地域要因

土地需要に顕著な変化を及ぼす特段の変動要因はない。小幡駅を最寄駅とする住宅地域は特に需要が旺盛であることも従来どおりである。

地域要因の将来予測

概ね熟成した住宅地域であるため、今後とも大きな環境変化なくして推移するものと予測する。小幡駅より徒歩圏内の住宅地域は需要が旺盛であるため、地価は上昇基調が継続するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も認められるが、自己使用目的の取引が支配的な地域である。交通接近条件に照らせば収益性を充足する賃貸物件用地としての性格をも有するが、十分な地積を有しておらず、採算性を充足する賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用するとともに、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地価に影響を与える目立った地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域としておおむね熟成しており、既存建物の建替え、小規模な戸建分譲等が中心で、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できず、試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は通常、周辺実勢相場からみた価格の妥当性を意思決定の主要な要素とすることから、本件では市場実態を反映する比準価格を基本とし、代表標準地との検討結果を十分考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺地域は既成の住宅地域で、住宅需要は比較的良好であるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の住宅需要は堅調であり、今後も住宅地域として熟成するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内ではアパート等が見られるものの、収益物件取得を目的とする土地取引は殆ど見られず、周辺実勢相場に基づき、価格の意思決定をするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、住環境は比較的良好であるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺地域は既成の住宅地域で、駅から徒歩圏内にあるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域としてすでに熟成しており、特段の変動要因は認められないため、既存建物の建替等を中心に当面現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取引は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。一般的要因の影響により地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅と低層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は規模が小さく、賃貸経営の観点から合理的な共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似地域に存する事例を採用し、要因比較も適切である。対象標準地は自己使用目的の戸建住宅地であり、市場参加者は類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。したがって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

千種区の中心部である今池地区に比較的に近い住宅地域である。特段の変動要因は見受けられず、今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅が混在する住宅地域であるが、自用目的の取引が中心となっている。収益価格については、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。対象標準地は快適性・利便性を重視する住宅地域に存することから、収益価格の説得力は低い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向を踏まえた実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模の店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因の影響により地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、市場の取引実態を反映している。収益価格は店舗兼共同住宅を想定したが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため比準価格と比較して、低位に試算された。本件においては、投資目的より自用目的での取引が多い地域性から、比準価格を重視して、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏内のマンション、物流施設等が混在する住宅地域。付近で大規模な分譲が行われている。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏内のマンション、物流施設等が混在する住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の取引事例に基づき試算した実証性の高い価格であり、高い説得力が認められる。一方、開発法による価格は、分譲マンションの開発を想定し、対象標準地の最有効使用や典型的需要者の行動規範を反映した価格として説得力が認められるが、一部に想定要素を含むものであるなど、比準価格に比して説得力はやや劣る。以上より、比準価格を標準に、開発法による価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として地域要因は安定しており、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は対象地に最有効使用の賃貸物件を想定した賃貸収益から求めたものであるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性より居住の快適性を重視する住宅地であり自用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を主体に共同住宅も見られる地域であり、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

低層住宅地域としては熟成しており、今後とも良好な住環境を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内ではアパート等が見られるものの、収益物件取得を目的とする土地取引は殆ど見られず、周辺実勢相場に基づき、価格の意思決定をするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。