地域要因

鉄道駅徒歩圏内に位置する既成住宅地域であるが、住環境に劣り地価は上昇にまで至っていない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因の変動もなく現在の住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られないため、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去1年間の地域の地価動向及び今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅や商業施設から近くに位置し、利便性が良好なため需要は安定している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅のほか作業所等が混在する住宅地域である。最寄駅から徒歩圏内であり、周辺には商業施設も位置し利便性は良好である。特段開発計画もないことから現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

アパート等の収益物件はほとんど見られない地域であり、自己利用目的の取引がほとんどである。したがって賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は瀬戸市東部の規範性を有する事例を収集することができ、不動産市場の実態を反映した実証的な価格となっている。以上から比準価格をもって、代表標準地との検討を経て、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

瀬戸市役所前駅から徒歩圏内に位置する高台の住宅地域で、相応の需要があり、需給は安定している。

地域要因の将来予測

丘陵地上の戸建住宅を主体とした住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存し、かつ画地規模もやや小規模であることから、経済合理的に見て経営が可能となる賃貸住宅の建築が難しいため、収益還元法は非適用とし、周辺類似地域における信頼性の高い事例を採用して査定した実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小工場が混在する既成の住宅地域であるが、需給は改善傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅、小工場等が混在する既成の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は既成の混在住宅地域であり、取引の中心は戸建用地である。最寄駅から徒歩圏内にあるものの、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の建築が想定困難であると判断したため、収益還元法は適用しなかった。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鉄道駅からやや遠いが、市中心部に近く相応の住宅需要があり、地価は横ばいからやや強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は事務所等も混在する住宅地域であるが、対象標準地の規模等から経済合理的な収益物件の想定は困難なため収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去1年間の地域の地価動向及び今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小店舗等が建つ路線商業地域で、新規店舗等の進出は少なく、商業需要が頭打ち傾向にあり地価水準は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小店舗等が建ち並ぶ、熟成した路線商業地域である。特別の変動要因は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、概ね横ばい圏内で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地周辺では事業者向けの商業用賃貸物件はあるが賃料水準低く、土地価格に見合った賃料を収受できない地域的特性を有しているため収益価格は低位に試算された。周辺では自用目的の取引が中心のため比準価格の規範性が高いと判断して重視し、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の経済情勢、不動産市場にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗需要は弱いが、地元経済は安定している。地域は、大型店舗に近く、市内では繁華性が高い地域であることから、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心市街地に位置する商業地ではあるが、瀬戸市は地縁的選好性により、商業地の収益物件も所在の地理的位置、建物の品等に左右されるのが実情で賃貸市場の成熟度は総じて低い。また、取引についても自用目的が中心であり収益用不動産の取引事例は殆ど見られない。よって、同一需給圏内の取引事例を中心に求めた比準価格を重視して、収益価格を関連付け、さらに最新の不動産動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅に近く、瀬戸市内では繁華性が比較的良好な地域であることから、地価水準は安定している。

地域要因の将来予測

尾張瀬戸駅の徒歩圏に位置する小売店舗主体の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺類似地域は、自用の店舗を主体とする商業地域であることから、事業者向け賃貸市場の成熟程度は低く、収益価格は低位に試算されている。従って、現実の市場動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

瀬戸市南東部の古くからの住宅団地である。交通利便性は劣り、地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした大規模住宅団地であり、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であるため、収益物件の想定は非現実的であることから収益価格は試算しない。周辺地域は低層住宅地であることから取引の目的は自用目的が中心であり、比準価格を中心とした価格決定が妥当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

鉄道駅からやや遠いが、市中心部に近く相応の住宅需要があり、地価は横ばいからやや強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因の変動もなく現在の住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られないため、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去1年間の地域の地価動向及び今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因の変動もなく現在の住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

主に駅徒歩圏の取引事例により比準することに努めた結果、地域の需給動向を反映した比準価格が得られたものと確信する。一方、標準地上に2階建の共同住宅を想定し収益価格を求めたが、地域は不動産の収益性によって価格が形成されるに至っておらず、投資市場も限定的であるため、比準価格に比して相当低位に求められた。よって、実証的説得性に優る比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案して決定した。