地域要因

画地の細分化等の変化は見られず、閑静な居住環境を維持しており、需給は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

画地規模が類似した戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、住宅地として安定的に土地利用されており、地域要因に大きな変化はない。今後も現状を維持し、推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は居住環境が良好な住宅地域で、指定容積率が低く、又、交通利便性が劣るため収益物件としての利用は経済合理性を欠くため、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域で、市場においても自用の戸建住宅としての取引が大半であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内中心部から距離のある郊外型住宅地域であり、需給動向の改善はいまだ見られない。

地域要因の将来予測

京都市郊外に小規模開発された住宅地域である。地域要因に影響を与える特段の要因も見られないため、今後も現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市内中心部から離れた郊外に位置する中規模戸建住宅としての利用が中心の住宅地域であり、収益物件は見られず賃貸市場が成立しない地域であるため、収益還元法の適用は断念した。ただし、対象地の存するような地域では、取引は自用目的のものが支配的であることから、同一需給圏内の実際の取引価格から試算した比準価格の有する規範性は高いものと判断し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の住宅地域で、また最寄り駅はやや離れており、住宅地としての需要及び選好性等がやや劣る。その他格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

当地域は中小規模一般住宅等が多い郊外の住宅地域である。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は需給関係から横ばい又は若干の下落傾向にある。

価格決定の理由

当地域は公法上の規制等から戸建住宅等の自用目的での取引が中心である。岩倉地区内の適切な5事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。収益還元法は適用を試みたが、当地域において賃貸借市場が未成熟であること及び公法上の規制等から安定的な収益の確保が困難であり採用できない。よって、地域の特性や価格の妥当性等を考慮した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅からは徒歩圏内にあり、環境及び利便性も良いため、需要は強く、地価は上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

 中規模低層一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現在の状態を維持しながら熟成発展していくと思われる。

価格決定の理由

 比準価格は多数の信頼性ある取引事例を収集し、その補修正も適正と思われる。また当該地域はアパート等の収益物件は少なく、自用目的での取引が中心である。そのため収益価格は試算しなかった。従って鑑定評価額は、代表標準地との検討を踏まえた上、比準価格を妥当とし、そのまま採用して決定した。

地域要因

市街化調整区域内の集落地域であり、転入需要もほとんど見られず、需要供給ともに低調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ山裾の既成住宅地域であり、地域要因に特別な変化は見られない。市街地から離れており、行政的要因等から地価は若干の弱含みでの推移と予測する。

価格決定の理由

当該地域は市街地から離れた市街化調整区域に存する既存住宅地域であり、収益物件はほとんど見られず賃貸市場が未成熟の地域であるため収益還元法の適用は断念した。対象標準地の存する地域は自用目的での取引が大半であるため、同一需給圏内の実際の取引価格から試算した比準価格の有する規範性は高いものと判断し、比準価格を採用して、要因の類似する標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄駅に比較的近くに位置することから、一定の需要が認められ、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、現状維持程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が殆どであり、戸建住宅を中心とした住環境の類似する取引事例を収集した。一方で、近隣地域は戸建住宅を中心とする地域であり、経済合理性に基づく収益物件は認められないことから、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件においては、市場価格を反映した説得力の高い比準価格を採用し、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内中心部からの交通アクセスは若干劣るが、居住環境や生活利便性に難はなく、需給は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅を標準とする地域であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される地域である。そのため収益性から価格を試算する収益還元法の適用は断念したものであるが、その地域性から取引は自用目的のものが支配的である。よって比準価格の有する規範性は高いものと判断し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鉄道駅に近い閑静な住宅地域であり、選好性が高い。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な住宅地域で、駅に近く選好性は高い。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅を標準とする住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される傾向にある。指定容積率低位で収益物件は殆ど見られず、賃貸借の市場が未熟であることから、収益還元法は適用しえなかった。したがって、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

松尾地区の人口は微増傾向。近隣地域は大きい画地とそれを分割した画地が混在する最寄駅徒歩圏内の住宅地域で、規模の小さい画地の需要は堅調。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ上桂駅に近いが閑静な住宅地域である。中規模画地が多かったが、分割分譲された画地が増え始めており、市場性は高まっている。価格水準は徐々に上昇している。

価格決定の理由

近隣地域は駅徒歩圏内で、生活利便性も高い地域ではあるが、指定容積率等の行政的条件によって自用の戸建住宅利用がほとんどで、共同住宅等の収益物件は少ない地域であることから、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域内の自用目的取引で信頼性のある取引事例により求めた市場の実態を反映する説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

 地域内に特別な変動要因は見受けられず、居住環境良好な住宅地域として需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が多い住宅地域としてほぼ成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測する。居住環境良好な住宅地域として需給は安定しており、地価も当面安定的と予測する。

価格決定の理由

 標準地周辺は戸建住宅を中心とし、また指定容積率も低く、市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難なため収益還元法の適用を断念した。生活利便性・快適性を重視する住宅地域内にあって居住目的の取引が中心であり、周辺の取引価格水準を指標に価格決定がなされることを通常とするため、市場性を反映した比準価格は説得力が高い。よって、本件においては、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域は路線商業地域であるが、周辺の宅地開発も進み、人口も増加している。需要は堅調である。

地域要因の将来予測

近隣地域は新山陰街道沿いの路線商業地域である。背後地域に残っていた農地等の未利用地も開発が進んでいるが、桂川駅付近に大型商業施設が一昨年秋に開業し、周辺商業地の地価は今後影響を受けるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、幹線道路沿いの収益性を重視する商業地域ではあるが、地域内は自用の店舗、事務所や共同住宅等がほとんどで、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、収益資料の収集にも限界があり、路線型店舗を想定して求めた収益価格ではあるが、やや低位に試算された。従って、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を標準に収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

 阪急桂駅から概ね徒歩圏内にあり、また居住環境良好な住宅地域であることから、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測する。需要は底堅く推移しており、地価は当面安定的と予測する。

価格決定の理由

 標準地周辺は戸建住宅を中心とし、また指定容積率も低く、市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難なため収益還元法の適用を断念した。生活利便性・快適性を重視する住宅地域内にあって居住目的の取引が中心であり、周辺の取引価格水準を指標に価格決定がなされることを通常とするため、市場性を反映した比準価格は説得力が高い。よって、本件においては、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、地域要因の変動はなく、当面現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は豊富な事例より信頼性の高い事例を中心に試算した。近隣地域は戸建住宅、共同住宅が混在しているが、標準地は画地規模等より市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することができず、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的である。以上より代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に近い利便性を有した住宅地域であり、堅調な需要を背景に地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

利便性が高く整然とした住宅地域であり、土地の利用状況に特段の変化はないものの、選好性が高く、地価水準は上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は最寄駅に近い住宅地域で、地域内の取引は自用目的が支配的であることから、不動産市場の実勢を反映した比準価格が高い説得力を有すると判断した。一方、収益価格については、近隣地域及びその周辺地域において賃貸市場が認められるものの、収益性が価格を形成するまでには至っておらず低位に試算された。よって、説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域を含む一帯の住宅地域は山裾に位置するが、土砂災害等に対する需要者の認識や不動産の選好性に変化も見られる。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測する。需要者の選別により、市場の需給動向は横ばいからやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

指定容積率が低く経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断されるため収益価格は試算しない。比準価格は信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められることから、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態に即して説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大原野地区の人口は減少、老齢化率も高い。住環境は良好であるが、画地規模が大きく最寄駅まで徒歩圏外で需要は低調であるが、底値感も見られる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。最寄駅まで徒歩圏外であり、人口減少も認められるが、地価は底値感も見られる。

価格決定の理由

近隣地域は古くに開発されたニュータウン内で、指定容積率が低い第1種低層住居専用地域であり、自用の戸建住宅利用がほとんどで、共同住宅等の収益物件は少ない地域であることから、収益価格は試算しなかった。よって、同一需給圏内の類似地域内の自用目的取引で信頼性のある取引事例により求めた市場の実態を反映する説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

近隣地域が属する川岡第一地区の人口は増加傾向にある。最寄駅までやや遠いが、規模が小さい画地が多く、潜在的需要は高い。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変動も認められない。最寄駅までやや遠いが、小規模な画地が多く潜在的需要は高い。地価は上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅からやや遠く、街路状況もやや劣ることから、現状は小規模な自用の戸建住宅利用がほとんどで、共同住宅等の収益物件は少ない地域であることから、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的取引で信頼性のある取引事例を重視して求めた市場の実態を反映する説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

最寄り駅まで徒歩圏にあり、住環境が比較的良好で、規模が比較的小さいため、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は交通接近条件等から需要は堅調であり、やや上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、経済合理性や建物配置からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。収益性より快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅まで徒歩圏にあり、住環境が比較的良好で、需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は環境条件・交通接近条件等からやや上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件は少なく、指定容積率が低く経済合理性からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められている。よって比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桂駅近くに位置し居住環境は良好、区内の中でも選好性が高い。景気の回復等により需要は堅調に推移、地価は上昇傾向が継続。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。居住環境及び利便性ともに良好で選好性は高く需要は強含みが続いており、地価は当面上昇傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

