京都府京都市右京区伏見区桃山町泰長老３１番２９(太秦天神川駅・稲荷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


192,000円

2017年01月01日に行った京都府京都市右京区伏見区桃山町泰長老３１番２９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を192,000円/㎡としました。

京都府京都市右京区伏見区桃山町泰長老３１番２９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府京都市右京区伏見区桃山町泰長老３１番２９
住居表示 
価格192,000円/㎡
交通施設、距離桃山、350m
地積231㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況西5.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩崎陽氏による調査レポート

不動産鑑定士岩崎陽
価格192,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅からの接近性が優る環境良好な住宅地域であり、地価は緩やかに上昇基調が継続している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、当面の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、京阪宇治線・JR奈良線沿線に広がる中規模一般住宅を中心とした住宅地の圏域。需要者の中心は、主として、京都市居住の自用目的の取得者である。最寄駅への接近性等、交通接近条件は良好であり、環境条件も概ね高位にある。需給は安定的な地域であり、その需要並びに地価は概ね横ばいからやや上昇の傾向にある。取引の中心となる価格帯は、画地規模等により様々であり、一律的には定め難い。
一般的要因個人消費は持ち直しの動きがみられ、雇用情勢は改善している。消費者物価、住宅建設は横ばいの状況にある。

百合口賢次氏による調査レポート

不動産鑑定士百合口賢次
価格191,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因景気の回復傾向等により需要は顕在化。その一方で宅地開発等により供給も増加傾向。市場は活性化しており、地価は緩やかに上昇基調が継続。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。居住環境及び利便性ともに良好で需要は堅調であり、地価は当面強含みに推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は京阪宇治線やJR奈良線沿線に広がる中小規模住宅地域で、特に桃山地区が中心となる。需要者の中心は同一圏域内の一定以上の所得水準のある居住者。居住環境が良好で需要は底堅く、市場では中古物件が中心であったが最近では区画分割された新築分譲も見受けられる。土地は230㎡程度で4，500万円前後、中古の戸建住宅で5，000万円程度の物件が取引の中心であるが、市場では更地や新規物件の選好性がより高い傾向がある。
一般的要因人口は微減傾向。景気回復は足踏みの感もあるが、雇用・所得環境は改善しており、需要は回復傾向。全体的には地価の下落も収束している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0101327
北緯 135度7160784

