地域要因

駅・大規模商業施設へ接近性良好。個人事務所・医院等の利用も可能で用途多様性を有し住環境も問題ない。引き続き需要堅調で地価は上昇となった。

地域要因の将来予測

駅・大規模商業施設への接近性が良好で個人事務所、医院等も混じる住宅地域であり、居住環境も比較的良好である。需要は堅調であり、稀少性もあって地価は上昇傾向にある。今後も地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

中規模戸建住宅の他、医院、個人事務所等も混在し多用途に利用可能な住宅地であるが、規制が厳しい1低専内に存し、標準地近辺に共同住宅等の収益物件は存在しない。自己使用目的での取引が支配的で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、右京地区内の規範性が高い複数の取引を基に試算されており、現在の取引市場実態を適正に反映した価格である。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 地域内に特別な変動要因は見受けられず、駅徒歩圏及び居住環境良好な住宅地域として需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 標準地周辺は戸建住宅を中心とし、また指定容積率も低く、市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難なため収益還元法の適用を断念した。生活利便性・快適性を重視する住宅地域内にあって居住目的の取引が中心であり、周辺の取引価格水準を指標に価格決定がなされることを通常とするため、市場性を反映した比準価格は説得力が高い。よって、本件においては、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鉄道駅の徒歩圏で、利便性、環境は良好であり、需要は堅調に推移していると見られる。

地域要因の将来予測

鉄道駅から徒歩圏の区画整然とした戸建住宅地域であり、現在は空地も見られるが、居住環境、利便性は良好であり、戸建住宅地域として熟成度は少しずつ高まり、地価も安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、低層住宅用に開発された区画整然とした住宅地域に存し、自己使用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性及び規模が類似する事例を適切に選択し、各要因比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境が良好であり、生活利便性にも比較的優れていることから、需要が安定している。地価水準は、概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、法令上の規制等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、指定基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境が良好であり、利便性も高いが、桜が丘地区ではやや価格水準が高く、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域としてほぼ熟成してきており、地域要因に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地で、快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

狭隘な街路が多い古くからの住宅地域であり、相対的に需要は低調である。地価水準は、やや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、特段の地域を変動させる要因は見られないことから、今後も現状を維持していくものと予測する。地価水準は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、法令上の規制等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、城山台の宅地の供給増等により、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

新旧の一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は、同一需給圏内の宅地の供給量が多いことから、やや弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、新旧の一般住宅が多い住宅地域で、自己使用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性が類似する事例を適切に選択したものであり、地域要因の比較及び個別的要因の比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

鉄道駅に近く、交通利便性が認められるが、転入者の選好性は既存住宅地域のためやや劣る。地縁関係者を中心とした需要と見られる。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。交通利便性が良好である一方、需要はやや限定的であるため、地価はやや弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、小規模一般住宅が多い住宅地域に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、用途的、規模的な類似性を有する事例を適切に選択したものであり、各要因間の比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。