周辺では賃貸マンション等の収益物件も見られるが、近隣地域は戸建住宅の多い住宅地域で、公法上の規制も厳格で収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では市場の実情を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はなく、既成住宅地域として、需要は安定的に推移している。地価は横ばい傾向と見られる。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅のほか、低層の共同住宅等も見られる住宅地域で、当面、現状のまま推移すると予測する。地価は、比較的堅調な住宅需要を背景として安定的に推移するのものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、規模が小さく、賃貸用建物の建築は非現実的であり、また、典型的な市場参加者は自用目的の個人であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から地域の特性が類似する事例を適切に選択したものであり、補修正も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、広域的な見地からの検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

桂駅徒歩圏内に位置し、市場は安定的に推移。生活利便性は良好であり需要は堅調、地価は緩やかながら上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が見られる既成住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。桂駅徒歩圏内に所在して選好性は良く需要は堅調さが続いており、地価は当面上昇基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一法式の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

住環境は良好な地域であるが、最寄駅から遠く、また、画地規模により総額が嵩むため、地価は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域であり、土地の利用状況に特段の変化はなく、当面現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方対象標準地は、指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断される地域であるため収益価格の試算を断念した。よって、代表標準地との検討も踏まえ、信頼性のある取引事例より求めた実勢相場を反映した説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性が高く環境も良い住宅地域として安定しており、地域要因に特段の変動は見られない。需要者の人気は底堅いものであり、需給は堅調である。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内で利便性の高い住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持して推移するものと予測する。需要の強い桂駅西側の住宅地域にあって、需給は引き続き堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

指定容積率が低く経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断されるため収益価格は試算しない。近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が大半の地域であり、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

大規模住宅団地内の住宅地域として成熟しており、地域要因に特別な変化はない。

価格決定の理由

近隣地域は駅から徒歩圏外の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、不動産市場における取引指標の重点は収益性にはあまりなく、居住の快適性が重視されると判断される。したがって、収益還元法は適用せず、市場の実態を反映し、規範性の高い取引事例から地域要因の比較、個別敵要因の比較を適切に行って求めた比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はなく、土地建物の総額が低い物件を選好する住宅の一次取得者層を中心として需要が見込め、地価は横ばい傾向と見られる。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。地価は、総額を重視する住宅の一次取得者層の堅調な需要を背景として安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、小規模一般住宅が多い住宅地域内に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、規模の類似性を有する事例を選択し、各要因比較を適切に行った上で、規範性の観点で吟味し決定したものである。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

嵐山駅近くに位置し、需給は安定的に推移。画地条件等により価格にバラつきはあるが、市場は比較的落ち着いており、地価は横這い傾向が継続。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。画地条件等により買手の選別は見られるものの需給は概ね安定、地価は当面横這い傾向に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、公法上の規制も厳しく収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一法式の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

近隣地域及びその周辺は、一般住宅等の他に農地も残る住宅地域であり、将来的には更に宅地開発が進むものと予測される。地価水準は引き続き横這い傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域においては共同住宅も散見されるが、戸建住宅を中心に形成されており、経済合理性や建物配置からみて、市場性を有する賃貸住宅の床面積を確保することが困難であるため、収益価格の試算を断念した。また、当該地域内においては自用目的の取引も多く、現実の売買価格を持って市場価格が形成される色彩が強い。従って、市場価値を反映した実証性の高い価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。需給は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の住宅地域であり、今後も地域要因に大きな変動は生じないものと予測する。市街化区域内の標準住宅地域に比して最寄駅接近性、居住環境に劣るため、地価水準は引き続き下落傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用を基本とする一般住宅が多い市街化調整区域内の住宅地域であり、最寄駅からも遠く、長期安定的な賃貸需要が想定できない地域であるため、収益還元法は適用しない。比準価格は適切に選択した指標となりえる取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められることから、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態に即して説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前商業地域として地域要因に特段の変動は見られない。稀少性のある立地につき需給は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

阪急京都線桂駅の駅前広場にある商業地域であり、地域要因に特に変動は見られない。当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己用物件のほかに賃貸用物件も見られる駅前の商業地域であり、取引価格の水準を中心としつつ収益性による検討を加味した価格形成がなされているものと判断される。よって、信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場の実態をより反映して相対的説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。丘陵地のため高低差が生じ、需要者によって選好度が異なるが、需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向と見られる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域であり、地域要因に格段の変化はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価は、概ね横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、中規模一般住宅が多い住宅地域内に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性が類似する事例を適切に選択したものであり、地域要因の比較及び個別的要因の比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

大規模住宅団地で一定の需要はあるが、高齢化の影響もあり潜在的な供給も見られる。需給に不安要素はあるが底値感もあり、地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。景気の回復傾向等の影響を受け需要は概ね堅調、地価は当面安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は大規模住宅団地内に所在して戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、収益物件としての利用は不向きであり収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一法式の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

既成住宅地域として、成熟しており、最寄駅からやや距離があるものの、需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動も見られず、今後も現状を維持していくものと思料する。

価格決定の理由

標準地は指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断される地域であるため、共同住宅を建築し、賃貸を想定することは経済合理性に合致せず、収益価格の試算は困難であると判断した。近隣地域内においては自用目的での取引が中心であり、現実の売買価格を持って市場価格が形成される色彩が強い。従って、市場価値を反映した実証性の高い価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模の画地が多く、自用目的の取引及び不動産業者の取引が混在している。生活の利便性を重視する戸建住宅が多いが、共同住宅も見られるため、収益還元法を適用したが、低位に求められた。鑑定評価額決定に際しては、既成住宅地域に存し、自用目的の取引が中心であり、取引価格水準を指標として価格決定されることから、比準価格を標準として、収益価格も関連付け、代表標準地との検討も留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR桂川駅前に大型商業施設が完成し、商業地としての今後の競合関係に留意が必要である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い豊富な資料に裏付けられた実証的な価格であり、市場の実態を反映した規範性の高い価格であると判断される。一方、収益価格は対象標準地に賃貸用建物の建築を想定することにより求めた価格であるが、一部想定要素を含むことから比準価格に比べて規範性に劣る。従って、市場価値を反映した実証性の高い価格である比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地とも検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

平成25年に京都第二外環状線が開通したが、地域要因に大きな変動はなく、路線商業性の拡充には至っていない。地価は横ばい傾向と見られる。

地域要因の将来予測

第二外環状線の開通後、周辺の利便性は向上したが、沿道施設用地として、地域要因に特段の変化はなく、当面、現状を推移すると予測する。国道沿いの大規模画地は稀少性もあり、地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、郊外の幹線沿いの路線商業地域に存し、取引事例に基づく比準価格及び標準的使用である低層店舗の賃貸を想定し収益価格を試算した。対象標準地に係る売買市場における市場参加者は、取引価格の水準を踏まえ、収益性による検討を加味して行動するものと見られる。よって、市場実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

歓楽街としての知名度もあり、飲食店等を始めとする店舗出店の立地適格性も高いことから需給動向は堅調である。

地域要因の将来予測

飲食店等が建ち並ぶ京都市内有数の歓楽街としての知名度が高い商業地域である。地域要因に特段の変動もないことから、今後も現状の商環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は要因の類似性が認められる取引事例に基づき求められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、不動産の収益性を反映させた収益価格は、繁華性の高い商業地に存する不動産については十分考慮すべきであるが、想定要素が介在する点及び想定如何により価格が大きくブレる点等から相対的な信頼性にやや劣る。よって、本件では比準価格を重視し収益価格も比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

観光客数は増加し、関連業種は収益の増加を得ているが、当該地域は店舗が連たんしていない為、地価を急激に押し上げる要因となっていない。

地域要因の将来予測

 一般住宅や事務所店舗等が混在する商業地域である。店舗等の連たん性も薄れ、住宅地域に移行しつつあるものと思われるが、急激に変化する地域ではなく、現在の状態を維持しながら徐々に移行していくと思われる。

価格決定の理由

 比準価格は多数の信頼性ある取引事例を収集し、その補修正も適正と思われる。一方当該地域の需要者は自用目的での取引が中心の地域である。また標準地も規模がそれ程大きくないため収益の確保はやや難しく、そのため低位に求められたものと思われる。従って鑑定評価額は、比準価格を重視して、収益価格をも関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り決定した。

地域要因

観光客の増加等を反映して、京都市中心部の繁華街の地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

小売店舗等の建ち並ぶ古くからの商業地域である。今後も地域要因の大きな変化は予想されず、当分の間は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、古くからの商業地域であり、市内中心部の商業地域としては投資採算性がやや低い地域である。また自用目的での取引が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

好調な京都観光を背景に観光客の通行量が増加しており、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

店舗等が建ち並ぶ商業地域として熟成している。今後も地域要因の大きな変化は予想されず、当分の間は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、類似性の高い商業地の取引事例から求められており、実証的であって、信頼できる。一方、収益価格の信頼性は相対的にやや劣る。なぜなら、近隣地域では自用目的の取引が中心であるほか、収益価格の試算過程に多くの想定事項が介在するからである。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然として環境に優れあるいは比較的利便性も良い住宅地域のため、需要は強く、地価は上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

 周辺にはマンション等も見受けられるが、当該地域は中規模低層一般住宅が建ち並ぶ良好な住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現在の状態を維持しながら熟成発展していくと思われる。

