地域要因

熟成した住宅団地であり、特段の変動要因は見られず、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅団地地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

 戸建住宅中心の住宅地域であり、共同住宅等収益物件は見られないため、これを想定することは現実的ではないと判断し収益価格は試算しなかった。近隣地域における取引は自用目的での取引が中心であることから、取引価格から試算された比準価格を標準とし、かつ、類似標準地との検討を踏まえ、市場動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い利便性から、戸建住宅地は安定的な需給が認められ、継続して地価は強含みである。

地域要因の将来予測

市内中心部南寄りの熟成した住宅地域である。駅徒歩圏であり公共施設や商業施設が周辺にあるなど利便性が高く、需要は強含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も見られるが、主として自用の戸建住宅を中心とした住宅地域である。従って、物件の収益性よりも利便性及び快適性を重視した取引が主である。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、実際の取引市場を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近く、生活利便性も良好な住宅地域であることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部から離れた空港近くの住宅地域である。値頃感から一定の需要は見込まれるが、供給は少ない。地域要因の大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

市南端部の住宅地域である。近隣地域近くの工場跡地で宅地分譲され、住宅地域としての成熟が進んでいる。人気のエリアではないが値頃感から地価水準は緩やかな上昇で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

耕地整理後の画地が中心で、急速な地域の変化は見られない。地価は、周辺の堅調な住宅地市場の影響もあり上向き気配にある。

地域要因の将来予測

中小工業地域であるが、景気回復基調の中、中小工場地の新規需要はやや限定的である。地価水準については、長期的には住宅への移行も予測され、横ばい微増傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺類似地域等より信頼できる取引事例を得ることができた。周辺地域には、中古の工場等が多く工場・倉庫等の賃貸需要は弱いため適切な賃貸事例は少ない。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が期待できず、結果的に価格は低位に求められた。従って、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

繁華性は高くないものの市中心部に比較的近い商業地域であり、背後の住宅地域の堅調な需要も反映し、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸物件も見られるが新規投資目的はあまり見られず、賃料の設定が投下償却資産の回収を重視して決定されていること等により、元本と果実の相関関係がやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。よって、本件では市場の実態を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

県道沿いの商業地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域は収益性を重視する商業地域であるが、自己用の取引が中心である。したがって、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

小牧駅前の中心商業地域であり、相対的稀少性等を背景に需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸物件も見られるが新規投資目的はあまり見られず、賃料の設定が投下償却資産の回収を重視して決定されていること等により、元本と果実の相関関係がやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。よって、本件では市場の実態を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

県道沿いの路線商業地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域は収益性を重視する商業地域であるが、自己用の取引が中心である。したがって、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

駅東側の住宅地等を背後地とする幹線道路沿いの商業地である。周辺マンション等も立地しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

小牧駅から近い幹線道路沿いの街区で、周辺中層マンション等も介在するやや繁華性の低い商業地域である。今後も概ね現状のままの推移であり、地価水準は景気の回復の影響等をうけてやや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅に近い路線商業地域に存する比較的面積が小さい商業地である。収益性が重視される地域ではあるが、現状では自用目的での取引価格を主として価格水準が形成されることが依然として多いことから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の市街地であり、特に大きな地域要因の変動は認められない。小規模な戸建住宅の分譲が散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は春日井市西部の取引事例をやや広範囲に採用して試算したが、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。