地域要因

大垣駅からやや距離があり人気がない。低予算の需要者層による一定の需要がある。

地域要因の将来予測

大垣市北西部郊外に位置する住宅地域でJR大垣駅からはやや距離があり、若干利便性に欠けるため人気がない。農地等の空閑地も多く住宅供給が需要を上回っている。

価格決定の理由

一部アパート等の共同住宅も介在するが、戸建住宅を中心とする地域でエンドユーザーによる自己使用が中心であるため、比準価格を妥当と認め鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお収益還元法は、賃貸市場の熟成の程度、対象標準地の画地の状況等から適用しなかった。

地域要因

東海環状自動車道西周りルートをはじめとする交通インフラ整備が進捗している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

工場地については自社経営によるものが大半で、貸工場は倉庫等の小規模な場合に限られる。よって本件においては適正且つ合理的な建物の想定が困難なため、収益還元法の適用は見送った。また、原価法や開発法についても不適用とした。取引事例比較法の適用に当たっては、西濃圏域における規範性の高い工場地の事例を複数収集しており、実証性を有する。以上を踏まえ、比準価格を採用し、全域的な工場地地価の動向等も勘案して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅の建築が見られる程度で、近隣地域では特筆すべき変動要因が見られず、概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は早くからの住宅地で変動要因に乏しい状況にあり、今後も暫くの間は熟成が進まず現状推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅主体の住宅地域で、取引は自用目的のものが支配的である。比準価格は、周辺類似地域の信頼性のある取引事例から求め、客観性・験証性を備える。一方、収益価格は、対象標準地程度の画地規模では収益性の測定に難があって精度を欠くため求めなかった。以上より、本件では市場実態に見合う比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にないが、大垣駅北口の大型商業施設を核とする中・大型店舗による商業集積の波及拡大が期待される。

地域要因の将来予測

小売店舗、飲食店、営業所等が多い路線商業地域で、中・大型店舗の出店需要から今後も比較的順調に熟成するものと予測する。地価は路線商業地域の商況等から若干の弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

定期借地方式の自用店舗が中心的で、賃貸市場の未熟成や駐車場の必要及び業態等により、土地の平面的・立体的な利用効率が低い固有の事情がある。従って、相対的に妥当性の高い比準価格をベースに収益価格を参考として手順の各段階について再吟味を加え、類似不動産の取引頻度等の流動性リスクに留意し、さらに当該標準地の地価体系上の位置と代表標準地である意義並びに過年度等価格の推移等も検討して、鑑定評価額等を表記の通り決定した。

地域要因

地区の人口は微増減を繰り返しているが、児童数は年2、3％のペースで減少が続いている。

地域要因の将来予測

標準的画地規模が大きめで地価水準も比較的高いため、総額が需要層を圧縮している。居住環境などから住宅地域としての競争力は優位にあるが、地価は下落幅を縮めつつも調整が続くと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法は、標準的画地規模で昨年5月以降に生起した4事例によって試算し、直近の典型的需要、市場実態の具現性が高い価格が得られたと判断する。収益還元法も実際の賃貸事例に基づき試算したが、当該賃貸市場の供給は旧来地主の物件が大半であり、土地の元本コスト、資産リスクが賃料に反映されにくい状況が常態化している。したがって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との秤量的検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

宅地需要は比較的堅調であり、徐々に熟成を深めつつ安定的に推移すると予測する。地価は、横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

共同住宅も見受けられるが、取引は自己使用目的によるものが大半である。標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似性が高い事例を採用して試算しており、実証的で信頼性が高い。本件は、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

規模の小さい既存の店舗等が営業を続けているが、新規店舗の出店、入れ替え等は殆ど見られない。地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

大規模小売店舗等への顧客流出により緩やかに衰退していくと予測する。但し、大垣駅周辺が発展傾向にあり、当該地域も地価水準は、ほぼ横ばいにあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は、在来の個人住宅も介在する中、自用の小規模店舗が中心で商業事業者向けの賃貸物件は少なく、その賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。よって、本件は、当市中心市街地の商業地の取引事例より求めた比準価格を標準に収益価格を参考として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

中心市街地に程近い熟成した既成住宅地域であり、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域において土地の取得を前提に賃貸用建物を建設する場合は少なく、収益性を重視した需要者はほとんど見られないため収益価格の規範性は低い。一方比準価格は市場の実勢を表しており説得力が高い。また需要者は自用目的を前提に取引に参加する場合が中心的となっている。よって比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大垣駅至近で建設中の再開発ビルは上層部分のマンション約110戸が分譲全期で即日完売。駅近不動産の潜在的需要が顕在化した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法は、取引時点が概ね1年以内の4事例により試算し、駅前再開発などの動きを織り込んだ価格が得られたと判断する。収益価格は比準価格の7割程度にとどまったが、当該地域の商業建物は、住宅併用も含めて自己使用が優勢であり、収益性に関しては元本コスト、資産リスクに寛容な地合いが定着している。以上の市場実態に即して、鑑定評価額は比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおりに決定した。

地域要因

大垣駅北口周辺の優良住宅団地や商業モールの出現により、北小校区の宅地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

大垣駅の徒歩圏に所在して熟成度が高く地域の変動分が少なかったが、近時の駅周辺の開発動向の影響から変動局面へ移行している。今後、一部に残る農地の宅地化や建替え等が徐々に進行するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、取引は自用目的のものが支配的である。付近で見られるアパートは節税目的のものが多く、土地からの稼得を期待するものではない。対象標準地程度の画地規模では十分な収益性は得られず、本件の試算でも収益価格は低位に求められた。以上から、本件では成約事例から求めて実証性を備える比準価格を標準とし、収益価格も参考にして、更に代表標準地との価格均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に目立った変動は認められないが、駅前再開発事業による波及効果が期待される。

地域要因の将来予測

中層店舗・事務所ビルが多い駅前の普通商業地域であり、再開発事業を契機とし今後も発展的に推移していくと予測する。地価水準は概ね横ばい∼強含み基調で推移していくと予測する。

価格決定の理由

テナント事務所ビルは旧式のものが多く、賃貸市場の熟成した地域とは言い難いものの、収益価格は不動産の経済価値の本質を形成するものであり当該地域において重視すべき価格と思料する。一方比準価格は近傍の取引事例から試算された実証的な価格で、主たる需要者の意思決定に際し重視され得る価格として説得力を有する。よって本件では比準価格を標準に収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成29年度に下水道が供用開始の予定である。

地域要因の将来予測

当該地域は、農地の中に一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域であり、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の宅地であり、行政的条件等より、賃貸事業の想定は、妥当性を欠き、収益価格を試算しなかった。従って、当市北部の市街化調整区域の住宅地を中心とした取引事例から求めた比準価格を標準に、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心に中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とする地域で、公法上の規制から経済合理性に見合う賃貸用建物の想定は困難であるため収益還元法の適用を見送った。一方取引は自己使用目的のものが中心で、市場の実勢を表した比準価格の信頼性は高い。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。