価格決定の理由

 比準価格は多数の信頼性ある取引事例を収集し、その補修正も適正と思われる。また当該地域はアパート等の収益物件は少なく、自用目的での取引が中心である。そのため収益価格は試算しなかった。従って鑑定評価額は比準価格を妥当とし、そのまま採用した。なお前年の価格との均衡にも十分留意して決定した。

地域要因

観光地背後の住宅地域であり、選好性が強く、需要は安定している。地価水準は、上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心に形成された住宅地域であり、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も当面の間、現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の法令上の規制等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅からは徒歩圏内にあり、落ち着いた旧来の住宅地域のため、需要は堅調であるが、地価の上昇迄には至っていない。

地域要因の将来予測

 中小規模低層一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現在の状態を維持しながら熟成発展していくと思われる。

価格決定の理由

 比準価格は多数の信頼性ある取引事例を収集し、その補修正も適正と思われる。また当該地域はアパート等の収益物件は少なく、自用目的での取引が中心である。そのため収益価格は試算しなかった。従って鑑定評価額は、代表標準地との検討を踏まえた上、比準価格を妥当とし、そのまま採用して決定した。

地域要因

最寄り駅からはやや遠くまたやや高台にあるため、需要は弱含みであるが、小規模物件が多いため地価は横這い傾向となって来た。

地域要因の将来予測

 当該地域は東山区の東方やや高台に位置し、小規模低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現在の状態を維持しながら熟成発展していくと思われる。

価格決定の理由

 比準価格は多数の信頼性ある取引事例を収集し、その補修正も適正と思われる。一方当該地域は一部民間のアパート等は見受けられるが、ほとんど自用目的での取引が中心の地域である。また標準地も規模が小さく収益の確保は難しいと思われるので収益価格は試算しなかった。従って鑑定評価額は、代表標準地との検討を踏まえた上、比準価格をそのまま採用し、上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅からは徒歩圏内にあり、落ち着いた旧来の住宅地域のため、需要は堅調であるが、地価の上昇迄には至っていない。

地域要因の将来予測

 小規模低層一般住宅や事務所店舗等が混在する住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現在の状態を維持しながら熟成発展していくと思われる。

価格決定の理由

 比準価格は多数の信頼性ある取引事例を収集し、その補修正も適正と思われる。また当該地域はアパート等の収益物件は少なく、自用目的での取引が中心である。そのため収益価格は試算しなかった。従って鑑定評価額は、代表標準地との検討を踏まえた上、比準価格を妥当とし、そのまま採用して決定した。

地域要因

鉄道2路線と琵琶湖疎水に挟まれた地域で、居住環境がやや劣る。地価水準は、概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を中心に形成された住宅地域であり、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も当面の間、現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の規模等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

好調な京都観光を背景に観光客の通行量が増加しており、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

店舗が建ち並ぶ商業地域として熟成している。今後も地域要因の大きな変化は予想されず、当分の間は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、類似性の高い商業地の取引事例から求められており、実証的であって、信頼できる。一方、収益価格の信頼性は相対的にやや劣る。なぜなら、近隣地域では自用目的の取引が中心であるほか、収益価格の試算過程に多くの想定事項が介在するからである。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

四条大橋からの視認性を有し、顧客通行量が多いことから、商業性が高まっている。地価水準は、上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中層の飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、最寄り駅、中心市街地への接近性に優れることから、商業性を高めつつ推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

四条通沿道の祇園地区は観光客数の大幅な増加もあって、人通りも多い。土地の相対的な希少性もあって、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

観光客で賑わいをみせる四条通沿道の商業地として成熟しており、今後も繁華性及び希少性ともに高い商業地として推移するものと考えられる。

価格決定の理由

対象地は市内屈指の観光地内に存する。近年これらの土地は、その希少性もあり強い価格競争メカニズムが働き、結果、その潜在的収益性と実際の取引価格とが乖離するケースが多々見られる。収益価格は市場動向により先走りがちな比準価格の検証手段として有用ではあるが、不動産市況の好況期では、その相対的信頼性はやや劣る。よって本件では実証的な価格性格を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえで鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

観光客の往来が増加している観光地周辺の商業地域で、市場性は高まっており、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

観光客の増加に伴い飲食店舗が増加しており、今後とも同様の傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、地価上昇期の市場の実態を反映しており規範性は高い。周辺には収益物件も認められるが、自用目的の取引が多い地域であり、想定要素が多い土地残余法による収益価格の規範性はやや劣るものと思料する。以上から、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地域として熟成しているが、観光客増加等の影響により、商業性が高まり、ホテル需要も増加している。地価水準は、上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、最寄り駅、中心市街地への接近性に優れることから、ホテルや共同住宅の混在度合いが高まるものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東山武田病院跡地に世界的なブランド力を有するフォーシーズンズホテル京都が開業し、近隣の商業地への波及効果が期待されている。

地域要因の将来予測

旧来型の商店街を形成する近隣商業地域内に存する。観光客増による既存商店の活性化の期待を背景に、これら観光客をターゲットとした個人事業主等の需要増が期待できる地域性を有している。

価格決定の理由

対象地は近隣商業地域に存するため収益性を反映した収益価格は十分に考慮すべきであるが、想定要素が多数介在する等の面や近時のように需要者の土地取得後の利用目的が多様化する市況下においては、規範性に劣る一面がある。一方、比準価格は市場で成立した実際の取引価格に立脚した実証的性格を有することから説得性が高いものと判断し、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

京都市内中心部近郊の商業地域にあり、交通利便性も良好なことから需要は堅調である。

地域要因の将来予測

1階部分を店舗、2階以上を共同住宅とする中層建築物が建ち並ぶ幹線道路沿道の商業地域である。鉄道駅に近い交通利便性もあって、京都市内中心部近郊の商業地域として今後も推移していくものと考えられる。

価格決定の理由

対象地は鉄道駅に近い幹線道路沿道の商業地域に存するため収益性を反映した収益価格は十分に考慮すべきであるが、想定要素が多数介在する等の面で規範性にやや劣る。一方、比準価格は要因の類似性が認められる複数の取引事例より求められた価格であり、市場性を反映した実証的な価格と考えられる。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、目立った変化は無い。周辺ではミニ開発の戸建分譲が見られる反面、空家らしき売り家も散見される。

地域要因の将来予測

中、小規模の戸建住宅が多い既成住宅地域である。周辺では戸建分譲が見られるが、基本的には概ね現状の住宅地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は開発後年数を経た既成住宅地域であり、地域内には低層戸建住宅が多い。また、市場で取引されるものも自用の戸建住宅が大半である。対象標準地も経済合理性や建物配置の観点から市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できないため、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模戸建住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、概ね地価は横ばいの状況にある。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地であり、特段の地域要因の変動は認められず、当分は現状のまま推移すると判断される。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性を重視して価格形成がなされている。よって、本件鑑定評価にあたっては、収益価格の相対的規範性が劣ると判断し、収益価格の試算を断念したため、実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

景気の回復等により地価は横這いが継続。地域的に若年層による需要が多く、足下の雇用・所得環境等の改善からも需要に堅調さが認められる。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。景気回復等の影響を受け、また総額的な割安感からも需要は安定的、地価は当面横這い傾向に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ既成住宅地域で、画地規模の点からも収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一法式の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

駅距離はやや遠いものの、居住環境は普通であるため、需要は安定しており、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅の中に店舗等が混在する住宅地域であるが、今後は住宅を中心とした地域として推移するものと予測する。利便性はやや劣るが、居住環境は普通程度であり、地価は横ばいで推移するものと見られる。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅の中に店舗等が混在する住宅地域であるが、自用目的の需要が中心的であり、同一需給圏において信頼性ある多数の自用目的の取引事例が収集できたため、比準価格の説得力は高いものと判断する。一方、画地規模が小さく間口も狭いため、経済合理的な賃貸建物の想定ができず、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

坂のある住宅地域は敬遠される傾向もあるが、近隣地域は接近条件や環境条件の良さが影響し、地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

居住環境や接近性に恵まれる丘陵地の住宅地域。今後、近隣地域の価格形成要因の多大な変動及びこれらに強い影響を及ぼす要因は無いと判断でき、近隣地域は現状維持での推移が続くものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心である事、行政的用途地域が第1種低層住居専用地域で建物ボリュームの面で収益性は低くなる傾向にある事、価格が居住利便性等を重視して決定される傾向がある事から、収益還元法は規範性に劣ると判断し、地域的類似性の高い事例を収集して取引事例比較法のみを適用した。価格形成要因、需要者の行動基準に照らすと、比準価格は規範性が高い。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該近隣地域の地域要因を、変動させる特筆すべき要因は存しないと判断され、当面の間は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性を重視して価格形成がなされている。よって、本件鑑定評価にあたっては、画地条件等の制約により収益価格の試算を断念したことから、実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅への接近性に優る住宅地域であり、地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当分は現状のまま推移すると判断される。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性を重視して価格形成がなされている。よって、本件鑑定評価にあたっては、収益価格の相対的規範性が劣ると判断し、収益価格の試算を断念したため、実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域的に若年層による需要が多く、足下の雇用・所得環境等の改善からも需要は堅調に推移。地下鉄沿線で利便性は良く地価も若干の上昇基調。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。景気回復等の影響を受け、また総額的な割安感からも需要は若干の強含みが認められ、地価は当面安定的に推移。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ既成住宅地域で、画地規模の点からも収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一法式の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

