地域要因

商業の中心は幹線道路沿いの路線商業地域へ移行しつつあり、景気の不透明感と相俟って、当該地域の不動産取引は低調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は駅に近い近隣型の商業地域であるが、店舗の需要は全般的にやや低く、また賃貸収益市場の成熟の程度もやや低く自用目的の取引が中心と考えられる。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記のように決定した。

地域要因

中心市街地からやや離れた、古くに開発された市街化調整区域内の住宅地域であり、選好性は低く、地価はやや下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。景気は回復傾向にあるものの需要はまだ弱含みであり、地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の開発団地であるため、賃貸需要がほとんどなく収益価格は試算しなかった。当該地域は、自用目的の中規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案して求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、周辺の利用状況は概ね安定している。一般的要因の影響もあるが、需給動向は未だ弱含みから概ね横ばいである。

地域要因の将来予測

一般住宅地域としては熟成しており、今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は現状維持で価格はやや弱含み∼横ばいで推移すると予測される。

価格決定の理由

収益物件はほとんどなく、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されているとは言い難いため、収益価格は試算しなかった。比準価格を求める際の事例資料は比較的規範性の高いものを複数得ることが出来た。また、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている。したがって、本件においては比準価格が説得力を有している価格であると判断し、これを採用し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

 地域要因に特段の変化は認められず、当地域の地価は、横這い傾向にあると考える。

地域要因の将来予測

中小規模の工場、住宅等が混在する工業地域で、当分の間、現状が維持されるものと予測する。企業の国内回帰選好等により、工場地需要は回復しつつあるものの、当地域の地価は横這い傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は自用の工場のほか、戸建住宅や賃貸共同住宅も若干見られる工業地域であるが、標準的な画地規模等からみても、賃料水準の低下等で収益用不動産が成立しにくい地域であり、自社所有目的での取引が中心となっている。したがって、収益還元法は適用せず、広域的に選択・採用した取引事例から適切に算出された比準価格を採用して、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

 地域要因に特段の変化は認められないが、当地域の地価は、横這い傾向にあると考える。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面現状を維持するものと予測する。中和幹線周辺の住宅地の需要は堅調であるが、小規模画地が中心の当地域の住宅地の地価は、当面は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は自用目的での取引が中心の小規模低層戸建住宅地域である。周辺地域には収益用不動産も存するが、対象標準地は地積が小さく、また地価に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格を算出しても相当低位に試算されるものと判断する。したがって、収益還元法は適用せず、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡に十分留意のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、周辺の利用状況は比較的良好ではあるが、一般的要因の影響も受け、需給動向はかなり、安定している。

地域要因の将来予測

需給動向に関しては概ね横ばいである。一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は現状維持で推移すると予測される。

価格決定の理由

規模等をも考慮すれば規範性の高い共同住宅等の収益物件の資料はほぼ皆無であり、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。一方、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っていることから比準価格には説得力が認められる。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との秤量的検討等を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

駅徒歩圏で規模も比較的小さく値頃感はあるが街路狭小で需要はやや低調である。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等も見られる駅徒歩圏内の住宅地域であり、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。景気は回復しているが地価は下落傾向が続いている。今後も暫くはこの傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

周辺は自用の小規模戸建住宅が多いものの駅徒歩圏にあるため対象標準地より規模の大きいアパート等が散在している。自用目的の取引が多く、収益物件は転勤等の一時的なものに限定され、対象標準地の規模は収益物件としては小さく、賃貸住宅の想定は困難である。よって収益還元法は適用せず比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、事務所等が混在する住宅地域に存し、地域要因について特段の変動は認められないため、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、事務所、倉庫等が混在する住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。

価格決定の理由

対象標準地の周辺には賃貸住宅等も散見されるが、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の建築が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、自己使用目的の取引が主であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内にあり、商業施設も近く、大和高田市内では人気が高い住宅地域であり、需給均衡の状態にあるため、地価は近年横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、鑑定時現在、市街地としての熟成度が既に高いことから、今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺には同程度の規模の賃貸物件も見受けられないこと等から収益価格は試算しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例から試算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの路線商業地域に存し、地域要因について特段の変動は認められないため、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

近隣地域は店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価はやや強含みで推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に存する規範性の高い複数の取引事例を基に試算しており、取引実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、最有効使用の建物の想定、純収益の算定等、試算過程において多くの想定要素が介在するため相対的に規範性は低い。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般的要因の影響を受け、市内の商業地の需要は低調で、大和高田駅に近い商店街であるにも関わらず、地価の下落が依然継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域であるが、空き店舗も多く、商業地域としては衰退化傾向にあり、住宅地としての利用が徐々に増加していく地域と予測する。

価格決定の理由

収益価格は昨今の賃料水準の低下傾向等を反映して、やや低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の取引事例から試算した価格であり、実証的である。本件では、市場性を反映した比準価格を相対的に重視することとし、代表標準地との検討結果も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。