参考：該当物件周辺マップ

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番１及び１７３番２京都府京都市下京区烏丸通綾小路下ル二帖半敷町６４６番京都府京都市下京区五条通新町西入西錺屋町２１番京都府京都市下京区堺町通五条上ル俵屋町２２７番京都府京都市下京区七条通油小路西入土橋町２０４番京都府京都市下京区西七条南東野町３番京都府京都市下京区五条通堀川西入柿本町５９５番８４京都府京都市下京区西七条掛越町３０番京都府京都市下京区西七条市部町２８番京都府京都市下京区七条御所ノ内西町１８番京都府京都市下京区四条通新町東入月鉾町３９番１京都府京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３８８番京都府京都市下京区西七条八幡町２５番外京都府京都市下京区朱雀分木町３番京都府京都市下京区朱雀正会町７番１１外京都府京都市下京区西七条西久保町１３番３京都府京都市下京区間之町通五条下る２丁目塗師屋町１０３番京都府京都市下京区烏丸通七条下ル東塩小路町７３４番外京都府京都市下京区西七条南西野町５１番１９京都府京都市下京区梅小路石橋町４７番６京都府京都市下京区東洞院通松原下る大江町５５１番京都府京都市下京区柳馬場通綾小路下ル永原町１４５番京都府京都市下京区松原通堀川西入大宮迄南側北門前町７４６番京都府京都市下京区堀川通四条下ル四条堀川町２７９番２外２筆京都府京都市下京区四条通柳馬場東入立売東町１２番１京都府京都市下京区西洞院通綾小路下ル綾西洞院町７２３番１外１筆京都府京都市下京区七条通猪熊東入西八百屋町１６０番京都府京都市下京区大宮通四条下ル四条大宮町１９番外１筆京都府京都市下京区大宮通松原下ル西側上五条町３９９番２京都府京都市下京区烏丸通五条下ル大阪町３９６番３京都府京都市下京区東洞院通花屋町下ル富田町３７２番外１筆京都府京都市下京区五条通堺町西入塩竈町３８７番１外１筆京都府京都市下京区新町通鍵屋町下ル蛭子町１４４番京都府京都市下京区猪熊通五条下ル柿本町５９４番１３京都府京都市下京区新町通七条下ル東塩小路町５９３番外４筆京都府京都市下京区西七条名倉町２２番４外２筆京都府京都市下京区七条通大宮西入花畑町５９１番の５京都府京都市下京区烏丸通高辻下る薬師前町７０７番ほか３筆京都府京都市下京区西七条南東野町１６番２京都府京都市下京区七条通間之町東入材木町４８１番京都府京都市下京区寺町通綾小路下る中之町５６８番京都府京都市下京区中堂寺前田町３２番外京都府京都市下京区大宮通木津屋橋上る上之町４１７番１京都府京都市下京区花屋町通櫛笥西入薬園町１６９番１１京都府京都市下京区西七条御前田町２８番１京都府京都市下京区中堂寺庄ノ内町１番１０７京都府京都市下京区西七条東御前田町７番１外京都府京都市下京区中堂寺庄ノ内町１番１０７京都府京都市右京区右京区川島竹園町４７番京都府京都市右京区右京区西京極豆田町１５番ほか１筆京都府京都市右京区右京区花園天授ケ岡町２８番３２京都府京都市右京区右京区太秦堀池町１６番１４の一部京都府京都市右京区右京区松尾大利町２０番２５京都府京都市右京区右京区太秦森ケ前町３番１及び３番２京都府京都市右京区右京区桂木ノ下町１番６９京都府京都市右京区右京区嵯峨天龍寺広道町１８番６の一部京都府京都市右京区右京区宇多野御池町２０番２１の一部京都府京都市右京区右京区梅津林口町２３番１４の一部京都府京都市右京区右京区樫原平田町１５番２３京都府京都市右京区右京区川島玉頭町２３番２京都府京都市右京区右京区西院矢掛町２２番京都府京都市右京区右京区西院春日町１３番京都府京都市右京区右京区西院西淳和院町９番京都府京都市右京区右京区下津林六反田１番７０京都府京都市右京区右京区桂千代原町７２番１４京都府京都市右京区右京区西京極北大入町１４２番京都府京都市右京区右京区太秦川所町７番３６京都府京都市右京区右京区嵯峨野有栖川町１８番１３ほか１筆京都府京都市右京区右京区嵯峨大覚寺門前井頭町１２番４６京都府京都市右京区右京区樫原甲水１８番京都府京都市右京区右京区常盤窪町１番１２６京都府京都市右京区右京区山田庄田町３番１３京都府京都市右京区右京区大原野上里男鹿町３番４京都府京都市右京区右京区大原野灰方町２６８番１京都府京都市右京区右京区大原野石見町８３番京都府京都市右京区右京区大原野南春日町６８１番ほか１筆京都府京都市右京区右京区大枝西長町４番５京都府京都市右京区右京区梅ケ畑西ノ畑町１番京都府京都市右京区右京区嵯峨小倉山小倉町１番ほか１筆京都府京都市右京区右京区北嵯峨山王町４９番２京都府京都市右京区右京区嵯峨大沢柳井手町４０番１ほか１筆京都府京都市右京区右京区鳴滝三本松５番京都府京都市右京区右京区西京極徳大寺団子田町７８番１７京都府京都市右京区右京区嵯峨大覚寺門前六道町６番京都府京都市右京区右京区鳴滝川西町３３番１１京都府京都市右京区右京区梅津段町２５番京都府京都市右京区右京区西京極西池田町１３番２京都府京都市右京区右京区西院月双町２５番京都府京都市右京区右京区嵯峨鳥居本化野町１２番７４京都府京都市右京区右京区嵯峨大覚寺門前堂ノ前町２２番５５京都府京都市右京区右京区梅津尻溝町３０番２８京都府京都市右京区右京区西京極徳大寺団子田町７８番２０京都府京都市右京区右京区嵯峨天龍寺造路町１５番京都府京都市右京区右京区山ノ内宮脇町１番７京都府京都市右京区右京区西京極南庄境町３番１京都府京都市右京区右京区嵯峨野南浦町２２番９