鉄道駅からはやや距離がある熟成した住宅地域で、規模も小さく一定の需要は存するが、周辺には競争・代替物件も多く上昇には至っていない。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模住宅の中に貸駐車場等も見られる住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地であるため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外部の住宅地需要は低位であるが、地価の底値感もあり、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域にあり、地域内には格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格については、自己の戸建住宅を主とする地域であることから適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性が劣り、傾斜地に位置することから需要者の選好性が低く、地価は依然弱含みである。

地域要因の将来予測

近隣地域は、山科区の北東端、滋賀県との行政界の傾斜地に位置する既存住宅地域である。交通接近条件や地勢が劣ることから選好性は低い。格別の変動要因はないので、当面は現状で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅用に宅地開発された住宅地域で、かつ、標準的画地の規模が小さく、賃貸用の共同住宅等の想定は非現実的であることから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、近隣地域周辺および類似地域における取引事例を採用して試算されており、信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

景気の回復等により地価は横這いが継続。街区の整然とした地域で、総額的に割高感のある一定規模以上の画地に対する需要も回復傾向がうかがえる。

地域要因の将来予測

一般住宅が多い街区の整然とした住宅地域で、地域要因に特別な変化はないが、残存する未利用地等については徐々に宅地化が進むものと予測。需要は回復傾向にあり、地価は当面横這い傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺では一部に賃貸マンション等の収益物件もみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言えず、収益価格は低位に試算された。また、市場では自用目的での取引が中心となることから、本件では市場の実情を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめるものとして、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠隔な高台に位置し、選好性に強さはなく地価動向としてはやや弱い。

地域要因の将来予測

当該地域は高台に存する戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が標準的使用および最有効使用の地域であり、公法上の規制からも収益物件の想定は困難である。自己使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、規範性ある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、地域要因に特段の変化は見受けられない。地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持するものと予測される。地価動向は今後暫くは横ばい傾向とみられる。

価格決定の理由

戸建住宅を標準とする住宅地域で区画規模も小さいため、自用目的での取引が中心となり、収益性を前提として価格が形成される要素はほとんどない。したがって実証性ある比準価格を採用し、前年価格からの推移を検討の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

坂のある高台住宅地域の選好性は低くなる傾向がある。近隣地域も当該要因から地価はやや下落している。

地域要因の将来予測

第1種低層住居専用地域で風致規制もあることから、今後標準的使用が大きく変化する可能性は少ない。従って現状維持での推移が続くものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心である事、行政的用途地域が第1種低層住居専用地域で風致規制もあり建物ボリュームの面で収益性は低くなる傾向にある事、価格が居住利便性等を重視して決定される傾向がある事から、収益還元法は適用したとしても規範性に劣ると判断し、取引事例比較法のみを適用した。価格形成要因、需要者の行動基準に照らすと比準価格は規範性が高い。従って比準価格を採用し、前年価格との比較も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価に二極化の傾向がみられる中、利便性の劣る当該地域において、需要の回復傾向は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域として成熟している。近隣地域に大きな変動要因は見られず、当面の間現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、当該地域においては、収益性よりも居住快適性が重視される上、本件標準地は規模が小さく、収益物件（共同住宅）の建築を想定することも現実的ではない。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

企業業績は回復しても個人消費は伸びず、駅から遠い地域では、小規模画地でも取引は活発とは言えない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が多い既成の住宅地域であり、地域要因に格別の変動がないため、当面は現状維持で推移すると予測され、地価も弱含みの傾向が継続すると見られる。

価格決定の理由

近隣地域は小規模の一般住宅が中心で、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の取引が中心の住宅地域である。付近には貸家・アパート等は見られず、駅から遠く利便性に欠け、画地規模も小さく市場性のある賃貸需要が想定できないため、収益還元法の適用は断念して、規範性の高い比準価格をもとに価格査定を行い、代表標準地との検討を踏まえ上記のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から遠隔の傾斜地内の住宅地であり、依然として地価動向は弱含み。

地域要因の将来予測

山裾の傾斜地に存する住宅地であり、市街化調整区域にあって最寄駅からも遠隔で、その競争力は弱いなか、現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が標準的使用および最有効使用の地域であり、公法上の規制からも収益物件の想定は困難である。自己使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、規範性ある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

さして優位性のある諸条件もなく、地価動向としては軟調な展開が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が標準的使用および最有効使用の地域であり、収益物件の想定は困難である。自己使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、規範性ある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないものの、供給も多いこと等から需要はやや弱含んでいる。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域等に賃貸住宅が存在せず貸家需要が想定できない地域であるため、収益還元法は適用できなかった。本件のような住宅地では収益性によって価格が影響を受けることは少ないものと思料され、自用目的の取引がほとんどでもあることから、前年価格等との検討も踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内中心部に位置する利便性良好な地域で、需要者の選好性は高く、需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅、店舗、事務所等が混在する地域で、地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。利便性良好な地域で需要者の選好性も高く、地価は上昇傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似不動産において成立した取引価格を基に試算した価格で、現実の市場実態を反映しており説得力を有する。収益価格は、収益性を反映した理論的な価格であるが、自己使用目的の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性や利便性等が重視される傾向が強いため、収益価格の説得力は相対的に劣る。よって、本件では収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境の比較的優れた既存住宅地域で、供給量は少ないが、需要は堅調である。一般的要因の影響をうけ地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として安定しており、地域要因の特段の変動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は街路条件の劣る既成住宅地域で、共同住宅も見受けられるものの、容積率等の制限もあり収益性は低く、自用目的の戸建住宅又は更地取引が中心である。従って、比準価格のみを得たが、多数の信頼性のある類似地域の取引事例から求めた比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

二条城の北西方至近の既存の住宅地域であり、格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

当地域は中規模一般住宅等が多い既成の住宅地域である。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は一般的要因の影響等を強く受けて上昇傾向にある。

価格決定の理由

当地域は中小規模戸建住宅等が多いことから自用目的での取引が中心である。同一需給圏内の適切な5事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。収益還元法は適用を試みたが、当地域において賃貸借市場が未成熟であること及び戸建住宅地であること等から安定的な収益の確保が困難であり採用できない。よって、地域の特性や価格の妥当性等を考慮した比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

供給に乏しく希少性が認められる地域につき、需要は底堅く、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

所謂御所東エリアにて、一般住宅のほかマンション等も混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は現状の住環境が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性及び地縁的な選好性が重視される住宅地域であり、共同住宅等収益物件も見られるが、取引は自用物件が大半と認められる。この場合、圏内類似不動産の取引価格水準が価格形成に強く影響し、収益価格の価格形成への影響は相対的に低位と認められるため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量した上、市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

千本通沿いに存する古くからの商業地域で、商圏内人口は多く、繁華性は概ね維持されており、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

古くからの商業地域であるが、平成26年にイズミヤが開業する等、繁華性・連たん性は概ね維持されており、今後も現状のまま推移すると予測する。需要に比して供給は限定的で地価は上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内における現実の取引価格を価格判定の基礎とした価格で、市場実態を反映しており説得力を有する。収益価格は収益性を反映した価格で、商業地においては特に重視されるべき価格であるが、自己使用目的の取引が中心で収益性への信頼性が高くない市場実態を鑑みるとやや説得力に劣る。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえたうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

商環境に特段の変動要因はないが、付近には大学や病院が存し、需要は堅調で地価も緩やかな上昇を続けている。

地域要因の将来予測

店舗兼共同住宅のほか、飲食店舗、事務所等が混在する幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められず、今後とも現状の商環境が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

地域には店舗兼共同住宅等収益物件のほか、比較的小規模な自用の店舗等も多いため、土地の効用に見合う賃料水準の形成は不完全で収益価格の相対的な規範性は低位と判断する。したがって、圏内類似不動産の取引価格水準が価格形成に強く影響するものと認められるため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視し、収益価格を関連付けた上、市場の特性に留意しつつ前年標準地の価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性が良く、住環境も良好で、市中心部の価格上昇の影響もあり地価は上昇している。

地域要因の将来予測

市の中心市街地に近く、交通利便性に優れており、店舗、事務所等も見られる住宅地域であるが、土地利用に影響を与えるような特別な変化はないことから、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅、マンション、店舗等が混在する住宅地域で、収益物件も見られるものの、価格水準に見合う賃料水準が形成されていないと思料されるため、収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の利便性等が重視される住宅地域であり、取引事例は自用目的が多いことから、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、前年指定基準地価格からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺には寺院が多い既存の住宅地域であり、格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

当地域は中規模一般住宅等が多い既成の住宅地域である。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は一般的要因の影響等を強く受けて上昇傾向にある。

価格決定の理由

周辺地域には共同住宅も見られるが、一般住宅が多い住宅地域であり自用住宅目的の取引が中心である。多数の取引事例の中から、より適切な5事例を採用して求めた比準価格の規範性は高いと判断する。一方、当地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であるので収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件がやや劣るものの、駅接近性等の利便性は概ね良好で、総額面に手頃感があるため需要は底堅く、地価は若干ながらも上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。良好な利便性と総額面の手頃感から需要は底堅く、地価は上昇傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己使用目的の取引が中心で、また、街路条件や画地条件等から経済合理性のある賃貸物件の想定も困難であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似不動産において成立した取引価格を基に試算した価格で、現実の市場実態を反映しており説得力を有する。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの住、工混在地域で、近年は住宅地としての需要が高まっている。価格水準も低く値頃感があり、需要は回復傾向で、地価は上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅を中心として、古くからの小規模工場兼住宅等が混在する住宅地域ながら、建替え等により、住宅地の性格が強まりつつある。

