茨城県つくば市東新井２４番３外(研究学園駅・つくば駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


159,000円

2016年01月01日に行った茨城県つくば市東新井２４番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を159,000円/㎡としました。

茨城県つくば市東新井２４番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番茨城県つくば市東新井２４番３外
住居表示 
価格159,000円/㎡
交通施設、距離つくば、700m
地積1,114㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗のほかに事務所等が見られる商業地域
前面道路の状況北東16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋恒氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋恒
価格159,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は存しない。規模、形状等は地域内で標準的、地域内における競争力は普通程度である。
地域要因つくば駅にも近い収益性の高い商業地域であるが、周辺部の大型商業施設やTX沿線の路線商業地域への分散化もあり、地価は横ばいにて推移。
地域要因の将来予測研究学園都市中心部の収益性の高い商業地域であり、現状にて推移すると思料。ただし地価については、需要は根強いものの、TX駅周辺等の大型店舗の立地等により弱含みに転ずる可能性もある。
市場の特性つくば市を代表する商業地の一つであり、同一需給圏はつくば市内の商業地域の外、土浦市、守谷市、牛久市、水戸市等の茨城県全域の商業地域に及ぶ。需要者の中心は研究学園都市を基盤とする県内企業の外、県外の企業も見られる。立地特性から供給が少なく、需要は堅調であり、金融緩和の影響もあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心価格帯については規模、目的が多様であるため把握は困難である。
一般的要因つくば市は県内で最も経済活動が活発で財政、人口等の基礎体力は強い。商業背後地の熟成もあり、大量供給、先行不安も市場は安定的に推移。

和野雅氏による調査レポート

不動産鑑定士和野雅
価格159,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因つくば駅に近く、背後住宅地のおいては新規の住宅供給が行われており、商業収益性は概ね良好である。
地域要因の将来予測つくば駅に近い熟成した商業地域であり、供給は殆ど見られず、同様に推移するものと予測する。周辺地域の大規模マンションの開発により、背後地の状況も良好であることから、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はつくば市を中心として広域的には茨城県全域の収益性の高い商業地となる。需要者の中心は地元企業のほか、県外の企業にも及ぶ。つくば駅周辺の商業地域は供給が殆ど見られず、売りに出れば相応の需要が期待できる立地であり、周辺でのマンション、戸建住宅の開発により、商業背後地の状況は熟成が進んでいる。市場の中心価格帯は画地規模により様々であり把握は困難な状況にある。
一般的要因景気回復を受けて収益性は改善傾向にあるものの、物件取得には慎重となっており、立地の選別化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0834857
北緯 140度0766423

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

研究学園駅(地価相場 89,600円/㎡)つくば駅(地価相場 103,000円/㎡)万博記念公園駅(地価相場 23,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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