茨城県つくば市天久保１丁目８番１２(つくば駅・研究学園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


103,000円

2017年01月01日に行った茨城県つくば市天久保１丁目８番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を103,000円/㎡としました。

茨城県つくば市天久保１丁目８番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県つくば市天久保１丁目８番１２
住居表示 
価格103,000円/㎡
交通施設、距離つくば、1,400m
地積388㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか共同住宅、店舗等混在の住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋恒氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋恒
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は存しない。規模、形状等は地域内で標準的、地域内における競争力は普通程度である。
地域要因一定の品等、利便性を有し、商業地としての需要もあるが、TX周辺地域との競争が激しく、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測つくば大学に近い学園都市初期からの中心市街地であり、利便性等上位の住宅地だが、TX駅周辺地域の大量供給との競合が不安視される地域でもある。当面は現状にて推移も地価は弱含みである。
市場の特性同一需給圏はつくば市内の区画整理済の住宅地域全域である。需要者の中心はつくば市内及び茨城県南部居住の30代∼40代の一次取得者が中心だが、県外からの需要流入もある。つくば市の中心部に近く、一定の住環境、利便性を有し、市場は比較的堅調だが、TX新駅周辺地区の大量供給の影響もみられる。市場の中心となる価格帯は、土地1800∼2400万円、新築の戸建物件で3500万円∼4000万円程度である。
一般的要因つくば市は財政力、人口の動向等の条件が県内で最も強いが、大量供給のあるTX周辺地域への需要移転等もあり、市場は模様眺め気分が強い。

和野雅氏による調査レポート

不動産鑑定士和野雅
価格103,000円/㎡
個別的要因規模・形状ともに標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因店舗等も混在し、居住環境がやや劣る。市中心部に近く一定の需要があるものの地価は弱含みで推移。
地域要因の将来予測市中心部に近い店舗も混在する住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。TX沿線の宅地の大量供給もあり、それとの比較においては居住環境が劣り、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は研究学園都市を中心とする区画整然とした住宅地域である。需要者はつくば市内の30歳代半ばから40歳代前半の一次取得者が中心となる。周辺の土地利用に多様性が認められるが、生活利便性は概ね良好であり、従来より供給は少なく一定の需要が見込める。市場の中心価格帯は200㎡程度の土地で2，000∼2，500万円程度、新築戸建で4，000万円程度となっており、規模の大きい画地では総額の張る取引も見られる。
一般的要因つくば市の人口は増加かつ将来的にも安定的に推移する見込みであり、住宅地需要は底堅い。また、TX沿線地区では活発に宅地開発が行われている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0923877
北緯 140度1094981

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

つくば駅(地価相場 103,000円/㎡)研究学園駅(地価相場 89,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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