価格決定の理由

一部に賃貸マンション等の収益物件も見られるが、既存の住宅が多く、画地条件や街路条件からも収益物件としては不向きで、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないと考えられる。従って、比準価格のみを得たが、多数の信頼性のある類似地域の取引価格から求めた比準価格の規範性は高い。よって比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

烏丸通沿道に小売店舗等が並ぶが繁華性は中低位。但し、駅近接につき地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに小売店舗が多いほか、一般住宅も見られる商業地域で、地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は現状維持での推移を予測する。

価格決定の理由

地域には比較的小規模な自用の店舗等が多く土地の高度利用も低位のため、収益価格はやや低位に試算された。需要者の意思決定には地縁性のほか収益性が加味される状況にあるが、圏内類似不動産の取引価格水準が価格形成に強く影響するものと認められるため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視し、収益価格を関連付けた上、市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件、交通接近条件にやや劣る地域であるものの、標準的な画地規模が小さく総額からの買いやすさから需要は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

古くからの既成住宅地で狭小な路地も多く存し、需要はさほど強くないものの地価の底打ち感から緩やかな回復傾向にある。地域に格別の変動要因はなく、今後とも現況を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

多少纏まった画地であれば共同住宅等の収益物件も見られるが、街路条件や画地条件等より経済合理的な賃貸住宅経営は困難であるため、収益還元法は非適用と判断した。当該地域では自用目的での取引が中心であり、需要者は意思決定に際し居住の快適性・地縁的選好性を反映した資産価値を重視する傾向が強い。よって、本件では規範性の高い比準価格を採用し、標準地及び前年標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域で、高度利用可能な立地の優位性を有し、商業地需要のほか、多様な需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗・事務所や住宅等が混在する地域で、地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。幹線道路沿いかつ高容積の立地から需要は堅調で、地価は上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内における現実の取引価格を価格判定の基礎とした価格で、市場実態を反映しており説得力を有する。収益価格は収益性を反映した価格で、商業地においては特に重視されるべき価格であるが、自己使用目的の取引が中心で収益性への信頼性が高くない市場実態を鑑みるとやや説得力に劣る。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえたうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

需要は弱含みの状態が続いていたが、ゲストハウス需要など新しい需要も出始めており、地価は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

古くは西陣織の中心地区で繊維関係の工場・事務所や機場付の住宅等が多く見られたが、和装業界の衰退と共に一般住宅地への移行が進んでいる。地価は弱含みの状態が続いてきたが、底打ち感から回復傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域内には賃貸マンション等の収益物件も見られるが、画地条件等より経済合理的な賃貸住宅経営は困難であるため、収益還元法は非適用と判断した。当該地域では自用目的での取引が中心であり、需要者は意思決定に際し居住の快適性・地縁的選好性を反映した資産価値を重視する傾向が強い。よって、本件では規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺には寺院が多い既存の住宅地域であり、格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅や作業所等が多い既成の住宅地域である。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は一般的要因の影響等を強く受けて上昇傾向にある。

価格決定の理由

当地域は中小規模戸建住宅等が多いことから自用目的での取引が中心である。同一需給圏内の適切な5事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。収益還元法は適用を試みたが、当地域において賃貸借市場が未成熟であること及び戸建住宅地であること等から安定的な収益の確保が困難であり採用できない。よって、地域の特性や価格の妥当性等を考慮した比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

標準的な画地規模はさほど大きくなく、小規模な店舗兼住宅の需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

店舗兼住宅、一般住宅等が混在する古くからの近隣商業地域で、商業地としては衰退傾向にあり徐々に住宅地への移行が進んでいる。今後ともこの傾向は続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域には纏まった画地であれば賃貸マンション等収益物件も見られるが、自用目的の店舗・店舗併用住宅などが取引の中心であり、需要者の意思決定においては収益性よりも地縁的選好性等が重視される傾向が強い。よって本件ではより規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通接近条件にやや劣る地域であるものの、標準的な画地規模が小さく買いやすさから需要は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

古くからの西陣地区の住宅地で、狭小な路地も多く存し需要はやや弱含みで推移してきたが、地価の底打ち感も見え始めており需要は緩やかに回復しつつある。

価格決定の理由

当該地域では、需要者は意思決定に際し居住の快適性・地縁的選好性を反映した資産価値を重視する傾向が強い。収益価格も試算したが、画地規模が小さく得られる賃料が低いため収益価格は低位に試算された。よって、本件では規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

指定容積率変更と特別用途地区の指定が行われた他は大きな変化は見られない。地価は上向きに転じている。

地域要因の将来予測

指定容積率の変更と特別用途地区の指定により、工場の他研究施設等の用途が誘導される。当面は現状で推移するとしても、より長期的にはそれらの用途の施設が増えると予測する。

価格決定の理由

近隣地域や周辺には自用の工場、事業所が目立つ。工業用用途の賃貸物件も見られるが、市場においては収益物件の個別性が強いこと等から市場参加者の指標として収益性の占める位置は限定的と判断した。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大企業を中心に新規設備投資意欲がみられるようになっており、工業地需要も持ち直しの傾向にある。

地域要因の将来予測

中小工場や倉庫等がみられる概ね熟成した工業地域にあるが、地域内には格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格については、需要者は自己の業務用地を取得する目的で市場に参加することが多く、収益性を重視して取引されないことから規範性は劣る。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般的要因の影響を受け業績好調な企業の新規投資としての事業用地需要があり、地価は横ばいから若干の上昇傾向がみられるようになってきた。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

貸倉庫等賃貸物件も見られるが規模が小さく取引の中心は自用目的である。また、工業用地は業種や規模、建物の構造・設備等により個別性が強く標準的な賃料や経費等の把握が困難で、収益価格の精度は相対的に劣ると判断する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮のうえ、収益価格を関連付けて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

希少性のある商業地域で、底堅い需要が見込まれる。地価は四条通の歩道拡幅や観光産業の好調等もあり、継続的に上向き傾向で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者は大手商業法人で長期収益性の観点から意思決定を行う。収益価格は重要で、基本利率等の数値は他都市の高度商業地域の同種数値と比較検証している。反面、有数の高度商業地域は希少性の累積によりブランド価値が発生している。この価値は収益性を上回り、比準価格に反映される。市場では希少性が収益性をリードする現実がある。本件比準価格はこれを体現しているので、これを総合勘案し、代表標準地からも検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

田の字地区では依然として旺盛な需要が継続しているが、画地条件良好な売り物件は少なく、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

商業地域として概ね熟成しており、今後とも同様の環境で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、地価上昇期の市場の実態を反映しており規範性は高い。周辺には収益物件も認められるが、自用目的の取引が多い地域であり、想定要素が多い土地残余法による収益価格の規範性はやや劣るものと思料する。以上から、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

阪急大宮駅に近く、高容積の商業地域であるため底堅い需要が存する。一般的要因を反映し、地価は上向き傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は阪急大宮駅近くの古くからの商業地域である。高容積の商業地域であり、マンション用地としての需要も堅調で、地価は上向き傾向にある。

価格決定の理由

マンション用地需要がみられる商業地域であるため、取引事例比較法及び開発法を適用した。ただ開発法にあっては、分譲価格の査定のほか、条件設定次第で試算価格が変動する。また現実の取引市場は取引実例が主導している実態も見られる。従って、本件は規範性の高い比準価格を標準とし、開発法による価格は参考にとどめ、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

京都駅に近く、店舗・事業所用地のほか近年はホテル用地需要もあり、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、自用の店舗・事務所等のほか共同住宅等の収益物件も見受けられ、需要者の意思決定においても地縁的選好性のほか、収益性も考慮される傾向にある。収益価格は店舗付共同住宅を想定したが現行用途と異なり想定要素が多くやや信頼性に劣る。よって本件では、比準価格を重視し収益価格を参考として、代表標準地及び前年標準地価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近いが、標準的な画地規模はさほど大きくなく、小規模な店舗・事業所用地の需要は若干弱いながらも回復しつつある。

地域要因の将来予測

店舗事務所、一般住宅等が混在する幹線道路背後の地域で、駅に近く規模によっては共同住宅地需要も見られる。標準的な画地規模は小さく需要は弱いものの、底打ち感から地価は横ばいから緩やかに回復しつつある。

価格決定の理由

近隣地域には纏まった画地であれば賃貸マンション等収益物件も見られるが、自用目的の店舗・店舗併用住宅などが取引の中心であり、需要者の意思決定においては収益性よりも地縁的選好性等が重視される傾向が強い。よって本件ではより規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地及び前年標準地価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

河原町周辺地区の観光客数の増加の影響により、特にホテル用地の需要が増大している。そのため地価は大きく上昇している。

地域要因の将来予測

 小規模店舗や事業所も見受けられるが、店舗や事務所ビル等が多く建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現在の状態を維持しながらより高度化された地域へと熟成発展していくと思われる。

