地域要因

既に周辺の商業利便性は高く、新たな商業施設等の進出はないことから、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、立場駅より徒歩圏、周辺には賃貸物件も見られるが、元本価格に見合う賃料収受が出来ない。遊休地の利用の一環としてアパートを建築する場合が多く、新規に土地を取得してまでアパート等の賃貸経営に乗り出す場合は少ない。したがって、本件では典型的な需要者が価格判定の指標とする比準価格を標準に、収益価格は関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、最寄り駅に近く、一般的要因の影響を受けて市況は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄り駅から徒歩圏内の住工混在地域にあってアパート等の賃貸市場は成熟しており、需要は堅調である。しかしながら、画地規模や公法上の規制により価格水準を反映した収益性は見込むことはできないため収益価格は低位に試算された。よって、市場を反映しより実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量することが妥当と判断し、代表標準地からの検討にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中田駅に近く、生活上の利便性が良好である。近隣地域内では建売が活発に行われており、地価はやや上昇と判断する。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

中田駅に近く、アパート等としての賃貸需要が見込まれるが、自用目的の一般住宅が多く、収益性よりも居住の快適性を重視した取引が市場をリードしている。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。居住環境や利便施設等への接近性が何れも概ね良好であり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

近隣地域の範囲を一団の土地として開発された住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、当該収益物件は旧来からの自己所有地の有効活用と思料され、近隣地域においては自用の戸建住宅等が取引の中心となっている。よって、取引市場の実勢を的確に反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、さらに単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に利便性が高まる商業施設等の進出もなく、特に変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層住宅地域として成熟しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中田駅より徒歩圏、周辺には賃貸物件も見られるが、元本価格に見合う賃料収受が出来ない。遊休地の利用の一環としてアパートを建築する場合が多く、新規に土地を取得して賃貸建物を建築する場合は少ない。したがって、本件では典型的な需要者が価格判定の指標とする比準価格を標準に、収益価格は関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあり、地積規模も手頃で、価格水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

生活利便性の高い住宅地域として、画地分割や共同住宅敷地としての利用が進むものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域では自用の住宅取得を目的とする取引が中心である。実際の取引事例を基礎に試算した比準価格は実証的で説得性が高い。他方、収益価格は賃貸経営を前提に収益性の観点から試算した価格であるが、比準価格より低位に試算されることが一般的で、本件でも同様である。よって本件では、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

弥生台駅南口側の徒歩圏の住宅地域である。交通接近性が良い住宅地に対しては底堅い需要が認められる。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。弥生台駅までほぼフラットでアクセスできる利便性の高い地域である。駅南口のリノベーション事業が進行中であるが、当面は現状のまま推移するものと予測。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が多い住宅地域である。地域内に賃貸共同住宅も存するが、自己居住目的での実需要取引が中心であり、共同住宅は相続税対策で建築されたものが多い。このため、資産価値に見合う賃料水準が見込めなかったため、収益価格は低位に試算された。したがって、自己居住目的から求められた実証的かつ規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

建築協定が締結された戸建住宅地域で、地域要因が変動する要因はなく今後も現状で推移していくものと予想される。

地域要因の将来予測

区画整然とした戸建住宅地域で、宅地利用はほぼ100％である。建物は比較的新しく、今後はリフォーム程度に留まることが予想される。暫くは現状を維持が予想される。

価格決定の理由

近隣地域は徒歩圏の戸建住宅地域で、建築協定が敷かれ、宅地利用はほぼ100％の良好な住環境を保ち現状を維持している。供給物件は少なく、自用の住宅地として取引より地価は形成されており、収益性が地価形成に及ぼす影響は極めて小さいと判断される。以上から比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地を規準とした価格との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の住宅地域として熟成しており、格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、周囲に依然として未利用地が見受けられる調整区域内の住宅地域で、賃貸住宅等は少なく、賃貸物件に対する需要と供給は限定的である。需要の中心は、自用目的の取引であるので、市場の実勢を反映する比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。