地域要因

つくば駅にも近い収益性の高い商業地域であるが、周辺部の大型商業施設やTX沿線の路線商業地域への分散化もあり、地価は横ばいにて推移。

地域要因の将来予測

研究学園都市中心部の収益性の高い商業地域であり、現状にて推移すると思料。ただし地価については、需要は根強いものの、TX駅周辺等の大型店舗の立地等により弱含みに転ずる可能性もある。

価格決定の理由

本標準地はつくば市を代表する商業地域の一つであり収益価格を重視すべき地域である。ただ、つくば市においても賃貸用建物建築目的の取引は少なく、また事務所ビルの空室が目立つ点にもやや問題がある。比準価格は、東新井地区の3事例が入手しえ、1事例は近隣地域内に存し、規範性、信頼性は高い。これらの点を考慮し、他の標準地との検討を踏まえ比準価格に重きを置き、収益価格を関連づけることにより鑑定評価額を決定した。

地域要因

つくば駅、研究学園駅周辺は出物がなく需要は依然底堅い。地価は概ね横這いが続く。

地域要因の将来予測

当該地域は学園都市中心部に近い低層住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。特に大きな変動要因はみられない。

価格決定の理由

戸建住宅のほか、アパート、事業所等もみられるが自用目的の取引を主とし、収益性よりも居住快適性を指向する住宅地域であるため、収益価格はやや低位に試算された。本件では信頼性ある取引事例を採用し取引水準をベースに契約される地域市場実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

学園都市内の住宅地域で需要は堅調であるが、研究学園駅周辺に大量の宅地分譲の影響を受け価格的には横ばいで推移している

地域要因の将来予測

住宅地域としてはほぼ熟成しており、今後とも現状のままで推移すると予測される。つくば駅を最寄り駅とする住宅地域で安定した需要が見込めるため、地価水準は横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主で、類似地域において多数の信頼性の高い取引事例が収集できた。大学の近くに所在しているため対象標準地の周辺でアパート等の収益物件も見られるが、これらの収益物件は旧来の地主が建築したもので、土地買収による収益物件建築は存せず、収益性よりは利便性と快適性を重視した価格形成がなされる地域である。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

当地域のような研究学園中心部では高額物件購入層による安定的な需要があり、今後も同様の傾向が継続すると予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内には学生アパートやマンションも混在し、一定の賃貸市場は形成されているが、需要の中心は自己居住用不動産としての取引で、本件のような住宅地域は収益性より居住の快適性が重視される為、収益価格は低位に試算されたと思料する。よって本件では、比準価格が最も妥当と認められる為、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

TX沿線住宅地等との競争はあるが、一定の品等、利便性を有し、工業団地に近い等の条件を有する。市場は模様眺め状態で地価はほぼ横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建て住宅建設目的が市場取引の主流の地域である。アパートは存するが、旧来の地主による建築が主であり、収益用建物建築目的取引はなく、収益性の価格形成に対する影響力は小さい。比準価格は現実の市場で形成された価格を基礎としており重視すべきである。取引事例比較法の採用事例、適用過程を検討するに妥当と認められ、比準価格の精度は高い。よって比準価格を中心として、代表標準地とのバランスの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域にあって自己使用に限定された店舗需要を中心として賃貸用建物の建設に制約があり、収益還元法は不適用とした。採用した取引事例は、駅周辺及び幹線沿い商業地の信頼性の高い事例を用い、適正に要因比較され、近時の市場性を反映し実証的と言える。よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来の商業地であり、郊外の大型商業施設への顧客の流出により、需要は弱含みで地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの商業地で、繁華性が低く衰退傾向にある。商業中心は筑穂エリアに移っており需要は少ない。今後も商業地としての発展は期待できず地価は下落基調で推移するものと予測する

価格決定の理由

既存の商業地であり、自用目的での取引が中心となっていることから、同種の商業地の事例より求めた比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。賃貸されている店舗は少なく、賃料収入を目的とした需要は殆ど見られない。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一定の品等、利便性を有し、商業地としての需要もあるが、TX周辺地域との競争が激しく、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

つくば大学に近い学園都市初期からの中心市街地であり、利便性等上位の住宅地だが、TX駅周辺地域の大量供給との競合が不安視される地域でもある。当面は現状にて推移も地価は弱含みである。

価格決定の理由

つくば大学に近いことからアパート、店舗等も介在する住宅地域だが、収益用建物建築目的の土地取引はない。飲食店街に近いことから学生アパート用地としての人気は低い。ただ、市中心部や大学に近い等利便性が優れることから、将来的には戸建住宅地として推移する可能性が高い。よって、収益性の価格形成に対する影響は小さい。以上の点を考慮し、比準価格を中心として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

供給は殆ど見られず、茨城県内でも上位の商業地域である。駅に近接して商業ビルが完成し駅周辺の繁華性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

茨城県を代表する商業地であり、希少性が高い。背後地の更なる熟成が期待され、中心商業地として今後も同様に推移するものと思料され、地価は横ばい又は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

県内でも上位の商業地域であり、取引事例比較法においては地域格差の大きい事例も存するが、比準価格は実際の取引に基づき試算された価格であり、市場の実態を反映している。一方、収益還元法は標準地のような大規模ビルは少なく、収益資料の収集には制限があり、想定要素も多く介在している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。