済合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、現実の取引事例から求めた実証的な価格であり、事例の選択や価格形成要因の分析を慎重に行ったことから、精度が高く説得力を有する。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連、市場の需給動向を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

庄内川の北側に位置し、利便性がやや劣る住宅地域である。地域要因に変動は見られず、需要は安定的で地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地規模等から、事業収支に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名鉄味美駅徒歩圏の熟成した住宅地域だが、勝川駅からの住宅需要の強さが影響しており需給は引き締まっている。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で今後も現状の利用形態が継続するものと見られる。最寄駅とは異なるが勝川駅を中心とする住宅需要が波及しており、今後も地価は堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益物件の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。以上より、本件では市場を反映した取引事例より求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心部地価上昇等の影響はあるが、名古屋市北区の北端部にある発展途上の混在住宅地域であるため、この1年間での地価はほぼ横這い状態にある。

地域要因の将来予測

駐車場等の見られる発展途上の住宅地域で、今後は徐々に現在の用途を維持しながら、熟成していくものと予測する。地価水準は当面横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、採算性のある収益物件が建てられないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格で、事例の選択や方式の適用を慎重に行った結果、精度は高い。また、自己使用目的の取引が中心である住宅地域の実情等を考慮し、市場の需給動向を総合的に勘案した結果、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、対象地が代表標準地のため過去半年間の変動要因にも留意した。

地域要因

 近隣は庄内川以北の住宅地域であるが、環状線の南側に所在する居住環境が良好な住宅地であり、需要もあることから地価は安定的に推移している

地域要因の将来予測

 近隣は農地が散見される熟成途上にある住宅地域であることから、まとまった空地を中心に住宅地化が進行するものと思料される。また地価水準については当面、横這いで推移するものと予想される。

価格決定の理由

 対象標準地は画地規模が小さく、収益物件の想定が困難であることから土地残余法の適用は断念した。また近隣は一般住宅を中心として農地が散見される熟成途上にある住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との検討を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

勝川駅周辺の住宅地域は、名古屋市への通勤利便性等から、需要は堅調に推移しており、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

市街地の住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因に影響を与える特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心である。一方、画地条件による制約から共同住宅の合理的な賃貸経営は難しく収益還元法は適用できなかった。また、周辺地域には賃貸マンション等は見られるものの、収益投資目的の土地取引は極めて少ない。よって、春日井市南西部の取引事例より求めた市場実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに単価と総額との関係等を総合勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模建売開発やMRJ関連の用地取得が見られるほかには、特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

名古屋市北区に近い住宅地域で、環境整備が徐々に進んでいるなど、住宅地として緩やかに熟成していくものと予測する。需給は概ね均衡しており、地価は当面ほぼ横ばいにて推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は住宅地で、駅距離が遠く賃貸需要が見込めず、現実に収益目的で投資される画地条件とはいえないため、収益還元法は適用しなかった。住宅地の取引は居住目的が殆どで、周辺取引価格の水準を指標に価格が決定される実情からも、現実の取引価格から求めた比準価格は説得力があると判断する。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を十分に踏まえ、単価と総額との関連、市場の需給動向を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

鉄道駅よりやや離れるが、良好な居住環境を背景にして需要は堅調である。特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅中心の住宅地域であり、概ね熟成している。住宅地需要の堅調な地域であり、今後も既存建物の建替えや建売住宅の分譲を中心に、現状と同様の特性を保ちつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格はJR勝川駅北方の住宅地の取引事例を中心に採用して試算することができた。画地条件の制約等により収益価格は試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。