地域要因

地域要因に特段変動はないが、一般住宅敷地としては画地が広めでその分総額が張る為、単価は多少抑えられる傾向がある。

地域要因の将来予測

津新町駅に近い利点はあるものの、道幅がやや狭く、建替えも余り進んでいない場所柄につき、概ね現状推移と予想される。地価動向は大きな値下がりはないまでも、もう暫くは下落基調が見込まれる。

価格決定の理由

取引事例比較法では津新町駅近傍等に所在する類似の5事例を採用し、規範性の軽重に充分留意して価格を試算しているので、比準価格は実証的で信頼性が高い。一方収益還元法では駅に近く画地規模も纏まっている標準地の特性を踏まえて賃貸アパートを想定したが、当方面では新たな土地取得を要しない地主による経営が一般的である等から、収益価格は低位に求まった。以上から比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺でのマンション建設は落ち着く一方、テナント需要は落ち込んだままである。依然マンション開発の潜在的な需要は認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

津新町駅前商業地域であるが、繁華性には乏しく空き店舗等も散見され、新規賃貸経営を目的とした収益性に基づく土地需要は希薄な状況であり、価格水準の形成は自社利用を前提としたものである。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は当市役所に近接し、用途が多様な市街地中心部の商業地域としての希少性から需要の安定化傾向が見られる。

地域要因の将来予測

地域内に大きな変動要因はなく概ね現状での推移が見込まれるが、近隣地域は当市役所の西側隣接に位置し、用途が多様な市街地中心部の商業地域としての希少性から需要の安定化傾向が見られる。

価格決定の理由

市街地中心部の商業地域であるが、自己の事業の用に供する取引が支配的であり、新規の賃貸ビル経営を目的とした取引はほとんど認められない状況から、収益価格については参考とし、信頼性のある取引事例により求められ、近時の市場動向を反映した比準価格を重視し、単価と総額との関連等に留意のもと、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

住宅地域として熟成しつつある。中心部に近く生活利便性を有しているため、地価はほぼ安定している。

地域要因の将来予測

中心市街地に近く比較的生活利便性を有しているため、住宅地域として熟成していくものと予測する。住宅地需要が見込まれる地域であり、地価はおおむね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅地が多い住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は標準地と同じ津新町駅を最寄駅とする類似の住宅地の事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映した価格である。一方、近隣地域は戸建住宅が多く標準地の画地規模等から共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

用途的な安定を見せるが、比較的小規模な事務所主体の地域で、特に顕著な要因変動はない。地価は小幅ではあるが下落基調が継続している。

地域要因の将来予測

官公署に近い事務所主体の熟成した商業地域であり、用途的に安定している反面、新規の需給は弱含みと予測され、地価水準も下落指向での推移と予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主体の商業地域であるが、比準価格は最近の商業地の取引事例を採用し、各価格に開差を生じた内容を慎重に吟味検討して求めており実証的である。収益価格は4階建の事務所ビルを想定したが、賃料水準の限界、近時の経済事情等より投下資本の回収に見合った水準に至らず、比準価格に比し低位に求められたと分析する。したがって、取引事例を基礎とした比準価格を採用し、収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記と決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は自社ビル、自用店舗が中心である。貸店舗等も一部見られるが、収益性を目的とする貸店舗用地等の土地取引は見当たらず、取引は自用目的が中心である。また、元本価値に見合った賃料が収受できないことなどから収益価格は低位に試算された。現実の市場動向を反映した比準価格を指標として価格が決定されるのが一般的と認められるので採用し、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺で地銀本店ビルの建替が見られるが繁華性に変化はなく、需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、土地利用に変化は見られず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。中心地区の需要は低迷しており、地価の下落はしばらく続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中心市街地に近い国道沿いの商業地域で自用目的の取引が主であり、賃貸物件も散見されるが賃貸需要は減退しており賃貸目的の土地取引も成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は津市内の幹線道路沿いの商業地で類似性の高い取引事例を重視して求めたもので、当該地域の市場の実態を十分反映したものである。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣周辺も含めて出物があれば需要は見込める場所柄であり、値頃感も出てきているので、値下がりは僅かに止まる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法では津市丸之内界隈等から5事例を採用したが、査定価格がばらついた為、各事例の検討を慎重に行った結果、妥当性のある価格が得られたものと思料する。一方収益還元法では容積率を十分に活かし切れていない場所柄で、想定建物は低階層に止まる点や、自用目的での取引が多い点から価格が低位に求まったものと思料する。以上から比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

建物が建ち並ぶ既存の商業地域であり地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因の影響から地価の下落傾向は続いている。

地域要因の将来予測

津市中心部に近い主要国道沿いに中低層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸物件が見られるものの空室が多く、貸店舗・事務所などの賃貸経営を目的として土地を取得する者は少ない。故に地域で形成される賃料水準は土地価格に見合う水準が形成されていないことから上値が抑えられ、収益価格が低位に試算されていると考える。よって、実際の取引事例に基づき実証的な比準価格を重視して、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。