価格決定の理由

 当該地域は事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。ただし近時はマンション地需要が強く、その取引価格は値上がり傾向であるが、賃貸料はそれに見合うほど上昇していない。そのため比準価格より低位に求められたものと思われる。従って鑑定評価額は、多数の規範性のある取引事例を採用し、市場動向を的確に反映した比準価格を重視し、かつ収益価格をも関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り決定した。

地域要因

観光客の増加と関連し、マンションやホテル地としての需要が強まっている為、地価は大きく上昇している。

地域要因の将来予測

 幹線通沿いに、事務所ビル等が多く建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現在の状態を維持しながらより高度化された地域へと熟成発展していくと思われる。

価格決定の理由

 当該地域は事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。ただし近時はマンション地需要が高く、その取引価格は値上がり傾向であるが、賃貸料はそれに見合うほど上昇していない。そのため比準価格より低位に求められたものと思われる。従って鑑定評価額は、多数の規範性のある取引事例を採用し、市場動向を的確に反映した比準価格を重視し、かつ収益価格をも関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り決定した。

地域要因

市内商業中心部に近い立地特性から、商業地需要のほか、マンション用地需要も旺盛で、地価は引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中層事務所ビルや店舗等が見られる商業地域で、地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。市内中心部に近く、マンション用地需要も旺盛で、地価は上昇傾向を続けると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内における現実の取引価格を価格判定の基礎とした価格で、市場実態を反映しており説得力を有する。収益価格は、収益性を反映しており、商業地において重視されるべき価格であるが、収益物件も見られるものの自己使用目的の取引が中心である市場実態を鑑みるとやや説得力に劣る。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえたうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

京都鉄道博物館、京都水族館の影響等により、テナント需要は堅調で、地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域は中低層の事務所、店舗等が建ち並ぶが、自用目的の取引が支配的と認められ、賃料水準の形成は完全とはいえない。需要者の意思決定においても収益性、地縁性が考慮されるが、収益性は流動的で類似不動産に係る取引価格水準が重視される傾向が認められるため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視し、収益価格をこれに関連付け、市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ホテルや民泊などの宿泊施設に対する需要が特に旺盛で、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの既成商業地域として概ね熟成しており、今後とも同様の環境で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、地価上昇期の市場の実態を反映しており規範性は高い。周辺には収益物件も認められるが、自用目的の取引が多い地域であり、想定要素が多い土地残余法による収益価格の規範性はやや劣るものと思料する。以上から、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性は良好で、総額に手頃感があり、一次取得者を中心に比較的安定した需要が認められることから、地価は若干の上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に格別の変動もなく、今後も現状のまま推移すると予測する。利便性良好かつ総額も手頃で需要者層は幅広く認められ、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己使用目的の取引が中心で、また、街路条件や画地条件等から経済合理性のある賃貸物件の想定も困難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似不動産において成立した取引価格を基に試算した価格で、現実の市場実態を反映しており説得力を有する。したがって、本件では比準価格を採用し、類似性の高い標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

マンション用地需要はあるが、店舗が連たんしていない普通商業地域であるので、地価は大きな上昇傾向とはなっていない。

地域要因の将来予測

 幹線道路沿いに、店舗、事業所、マンション等が多く建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現在の状態を維持しながらより高度化された地域へと熟成発展していくと思われる。

価格決定の理由

 比準価格は多数の信頼性ある取引事例を収集し、その補修正も適正と思われる。一方当該地域は事務所やマンション等もみられるが、そのほとんどは自用目的で賃貸ではないと思われる。また繁華性に劣る地域であるため収益の確保はやや難しく、そのため低位に求められたものと思われる。従って鑑定評価額は、比準価格を重視し、収益価格をも参酌して決定した。その上代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り決定した。

地域要因

利便性の高い混在工業地域であり、上記の転用可能性も含め、地価は横ばいからやや上昇基調である。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小工場を主体に小規模住宅等が混在する工業地域であるが、下記一般的要因を踏まえて、将来は住宅用地として性格を更に強めていくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、貸工場等の収益物件も見受けられ、需要者の意思決定には地縁的選好性のほか収益性も重視される傾向がある。但し、あくまで地元中小法人の自社工場としての利用が地域の主体であり、収益性の価格支配力は低位と言える。よって類似地域内の多数の取引事例から試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、類似の標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要は強く希少性も認められるため、地価は強含んでいる。

地域要因の将来予測

中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ商業中心部（四条烏丸交差点付近）に近い商業地域である。商業用途の需要は強く、引き続き商業施設の集積、リニューアルが緩やかに進行するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には中小規模のテナントビルが多いが自社ビル等も見受けられ、需要者の意思決定においても収益性を重視しつつ地縁性が考慮される傾向が存する。この場合、類似不動産に係る取引価格水準のほか収益性も重要な取引指標となるが、収益性把握には流動的側面が存するため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視し、これに収益価格を十分関連付け、市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内中心部に近く、事業所需要のほかマンション用地・ホテル用地需要も見られ、需要は回復しており、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中心部に近い、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、用途の多様性から需要は堅調である。駅にも近く共同住宅地としての需要は根強く、地価は当面上昇傾向を続けるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、自用の店舗・事務所等のほかテナントビル、共同住宅等の収益物件も見受けられ、需要者の意思決定においても地縁的選好性のほか、収益性も考慮される傾向にある。収益価格は店舗付共同住宅を想定したが現行用途と異なり想定要素が多くやや信頼性に劣る。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地及び前年標準地価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近傍に京都水族館が開業して以降は周辺幹線道路沿いに店舗が増え生活利便性の向上が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模戸建住宅を主体に事務所等が混在する住宅地域であるが、下記一般的要因等を踏まえて、将来は住宅用地として性格を更に強めていくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、小規模の戸建住宅を主体とする混在住宅地域であって自用目的の取引が中心であり、市場性のある床面積の確保が困難で賃貸住宅の経営が成り立つ地域ではないことから収益還元法は適用しない。比準価格は規範性のある類似地域内の多数の事例から試算され、実証的で説得力に優る。よって比準価格を採用して、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性が比較的良好な地域で、宅地需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

2019年に開業予定のJR新駅から徒歩圏内に位置するが、現在は地域要因に大きな変動はみられないことから、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の戸建住宅地で、画地条件等の制約から賃貸住宅経営は経済合理性を欠き、収益物件には不向きであることから、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が大半の地域であり、取引価格の水準が価格決定の重要な指標となると思料されることから、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地移行の気配はあるものの、駅に近い幹線道路背後に位置しており、値頃感もあって需要は底堅い。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は商業中心部からやや離れた繁華性が低い商業地域。近年では住宅地移行の気配も感じられるが、地域要因に特段の顕著な変化はなく、当分の間は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は要因の類似性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。一方収益価格は、不動産の収益性を反映させた価格で商業地においては重視されるべき価格であるが、試算過程に多くの想定事項が介在することから信頼性は相対的にやや劣る。よって、比準価格を重視することとし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

京都駅地区の観光客数の増加の影響を受け、需要は拡大し、地価は一段の上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

 京都駅正面に位置し、大型量販店やホテル、金融機関等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現在の状態を維持しながらより高度化された地域へと熟成発展していくと思われる。

価格決定の理由

 当該地域は事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。ただし近時はマンション地需要が高く、その取引価格は値上がり傾向であるが、賃貸料はそれに見合うほど上昇していない。そのため比準価格より低位に求められたものと思われる。従って鑑定評価額は、多数の規範性のある取引事例を採用し、市場動向を的確に反映した比準価格を重視し、かつ収益価格をも関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性に優れた住宅地域で、市中心部と比較すると値頃感があること等から、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

事業所等が混在する住宅地域であるが、需給状況から住居系用途への転換が進むものと予測する。やや距離はあるがJRの新駅が2019年開業予定であり、その影響が注目される。

価格決定の理由

生活利便性に優れた混在住宅地域であり、自用目的の取引が支配的で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、比準価格を採用し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中央卸売市場の影響の強い食料品中心の近隣商業地域で、商業性は長期衰退基調ながら、JR新駅期待等のの影響をうけ地価は上向き傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中央卸売市場の存在もあって、商取引上の地縁性が重視される傾向がある。そこでの需要者の行動は収益性よりも地縁性維持のための立地や利便性であり、価格の決定に当たっては周辺取引水準が重視される傾向にある。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

京都駅地区の観光客数の増加の影響並びに法的規制の緩和措置の拡大を受け、需要は拡大し、地価は大きく上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 当該地域は事務所ビル等が建ち並ぶ比較的繁華性の高い商業地域である。ただし近時はマンション地需要が高く、その取引価格は値上がり傾向であるが、賃貸料はそれに見合うほど上昇していない。そのため比準価格より低位に求められたものと思われる。従って鑑定評価額は、多数の規範性のある取引事例を採用し、市場動向を的確に反映した比準価格を重視し、かつ収益価格をも関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り決定した。

地域要因

駅近で複数の百貨店に近いなど立地に恵まれ、観光客の回遊性もある。需要は回復基調にあり、地価は上向き傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

