地域要因

 区画整然とした住宅地域であり、筑紫野市郊外にありながらも住宅地域としての熟成度は高く需要は底堅く価格も強含み。

地域要因の将来予測

 筑紫野市郊外の大規模開発された区画整然とした閑静な住宅地域である。近時の住宅需要を反映し、地価は強含みに推移している。今後も現況の居住環境を維持し、地価は堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 区画整然とした住宅地域であり、賃貸目的のアパート等はなく、快適性を重視した需要者の購買が中心であることから、収益価格は求められなかった。比準価格は周辺での活発な住宅需要の市場性を反映した妥当なものと判断し、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の住宅地域で地縁を有する一次取得者層が需要の中心で、需要は弱い。新興分譲地との競合もあるが、地価は横ばい又は緩やかな上昇傾向へ。

地域要因の将来予測

市北部にある既存の小規模分譲住宅団地で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。個人所得の停滞から住宅需要は弱いが、値頃感のある適正規模の分譲住宅地は引き続き緩やかな上昇と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する住宅地の取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、分譲住宅地域で最寄り駅から遠いため共同住宅等の収益物件は少なく、土地価格に相応する賃貸市場が形成されていないので適用しなかった。以上から、試算した比準価格を再吟味し、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大型団地の新規分譲等により既存団地の地位は低下していたが、画地分割によるミニ分譲等も見られ、低金利や底値感等から需給は回復しつつある。

地域要因の将来予測

市北部の住宅開発は依然活発で、旧来からの既存住宅団地の相対的地位の低下が続いていたが、既成住宅地域ではミニ開発等も活発で、住宅地は総体的に底値感が見られ、地価水準は概ね購買力に相応してきている。

価格決定の理由

比準価格は三国が丘駅勢圏の団地内を中心に信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は、快適性を重視した戸建住宅地域で収益性を貫徹できるほどの賃貸市場は成立していないため、試算できなかった。よって、市場の特性・代表標準地との均衡及び購買力に相応した総額市場性並びに地価変動の推移等に留意して比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内の西鉄線の中で最も南側に位置する筑紫駅を最寄駅とするが、駅西側で区画整理事業が行われ発展的な地域となっており堅調な需要が見込める。

地域要因の将来予測

区画整理により街区が整備された筑紫駅東側に位置する住宅地域である。鉄道駅まで比較的近く生活利便性に優れた地域であるため、需要は堅調であり、地価は僅かながら上昇にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が標準的であるが、一部アパート等も見られるため収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。快適性の重視される住宅地域であることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前幹線沿いで立地に優れ、背後の大型住宅団地の需要が根強いことから、概ね横ばいから微増が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は現実市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は低層店舗を想定して求めており、やや低位なものとなった。ただし想定上の不確定要素の混入が大きく、また郊外商業地域においては定期借地や業態によって賃料に差異があるため、収益性にバラツキが大きくやや規範性に劣る。よって比準価格を重視し、収益価格も参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地取引件数も堅調で、周辺ではミニ開発も見られる。地価は下落基調から横ばい基調に転じている。

地域要因の将来予測

主にバス路線を交通機関とする既成住宅地域である。今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価は下落基調から横ばい基調に転じている。

価格決定の理由

比準価格は、旧夜須町の住宅地の取引事例を収集活用して試算されており、実際の不動産市場を反映した実証的な価格である。戸建住宅を主とした自用目的での取引が中心であり、公法上の規制等からアパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟な地域であるため収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を標準とし、さらに周辺市町の住宅地の需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地取引件数も堅調で、周辺ではミニ開発の活発化も見られる。地価は下落基調から上昇基調へと転じている。

地域要因の将来予測

主にバス路線を交通機関とする既成住宅地域である。今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価は微増ながら上昇基調に転じている。

価格決定の理由

比準価格は、旧夜須町の住宅地の取引事例を収集活用して試算されており、実際の不動産市場を反映した実証的な価格である。戸建住宅を主とした自用目的での取引が中心であり、公法上の規制等からアパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟な地域であるため収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域は、筑紫野市等の周辺市町に存する郊外型店舗に顧客を奪われており、地価は下落基調が継続している。

地域要因の将来予測

隣接市町に立地する郊外型の大型小売店舗に顧客を奪われ、新規需要は厳しい。このため、当該地域の地価も緩やかな下落基調が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、筑前町の拠点地域の一つであり店舗等の商業利用を主たる用途としている。このため鑑定評価手法としては、取引事例比較法及び収益還元法の両手法を適用して試算価格を求めた。しかしながら、収益還元法は、適用の過程において想定要素を多く含むことから客観性に欠け、説得力は低位である。従って、本件評価においては、実証的かつ客観性に富んだ比準価格を重視し、収益価格を比較衡量の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。