京都府京都市右京区右京区梅津開キ町２６番６０京都府京都市右京区右京区西京極東町２２番１京都府京都市右京区右京区宇多野福王子町５０番２３京都府京都市右京区右京区山ノ内赤山町１２番２京都府京都市右京区右京区太秦野元町１２番５京都府京都市右京区右京区嵯峨罧原町２０番１５京都府京都市右京区右京区梅津堤下町３０番６京都府京都市右京区右京区嵯峨一本木町３５番３２京都府京都市右京区大字柏原小字山根３１番外１筆京都府京都市右京区大字細野子字西ノ垣内７番京都府京都市右京区大字周山小字西丁田２１番５外１筆京都府京都市右京区右京区西京極浜ノ本町５０番京都府京都市右京区右京区御室小松野町３０番１５外１筆京都府京都市右京区右京区梅ケ畑向ノ地町５番１５京都府京都市右京区右京区太秦垂箕山町７番１４京都府京都市右京区右京区嵯峨新宮町１番３６京都府京都市右京区右京区嵯峨天龍寺広道町１０番１３外１筆京都府京都市右京区右京区嵯峨折戸町１６番１０京都府京都市右京区右京区梅津東構口町７番京都府京都市右京区右京区太秦組石町１番４０京都府京都市右京区右京区常盤西町８番２１京都府京都市右京区右京区西京極南大入町２５番１京都府京都市右京区右京区西院巽町２番外３筆京都府京都市右京区右京区太秦帷子ケ辻町１１番４８京都府京都市右京区右京区嵯峨明星町１番１４京都府京都市右京区右京区西院西高田町２３番２外１筆京都府京都市右京区右京区西京極東向河原町４番５京都府京都市右京区右京区西院西貝川町７７番京都府京都市右京区右京区山越巽町３番２外１筆京都府京都市右京区大字下弓削小字辻ノ下９番京都府京都市右京区大字周山小字河端３番２８外２筆京都府京都市右京区右京区花園土堂町１番２８京都府京都市右京区右京区太秦安井北御所町２番２８外１筆京都府京都市右京区右京区花園伊町３２番８京都府京都市右京区右京区太秦馬塚町１４番８京都府京都市右京区右京区京北周山町西丁田２１番５ほか１筆京都府京都市右京区北区紫竹西高繩町１００番京都府京都市右京区北区紫竹北栗栖町２６番３京都府京都市右京区北区平野上八丁柳町４番京都府京都市右京区北区紫竹下梅ノ木町８２番京都府京都市右京区北区衣笠西御所ノ内町２８番京都府京都市右京区北区小山東花池町１番２京都府京都市右京区北区上賀茂竹鼻町２９番京都府京都市右京区北区紫野東舟岡町５０番京都府京都市右京区北区上賀茂舟着町１２番２京都府京都市右京区北区小山東元町２１番１６京都府京都市右京区北区大将軍西町１０９番京都府京都市右京区北区鷹ケ峰土天井町４１番ほか１筆京都府京都市右京区北区大宮西総門口町２５番２京都府京都市右京区北区紫竹下ノ岸町５番１京都府京都市右京区北区小山西大野町５４番京都府京都市右京区北区西賀茂檀ノ尾８番京都府京都市右京区北区上賀茂東後藤町５１番２１京都府京都市右京区北区西賀茂中川上町７番京都府京都市右京区北区西賀茂大栗町３４番京都府京都市右京区北区上賀茂石計町６８番京都府京都市右京区北区等持院南町１２番３京都府京都市右京区北区紫野東御所田町３番１京都府京都市右京区北区紫竹西野山東町３９番１京都府京都市右京区北区紫野南舟岡町７２番１３京都府京都市右京区北区衣笠東開キ町４番９京都府京都市右京区北区衣笠高橋町２１番３京都府京都市右京区北区小山堀池町２３番１２京都府京都市右京区北区等持院中町４３番７京都府京都市右京区北区小山下総町５２番８京都府京都市右京区北区紫野東舟岡町５０番京都府京都市右京区北区小山北大野町６８番１４京都府京都市右京区北区小松原北町１９番７京都府京都市右京区北区大宮西脇台町２番７京都府京都市右京区北区紫野石龍町２９番７京都府京都市右京区北区紫野上若草町１１番１京都府京都市右京区北区大宮南箱ノ井町４番１８京都府京都市右京区北区平野鳥居前町１１番２京都府京都市右京区北区北野紅梅町６５番京都府京都市右京区北区大宮東小野堀町４０番京都府京都市右京区北区紫竹下芝本町５５番２京都府京都市右京区北区紫野東野町２４番京都府京都市右京区北区大北山原谷乾町２５５番３京都府京都市右京区北区雲ケ畑中畑町２０４番京都府京都市右京区北区中川北山町２９９番京都府京都市右京区北区小野中ノ町９８番京都府京都市右京区北区上賀茂岡本口町５３番１京都府京都市右京区北区紫竹下長目町２８番３京都府京都市右京区北区上賀茂薮田町６０番京都府京都市右京区北区等持院北町５番３９京都府京都市右京区北区大宮上ノ岸町２０番京都府京都市右京区北区鷹峯旧土居町１番２２１京都府京都市右京区北区紫野北船岡町２７番１５４京都府京都市右京区北区紫野南花ノ坊町３４番京都府京都市右京区北区小山西花池町１番９京都府京都市右京区北区紫竹下梅ノ木町４０番京都府京都市右京区北区小山東元町１０番京都府京都市右京区北区大将軍南一条町１１番２京都府京都市右京区北区西賀茂井ノ口町５１番２京都府京都市右京区北区大宮南田尻町５６番京都府京都市右京区北区北野下白梅町５５番３京都府京都市右京区北区紫野十二坊町１２番８外

参考：近隣駅の地価相場

太秦天神川駅(地価相場 215,000円/㎡)稲荷駅(地価相場 163,500円/㎡)鳥羽街道駅(地価相場 180,000円/㎡)山ノ内駅(地価相場 215,000円/㎡)太秦広隆寺駅(地価相場 215,000円/㎡)花園駅(地価相場 215,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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