地域要因

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

名鉄柴田駅に近く国道247号線沿いに位置するため比較的繁華性の高い近隣商業地域である。地域には投資等を目的とする賃貸事業等も一部認められるが、主に自用の店舗等が中心で、不動産の収益性によって価格は形成されるに至ってはいない。本評価では南区内の近隣商業地域の不動産の需給動向を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に、単価と総額、地域の不動産市場の将来動向等を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、地価は交通利便性や価格の値頃感を反映して、実需を中心にほぼ横ばい傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層の一般住宅等を中心にアパート等も見られる既成の住宅地域である。周辺には大規模工場等を配し、住環境はやや劣るが、当面現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、南区南部に位置し、アパート等の収益物件は散見されるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域においては自用目的の取引が中心であり、収益性に見合った収益物件は殆ど見られず収益不動産市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。以上より本件においては、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に銀行の店舗が建設されていることなど、地域の熟成が進んでいる。昨年9月に換地処分が行われて新しい地名が付けられている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最有効使用を高層共同住宅の敷地と判定したことから、比準価格と開発法の価格を求めた。比準価格は画地規模の大きい取引事例から求めており実証的である。開発法の価格はマンションの分譲事業を想定して求めた価格であり、事業者の素地に対する投資採算性を表す価格である。両価格ともに高い妥当性を有するが、概ね近似した価格であるため、本件ではより実証的な比準価格を採用して、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

 中小工場のほか事務所、住宅等も見られる工業地域であり、今後も現状のまま維持するものと予測する。地価水準が低位の為安定的或いは災害リスクの影響を受けやや弱含みで推移すると予測される

価格決定の理由

 工場を中心として一般住宅も見受けられる住工混在地域で、自用目的の取引需要が中心の為、収益不動産の市場は未成熟である。したがって、本件では同一需給圏内における規範性の高い取引事例から求めた比準価格を中心に収益価格を関連付け、規準価格との均衡を計り、中小工場地の需給動向を勘案し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

臨海型の大規模工場地であり、特段の変動要因は見当たらず、今後も臨海工業地域として推移するものと予測する。工場用地の需要は強くなく、地価は概ね横ばいからわずかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は臨海工業地域の一部であり、物流を中心とする自己利用の活動が主体である。収益価格の算定には賃料水準の把握が困難であり、収益還元法は適用しなかった。したがって、本件の鑑定評価額は、市場の実態を反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、市場の動向等を総合的に勘案して決定した。

地域要因

自用の流通業務用地で、特段の変動要因はない。当該地域に限り設備投資が誘引されるような要因はなく、地価は弱含みで推移するものと予測する

地域要因の将来予測

工業専用地域内の自用の物流施設用地であり、現状で推移するものと予測する。工業地において土地は設備投資の対象であるが、当該土地を投資対象とする社会経済情勢になく、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の流通業務用地であり、敷地規模からみて倉庫等の賃貸借の想定は市場の実情からみてあり得ないため、収益価格は試算できなかったが、比準価格は、近隣地域内の土地と立地条件が類似する不動産について、自用の工業地又は流通業務用地の取得を目的とする法人の取得した実際の取引価格を基礎に価格を判定したもので、工業地の需給動向を反映するとともに、市場参加者の価値判断に立脚し説得力を有するので、当該比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模の工場を中心とするものの、共同住宅や店舗等も混在する地域である。一部の工場跡地に店舗開発やマンション建設が認められるものの、当面の間は現状維持により推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、南区を始め広域的に工場地の取引事例を収集し試算した実証的な結果で精度の高い価格が得られた。収益価格は、収益性に着目した理論的な価格であるものの、土地価格に即応する賃料水準の形成がなされていない。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し収益価格を参考とし、工業地の代表標準地との検討を踏まえ、さらには単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した比較的古くからの住宅地域で、目立った変化はなく、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、東海市内の規範性の高い取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、地域的に自用目的での取引が主体であり、取引価格の水準が価格の指標となっていることが一般的であるため、比準価格を採用し、東海市の住宅地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はなく現状の良好な住環境を維持するものと予測する。このところ需要は回復基調で、地価は安定的に推移するものとと予測する。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住環境の良好な住宅地域で現状で推移するものと予測する。新興の住宅地域に押されてきた状況に変化がみられ、需要は回復基調にあり、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

住宅市場における典型的な需要者である個人は居住の利便性、快適性に着目して不動産を選択する。近隣地域は、最寄駅まで徒歩圏の住環境の良好な住宅団地で、需要は回復基調にあるが、比準価格は、近隣地域と同じ加木屋町泡池を含む周辺の区画整然とした住宅地域内で生起した実際の取引価格を価格判定の根拠とし、市場参加者の価値判断に立脚し説得力を有するので、比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住商混在地域としての現状に特段の変動要因はない。商業地としての繁華性に劣るが、地価は住宅地並であり安定的に推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

住宅、自用の店舗併用住宅が混在する地域で、現状で推移するものと予測する。商圏が近隣に限られ商業地としての繁華性は低いが、地価は当該現状が織り込まれた住宅地の水準であり、安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

商業地では収益性が不動産の選択指標となるが、借地立地が一般的である同一需給圏内では、資金投下は建物のみに限られ、土地の取得を前提に複合不動産の純収益を基礎に求められた収益価格は現実の市場に適合しない。一方、近隣地域と需要が同質と認められる商住混在地域内で生起した実際の取引価格を判定根拠とした比準価格は市場参加者の価値判断に立脚し説得力があるので、これを標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を中心とする地域で、今後も同等の環境を維持すると予測する。地価は区内では相対的に低水準であることを反映し、概ね上昇傾向を維持すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む周辺は戸建住宅として利用することを目的とする取引が中心で、比準価格は最寄駅を同じくする多数の信頼性のある事例が収集できた。一方収益価格は敷地規模が小さく、投資採算性の観点から適用するのは妥当でないと判断された。従って本件では、比準価格を採用し代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

地域の東の名古屋高速4号東海線の開通で、市中央部の高速道路網がほぼ完成した。これにより、近隣地域の陸運物流能力は格段に向上している。

地域要因の将来予測

高速道路網による陸運のみならず、臨海鉄道の陸運、名古屋港経由海運の利用可能性も有。物流能力の高い大規模臨海工場地。海外からの工場回帰機運と現行金融状況を考察すれば、地域の市場選好性の増大が予想される。

価格決定の理由

同一需給圏を含め、大規模工場地の賃貸市場は形成されておらず、その需要・調達は自用目的の取引によるのが殆ど。同一需給圏内の類似地域で収集されたのは、取引事例のみであり、大規模工場地の賃貸事例は皆無。よって、本件においては、比準価格を中心に鑑定評価額を査定する。即ち、比準価格に、現在の工業地の需給バランスと有効需要の制約の程度、単価と総額との関連を十分関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。