地域要因

海岸近くに位置する閑静な住宅地域である。周辺の地価はここ1、2年でようやく下げ止まり傾向が続くようになった。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅が建つ中に共同住宅等も見られる海岸近くの住宅地域である。近時においては海岸近くの住宅地としての下落傾向は収まっており地価は概ね横ばいで推移していくことが予測される。

価格決定の理由

対象地は江ノ島電鉄沿線の海岸部近くの住宅地に位置し、周辺でアパート等の収益物件も見られるものの需要の中心となっているのは、あくまでも居住の快適性等が重視される自用目的の取引としての戸建住宅であるため、賃貸市場は成熟しておらずこのため収益価格は低位となった。従って、本件では市場性を反映する取引事例を採用して試算した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

観光地としての要素を一部有する商業地で、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

 当該地域は周辺に著名な寺院等を始めとする観光施設が多い商業地域。最近は新たな観光関係の店舗の出店が目立つ。地価動向は若干の上昇傾向にある。今後の動向は流動的と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域には観光客対象の貸店舗も一部認められ、ある程度の賃貸市場も有すると認められる。しかし、利回りを中心とした完全な収益性に基づく市場としての成熟度はやや弱い。よって、代表標準地と検討した価格を充分に考慮のうえ、収益価格を比較考量し、自用目的の取引が主である取引事例より求められた比準価格を重視、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

丘陵部にあって区画整然と戸建住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域。格別の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

江ノ島電鉄線沿線の丘陵部にあって閑静な住環境が形成されており、今後も現況を維持していくものと予測する。画地規模がやや大きく、総額と利便性とのバランスから、当面の地価は弱含みで推移するものと判断する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ環境良好な分譲住宅地域である。地域内の戸建住宅は、転勤や居住者の高齢化等の事情によって賃貸に供される事例が見られるものの、その収益性に着目して取引されることは少なく、居住の快適性及び利便性等を重視した自用目的の取引が多くを占める地域である。したがって、市場の取引実勢を反映した比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討をも踏まえて本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、アパートが見られる住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。周辺の大規模地の動向が今後の変動要因である。

地域要因の将来予測

一般住宅の中にアパートが混在する住宅地域である。今後も同様の環境を継続すると予測される。地価はやや選好性の弱いエリアであるが、値ごろ感から横這い傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺の取引は少ないが、比準価格は、同一沿線の事例を中心に信頼性の高い取引事例に基づき試算された。収益価格は、収益目的のアパートが多く見受けられるが、自己使用目的が取引の中心であり、比準価格に比し低位に求められた。土地価格に見合った収益が得られない実情を反映している。以上、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の知名度のある成熟した住宅地域で一定の需要は見込めるが、郊外型立地に対する需要減退の影響はある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟した地域であり、今後とも現環境を維持するものと予測される。市場の取引量も少なく、周辺地域の地価動向から地価は弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は閑静な戸建住宅地域で、居住の快適性、利便性が重視される地域性を有し、収益性を求める取引は殆ど見られない。したがって、不動産市場は賃貸目的は空家等の有効活用を目的とした戸建住宅の賃貸が多く、集合賃貸住宅は地元地権者の有効利用に限られ、自用目的での取引が支配的な地域である。以上から、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視して収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鎌倉市内では、平坦地と丘陵地で地価の二極化が進んでいる。長谷駅、鎌倉駅周辺は、観光客等も堅調で地価も比較的堅調に推移してる。

地域要因の将来予測

「旧鎌倉」地区の中規模住宅が建ち並ぶ環境の優れる住宅地域である。地域要因に大きな変動要因が認められないことから、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、もっぱら自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場の成熟の程度は低い。典型的な需要者は、自己の住宅地として購入する個人が考えられる。当該需要者は、収益性よりは居住の快適性・利便性を重視し、市場性に基づく実証的な比準価格の説得力は高く、収益価格の説得力は劣るものと考えられる。よって、比準価格を重視して収益価格を参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は居住環境良好な「旧鎌倉」地区の既成住宅地域である。格別の変動要因は認められず、現在の住環境を維持していくものと判断される。

地域要因の将来予測

近隣地域は閑静で良好な居住環境を有する「旧鎌倉」地区の熟成した住宅地域である。地域の特段の変化は予測されないため、今後も居住環境良好な住宅地域として推移するものと判断される。

価格決定の理由

対象標準地は駅から徒歩圏の熟成した中規模一般住宅地域に存する。主たる需要者は自己使用目的の個人であり、収益性よりも居住の快適性・利便性に基づく市場価値を重視して土地取引を行う。また、熟成した既成住宅地域であることから、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

新規マンション事業は適地の不足から縮小気味であるが、接近性に優れた良好な住環境から宅地需要は堅調傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益還元法の適用は困難であり、取引事例比較法及び開発法を適用した。比準価格は、一部事業中の土地を含め同等の開発事業が可能な取引事例から試算したもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、マンション事業者の投資採算性に着目した価格で最有効使用の観点から説得力を有する。以上から両手法の重要性は同等と判断されることから両試算価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住環境良好な区画整然とした住宅地域で、海岸近くでも高台に位置するため需要者の選好性も高く地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

高台に一般住宅が建ち並ぶ低層住宅地域であり住環境も良好である。近時において地域の変動要因は見受けられず、同様の環境を暫くは維持するものと思料される。地価は上昇基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は住環境の良好な住宅地域でありアパート等の賃貸集合住宅は見られず戸建住宅中心であり、有効利用度が低く土地価格に見合うまでの収益性は期待しにくい住宅地域である。このため、不動産取引の中心はあくまでも居住の快適性を重視した自用目的であるため、市場性を反映し実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺において大規模な宅地開発等は無く、地域要因に影響を及ぼすような変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、やや駅利便性に劣る地域であり、地価は弱含みで推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅団地として開発された住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見受けられない。転勤等の事情による戸建住宅の賃貸が見られる程度であり、その収益性に着目して取引されることは皆無であり、居住の快適性等を重視した自用目的の取引が中心である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。