用途の多様な商業地域で、観光客も回遊するなか伝統的な老舗を中心として各種サービス業にマンションも増える傾向にあり、収益面からは絞りにくいと言わざるを得ない。従って、本件では、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は比較考量することとし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部近くの幹線道路沿いの商業地域で、ホテル、マンション建設や収益物件等への需要が強くなってきている。その他格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は事務所ビルや店舗共同住宅等が多く、需要の中心は事務所兼共同住宅目的である。適切な5事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。当地域には一部分譲マンション等も散見されるが、元本価値に見合う賃料の徴収が困難であること等から収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

画地規模が比較的大きいため、事業用地の転用が進み戸建住宅のほか共同住宅が見られる混在住宅地域となっている。

地域要因の将来予測

当該地域は、共同住宅、一般住宅を主体に事業所等が混在する住宅地域であるが、下記一般的要因等を踏まえて、将来は住宅用地として性格を更に強めていくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域には、一般戸建住宅のほか共同住宅等の収益物件も見受けられることから、需要者の意思決定には地縁的選好性のほか収益性も影響するものと思料するが、収益物件の取引は限定的であり、その影響の程度は比準価格に比べて相対的に低い。よって類似地域内の多数の取引事例から試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性に優れた住宅地域で、市中心部と比較すると値頃感があること等から、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

事業所等が混在する住宅地域であるが、需給状況から住居系用途への転換が進むものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が支配的で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域が属する嵯峨地区の人口はほぼ安定。近隣地域は最寄駅まで徒歩圏内の小規模画地で、潜在的需要は堅調であるが、建て替えが困難。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変動も認められない。最寄駅まで徒歩圏であるが、小規模過ぎて建て替えが困難な場合が多く、価格水準は下落傾向を示していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模戸建住宅が密集して建ち並ぶ住宅地域で、収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも快適性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、市場も自用目的の戸建住宅の取引が殆どである。よって、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

中規模工場等と一般住宅が混在する地域である。居住需要が比較的安定しており、地価水準は、概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価格である。一方、近隣地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格であると思われる。したがって、比準価格を重視、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域が属する御室地区の人口は微減傾向にある。近隣地域は最寄駅まで徒歩圏内にあり住環境も良好であるが、規模が大きく需要はやや停滞気味。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既存住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められない。駅徒歩圏内で住環境は良好ではあるが、指定容積率等によって分割利用が難しく、総額の面から需要は相対的に少ないが、底値感も見られる。

価格決定の理由

近隣地域は駅まで徒歩圏内ではあるが、指定容積率や風致規制等の行政的条件によって自用の戸建住宅利用がほとんどで、共同住宅等の収益物件は少ない地域であることから、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域内の自用目的取引で信頼性のある取引事例により求めた市場の実態を反映する説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、交通・接近条件が概ね良好であることから地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

天神川通西側背後の定住型の住宅地域。近隣地域の価格形成要因の変動及びこれらに強い影響を及ぼす要因は特にないと判断できることから、現状維持での推移が続くものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心である。比準価格のみを得たが、収集した取引事例はいずれも類似住宅地域のもので地域要因の類似性が高く信頼性を有する。対象標準地は最有効使用が戸建住宅地であり、需要者は居住の利便性等を重視し、一方規模が小さいこと等から収益性が影響を及ぼす程度は低い。従って1試算価格と言えども信頼性、規範性は高いと認められることから比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

景気の回復傾向に伴い住宅地需要も堅調になりつつあり、地価も同様の動きを示している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅の多い観光地に近い住宅地域であり、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、今後暫く底堅く堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は観光地であり店舗等主体で構成されているが、近隣地域は自用目的としての取引が支配的であり、自用としての戸建住宅の取引が中心となっている。従って、市場性を重視した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、交通・接近条件が概ね良好であることから、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

丸太町通南側背後にあって、旧来からの住宅地域として熟成しており、今後、近隣地域の標準的使用に大きな変動を及ぼす要因はなく、現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心である。経済合理性等の観点から収益還元法は適用し得ず比準価格のみを得たが、事例はいずれも類似住宅地域のもので地域要因の類似性が高く信頼性を有する。更に対象公示地は最有効使用が戸建住宅地であり需要者は収益性ではなく居住の利便性等を重視する傾向がある。従って1試算価格と言えども信頼性等は高いと認められることから比準価格を採用し、前年価格等との比較も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅まで徒歩圏にあり、規模が比較的小さいため、需要は比較的堅調であり、地価は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は概ね横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、経済合理性や建物配置からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。収益性より快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動はないが、従来選好性の高い地域であり、地価は若干ながら上昇が見られる。

地域要因の将来予測

国道9号背後の、比較的閑静な区画整然とした住宅地域。住宅地域として概ね熟成しており選好性も高く、今後も住宅地域として現状維持での推移が続くと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も存するものの自己使用の戸建住宅が中心である。従って取引に当たっては収益性よりも、生活の安全性や利便性、快適性等が重視される場合が多く、これらが良好な点が需要者の選好性を高める要因となっている。取引事例比較法においてはこうした価格形成要因の類似した事例資料を採用している。従って比準価格に高い信頼性を認めてこれを採用し、収益価格は参考にとどめ、前年価格等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

 嵯峨嵐山駅勢圏のほぼ熟成した住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。

価格決定の理由

 当地域は自用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、不動産市場における取引指標としての収益性の位置付けは軽微に留まるものと考えられることから、収益還元法は適用せず、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

嵯峨地区の人口はほぼ安定。近隣地域は市街化区域に隣接する市街化調整区域内の農家住宅地域で、地域要因に変動はなく、需要は限定的である。

地域要因の将来予測

農地の中に農家住宅等が見られる市街化調整区域内の地域であり、地域要因に格別の変動は認められない。行政的規制によって、宅地開発等は困難であり、地価水準は当分は下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は農地の中に農家住宅が見られる市街化調整区域であり、収益物件は存在せず賃貸市場は成立していないため、収益還元法は適用しなかった。よって、郊外の住宅地域内及び隣接する京都市内の市街化調整区域内の住宅地域で取引された信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

景気の回復傾向に伴い住宅地需要も堅調になりつつあり、地価も同様の動きを示している。

地域要因の将来予測

当該地域は中層マンション、事務所ビルが見られる住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、今後暫く強含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

需要の中心はマンション分譲目的の用地取得である。従ってマンション用地として利用可能な土地取引事例より求めた比準価格を標準とし、賃貸マンション経営を想定して求めた収益価格並びにマンション分譲を想定して求めた開発法による価格をそれぞれ関連づけ、代表標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 大型店舗への顧客流出により商業地域としての繁華性は低下傾向にあるが、駅徒歩圏であることや住宅地転用等による需要の下支えも見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域周辺は自用の店舗や事務所が多く、また中低層利用の建物が多い近隣型の商業地域であって、繁華性や収益性はさほど高くはなく、価格形成においては収益性よりも周辺の取引価格水準を指標に価格決定がなされていることが認められる。よって、本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、また前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内に存する住宅地域であり、画地規模は比較的小さいため、需要は比較的堅調であり、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特別な変化はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模一般住宅の多い既存住宅地域であり、自用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方対象標準地は指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断される地域であるため収益価格の試算を断念した。よって、代表標準地との検討も踏まえ、信頼性のある取引事例より求めた実勢相場を反映した説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

 一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。

価格決定の理由

 当地域は賃貸共同住宅も存するが、自用の戸建住宅が主体の住宅地域であり、不動産市場における取引指標としての収益性の位置付けは軽微に留まるものと考えられることから、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

閑静な住宅地域であるが、利便性に劣り、土砂災害警戒区域の指定もなされている。価格水準が低いため、地価水準は、概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であるが、周辺には農地等も多い。低未利用地の急速な住宅地化は考え難く、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、法令上の規制等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 中規模住宅が多い成熟した住宅地域であるが、規模による総額の観点から需要者が限定的で市場の動きが鈍い。

地域要因の将来予測

 当該地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、周辺に賃貸事例も少なく、特に居住の快適性が重視される自用目的の取引が中心である。対象標準地は指定容積率が低く、共同住宅想定困難な地域であり、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通接近条件及び環境条件がやや劣るが、規模が小さく値頃感があり、需要は安定している。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は、概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、経済合理性や建物配置からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。収益性より快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

狭隘な街路が多い住宅地域であるが、生活、交通利便性は比較的優れている。地価水準は、概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、規模等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 地域要因に特段の変動はないものの、環境条件等により、需給関係は低調である。

地域要因の将来予測

 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、周辺は土砂災害防止法に基づく指定区域も多く、今後も地価水準の動向については緩やかな下落傾向は続くと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺に賃貸事例も少なく、特に居住の快適性が重視される自用目的の取引が中心である。対象標準地は指定容積率が低く、共同住宅想定困難な地域であり、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

景気の回復傾向に伴い住宅地需要も堅調になりつつあり、地価も同様の動きを示している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、工場、アパート等の混在する住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、今後暫く底堅く堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的としての取引が支配的であるが、工場等が混在するほか共同住宅等の収益物件も一部に散見される。従って、自用としての戸建住宅の取引が中心となっていることから比準価格を標準するが、収益価格も関連付けて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の集落地域であり、交通、生活利便性にも劣ることから、需要は限定的である。地価水準は、やや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

