地域要因

地域要因に殆ど変化は見られない。長太地区は人口減少が市平均より大きく、地域衰退が懸念される。

地域要因の将来予測

地域的な選好性や津波浸水予測はないが心理的不安の要因がある。四日市市に近い地理的特性から当面は現状のまま推移するものと予測した。

価格決定の理由

近隣地域は小規模に開発された住宅地。戸建住宅利用が殆どであり、経済合理的な賃貸経営の想定が非現実的であるため、収益価格は試算していない。市場は取引価格を指標に価格が形成されるのが一般的である。比準価格は同長太地区等地理的特性が類似する取引から適正に比準した。求められた価格は市場性を反映し、実証的である。したがって、市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性のある住宅地域であるが津波懸念のため地価は−1％∼−3％の下降率で推移しており、他の地域からの流入は期待できない状況にある。

地域要因の将来予測

南五味塚海岸が迫り沿岸・河畔の津波影響が予測されるため、品等が劣化する小規模画地密集地区にある。需要減退が著しく今後とも地域衰退が続き、地価は下落傾向で推移する。

価格決定の理由

古くからの零細規模住宅を主体とする地域であり共同住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、関連する住宅地域の取引事例をもとに試算し市場の実態を反映した価格が求められた。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

沿岸部の住宅需要は津波リスクから弱く、人口流出傾向が続く。土地取引は低調である。

地域要因の将来予測

東日本大震災以降、津波リスクによる沿岸部の需要の低迷が依然として続いており、人口減少傾向によって、この傾向は当分の間続くものと予測する。

価格決定の理由

第1種住居専用地域の戸建住宅を中心とする住宅団地内にあり、事業収支の観点から新規に賃貸物件を求めることは非現実的あり、収益価格は試算しない。戸建住宅を中心とする既成住宅地域であることから、自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

生活利便性のある住宅地域であるが津波懸念のため地価は−1％∼−3％の下降率で推移しており、他の地域からの流入は期待できない状況にある。

地域要因の将来予測

古くからの建物を主体とする既成住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。河畔の津波情報リスクから流動性は低く、地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

小規模住宅が殆どを占める住宅地域であり、対象標準地は間口も狭く共同住宅を想定することは非現実的であるので、収益価格は試算しなかった。比準価格は、関連する同種別の取引事例より求めた市場の実態を反映した信頼性のある価格である。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

地域内に大きな変動要因は認められない。海岸部に近い既成住宅地域であり、津波リスク懸念等から需要の低下は大きく地価も下落傾向を示す。

地域要因の将来予測

鈴鹿市東部の海岸部に近い既成住宅地域であり、大規模震災にともなう津波リスクに対する防災意識の高まり等から需要の低下が大きい。地域内に大きな変動要因はなく概ね現状での推移が見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域では、自用目的での取引が支配的で周辺での取引価格水準を重視した価格形成が認められる。比準価格は規範性の高い事例を基に求めており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。沿岸部に比較的近い一般住宅や農家住宅も見られる旧来からの既成住宅地であり、アパート等の収益物件はほとんどないため収益価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の高台に立地する熟成した住宅団地であり、著しい地域要因の変動はないが、需要のある地域で、地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

丘陵地に形成された戸建住宅が建ち並ぶ熟成した郊外の住宅団地であり、著しい地域要因の変化はないが、需要も比較的高く、今後も安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

郊外の丘陵地に形成された戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として、自己利用目的の取引がほとんどであり、土地の画地規模等から賃貸経営は不合理と判断されるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域に所在する信頼性のある複数の取引事例から査定されており、市場の動向を反映した実証性の高い価格が求められた。したがって、市場の実態を反映し、規範性が高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地中心部に近い既成住宅地域であるが、街路条件がやや劣る。市内では住宅地の新規供給が継続しており、既存の住宅地の需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

市街地中心部に近い住宅地域であるが、街路形態が旧態化している熟成した住宅地域である。新興の住宅地等との比較において競争力はやや弱い。地域内に大きな変動はなく概ね現状での推移が見込まれる。

価格決定の理由

周辺地域で共同住宅も見られるが、戸建住宅を中心とする地域であり、標準地の規模では事業収支の観点から経済合理的な共同住宅を想定することは困難であるため収益還元法を非適用とした。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域であり、自己の居住目的での取引が支配的である。比準価格は規範性の高い事例より求めており、市場参加者も当該比準価格を重視するものと思料する。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道23号に近い流通業務地域であり、周辺には中小工業団地も立地するが、地域要因に変動はなく、地価は緩やかな下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比較的規模のまとまった物流倉庫を中心とする内陸型工業地域であり、自用の工場、倉庫を主体とするため、賃貸市場の形成は未成熟であり、また適切な賃貸事例もなかったので、収益価格は試算しなかった。典型的な需要者は、類似の工業地との交通利便性、環境、行政的条件等の比較の観点にたった比準価格に関心が高いため、類似地域において信頼性のある取引事例を収集でき、これらを比較検討した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺で小規模開発が若干見られるほかは大きな地域変動はなく、競合物件の増加や低額化で競争は厳しい。地価は依然下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

古くからの既存住宅団地で、周辺では農地を小規模開発した住宅地の供給が見られ、競合状態がやや劣るために、需要は弱含みで、地価水準は暫くは下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件が介在するものの、自家利用目的の取引が支配的な地域であり、賃貸市場が形成されていない。小規模に開発された住宅団地で、貸家需要が想定できないため収益価格は試算せず、市場の特性を反映した比準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

沿道沿いは住宅地としの開発の動きが見られるが、商業環境に殆ど変化はない。

地域要因の将来予測

沿道利用の商業要因は殆ど変化はなく、住居要因が強くなっている。立地に優れ、住宅地としての需要ニーズが高く、総合的には堅調に推移していくものと予測した。

価格決定の理由

中心商業地域に位置するが自己使用目的の取引が支配的であり、収益物件の売買は極めて稀である。収益性を価格指標とするまで賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は低位に試算された。比準価格は神戸地区の信頼性ある取引から適正に比準した。求められた価格は実証的であり、市場特性との適合性が高い。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を総合的に参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。