山間部の集落地域であり、特段の地域を変動させる要因もなく、今後も現状を維持していくものと予測する。地価水準は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、法令上の規制、賃貸市場の熟成度等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地価水準は、やや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばい∼やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、規模等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 小規模一般住宅が多い駅徒歩圏の住宅地域として需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

 小規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏内にあること等から需要は底堅く、地価は当面安定的と予測する。

価格決定の理由

 標準地周辺は戸建住宅を中心とし、また画地規模も小さく、市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難なため収益還元法の適用を断念した。生活利便性・快適性を重視する住宅地域内にあって居住目的の取引が中心であり、周辺の取引価格水準を指標に価格決定がなされることを通常とするため、市場性を反映した比準価格は説得力が高い。よって、本件においては、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環境の良い住宅地域として地域要因は安定的で、需給は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域として既に熟成しており、今後も現状を維持して推移するものと予測する。市場の需給動向は底堅く推移すると予測する。

価格決定の理由

指定容積率が低く経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断されるため収益価格は試算しない。近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が中心で、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められることから、信頼性の高い取引事例に基づき試算された比準価格の説得力は高いものと判断する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの地域で、梅津段町交差点からの視認性にも優れ、商業性は比較的安定している。地価水準は、概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 駅に近く、街路条件も良好な商業地域であり、商業系、住居系とも需要は底堅い。

地域要因の将来予測

 西京極駅近くに形成された既存商業地域であり、格別の変動要因はないことから、当面、現状維持で推移するものと考えられる。

価格決定の理由

 当地域は、西京極駅周辺の商業地域であり、収益物件も所在するが、自用目的の物件が主体の商業地域であることを考慮し、比準価格を重視しつつ、収益価格も斟酌し、かつ代表標準地価格との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工場用地としての取引は極端に少なく、大規模な画地はマンション又はミニ開発の住宅用地として取引されており、需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、自用の工場、事業所が多い工業地域で、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、収益資料の収集にも限界があり、工場兼事務所を想定して求めた収益価格ではあるが、やや低位に試算された。従って、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり、全般的な景況感の改善等から住宅需要は比較的堅調で、需給は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅中心の熟成された住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状通り住宅地域として推移するものと予測する。

価格決定の理由

本地域は低層の戸建住宅中心の住宅地域であり、自己居住用目的での取引が大半を占めており、賃料収入を前提とした収益性よりも生活利便性、快適性を重視した価格形成が中心的であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、本件では市場における取引市場を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性も留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件は右京区内の住宅地では比較的良好であるが、最寄駅がやや徒歩圏外であるため需給は横ばい乃至やや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、併用住宅のほか営業所等も混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動要因は見られず、当面は現状通り推移するものと予測する。

価格決定の理由

本地域は戸建住宅中心の住宅地域であり、自己居住用目的での取引が大半を占めており、賃料収入を前提とした収益性よりも生活利便性、快適性を重視した価格形成が中心的であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、本件では市場における取引市場を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性も留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域での変動はないが、最寄駅への接近性等の利便性がやや良好で、需給と地価はほぼ横ばい傾向。

地域要因の将来予測

 今後も熟成した中小規模戸建住宅地として推移し、建替時期が到来した中古物件等の需給を背景に、堅調な地価水準を維持すると予測する。

価格決定の理由

 標準地は、最寄駅から徒歩圏内の熟成した戸建住宅地域に所在し、居住の快適性・利便性を重視する自用目的の需要者により取引市場が形成されている。一方、画地規模と近隣地域の土地利用状況よりアパート等の賃貸物件の計画と運営が困難なため、有効な収益価格を試算できない。 従って、市場性に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

近隣地域に変動はないが、隣接する浄水場跡地に、昨年4月、私立大学の新キャンパスが開校した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 収益価格は、未消化容積・やや低廉な賃料単価等より低く試算され、利回り等の想定事項も介在するため、賃貸前提の投資家に対する説得力はやや劣ると考えられる。一方、比準価格は、取引価格に適正な各補修正・要因比較を行って得たもので、投資家を含む市場の実態を反映したものである。従って、需要者の判断基準や行動様式等より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

 公共施設、最寄り駅等への接近性に優れ、周辺でマンション建設も見られる等、住宅用途への可能性を含む。

地域要因の将来予測

 当該地域は、中小規模工場のほかに一般住宅等も混在する中小工業地域であり、現況利用状況に特段の変化はないが、最寄り駅から徒歩圏であることから、今後は、住宅系の需要が高まる可能性が考えられる。

価格決定の理由

 当該地域は、中小規模の工場、営業所等のほか周辺には一般住宅も混在する中小工業地域であり、用途の競合が認められる。賃貸需要は少なく、工場、倉庫共に自用目的の取引が中心であると判断される。したがって、複数の取引事例より求めた実証性のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

現状住工混在地域であるが、本地域周辺の利用状況等から、今後中長期的には用途的地域が工業系から住居系へ移行していくものと考えられる。

地域要因の将来予測

小規模工場・倉庫・事業所のほか、一般住宅も混在する住工混在地域である。地域要因に特段の変動要因は見受けられず、当面は現状通り推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域と同様住工混在する地域において取引された事例を多数収集し、このうち規範性の高い5事例に基づき求められた。一方収益価格については、居住用及び事業用ともに自己利用目的の取引が中心的な地域にあって、元本価値に適う賃料収受が得られないため、収益価格は低位に試算された。よって、本件は市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存商店街は長期衰退傾向にあり、新規出店も少ないが、一般的要因の影響等もあり、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には収益物件も存するがその収益性は低位であり、当該地域は自用による店舗や併用住宅利用目的の取引が中心である。また周辺の取引価格水準を指標に価格が形成されることが通常であるため、収益価格が価格形成に及ぼす影響は小さいものと判断する。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、また代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北区内の中心的商業地域であって、地域内に特別な変動要因は見受けられないが、駅至近で大谷大学に近く繁華性が高い為、一定の需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には収益物件も存するが、当該地域は自用による店舗利用目的の取引が中心である。また周辺の取引価格水準を指標に価格が形成されることが通常であり、収益価格が価格形成に及ぼす影響はさほど大きくないものと判断した。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、また代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

飲食店、医院及び美容院等が中心の商業地域で、店舗種別の大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域周辺には収益ビル等も見られるが、自用の小規模な店舗等が多く、収益価格は低位に試算された。取引市場においても収益目的よりも自用目的の取引が多く、対象標準地の画地規模からも自用目的が中心になると思料されることから、本件評価においては市場の実態を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠く、需要者の選好性は中低位。地価は横ばい傾向を継続している。

地域要因の将来予測

比較的中規模の一般住宅が多い古くからの住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められず、当面において現状維持を予測する。

価格決定の理由

周辺に共同住宅等も存するが、収益性よりも居住の快適性、地縁性が相対的に重視される既成住宅地域であり、行政的条件等から収益価格の試算を断念している。地域では自用目的の取引が支配的と認められるため、本件では実証的で説得力を有する比準価格を採用するものとし、市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、交通利便性に劣るが、地縁的選好性による一定の需要は認められ、地価は概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に格別の変化はなく、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が殆どであり、代替関係にある類似地域等から多数の信頼ある取引事例を収集した。一方、標準地は戸建住宅を中心とする地域に存し、画地条件などにより賃貸物件の建築、経営は困難であることから、収益還元法の適用を断念した。以上より、実勢相場を反映した比準価格は高い説得力を有するものと判断し、本件においては、比準価格を採用して、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の利便性に優位な地域につき、地価は引き続きやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められないため、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性、利便性が重視される容積率低位の戸建住宅地域に存し、地域における取引は自用目的が支配的と認められる。本件では画地条件及び行政的条件等の制約から収益価格の試算を断念したため、実証的で説得力を有する比準価格を採用し、市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性にやや劣るエリアであり、土地需要は落ち着きつつある。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が多い当該近隣地域において、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地域要因に特別な変動要因はなく、需要は一定であり、地価水準は概ね横ばい傾向であると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主とする地域であり、収益物件としてよりも居住の快適性を主たる指標として価格が形成される。公法上の規制による賃貸物件の建築可能性をも勘案のうえ収益還元法は適用しなかった。よって、本件では不動産市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

集客力の高い大型商業施設への顧客流出もあり、既存商店街の小規模な土地の需要は、住宅系用途への転換を内包した若干の需要増に留まっている。

地域要因の将来予測

既存の商店街を形成する近隣商業地域内に存するが、大型店への顧客流出により商環境は芳しくなく、将来的には店舗付共同住宅等としての利用が増加して行くものと予測する。

価格決定の理由

対象地は商店街の一角を形成する近隣商業地域に存する。そのため収益性を反映した収益価格は十分に考慮すべきであるが、想定要素が多数介在する等の面で規範性にやや劣る。一方、比準価格は要因の類似性が認められる取引事例より求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格と考えられる。以上より本件では、規範性がより高いと考えられる比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠く需要者選好性は中低位。地価は低位にて横ばい傾向を継続している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が多い住宅地域として熟成し、地域要因に特段の変動要因は認められないため、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺に共同住宅等も存するが、収益性よりも居住の快適性・地縁的選好性が相対的に重視される容積率低位の住宅地域につき、その画地条件及び行政的条件等から収益価格の試算を断念した。地域では自用目的の取引が支配的と認められるため、本件では実証的で説得力を有する比準価格を採用し、市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。