地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、今後も現状の地域性を継続するものと思料される。

価格決定の理由

収益価格は、対象不動産の規模・形状により、経済合理性が見いだせる、アパート等の収益物件を想定する事が、困難であった為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められたものであり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用して、代表標準地からの検討を行い地価動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

需要は堅調に推移し、大きな変動要因もないが、近隣地域における地価上昇の程度は前年よりやや鈍化している。

地域要因の将来予測

概ね熟成した一般住宅地域であり、当分の間は大きな変動要因はなく、環境良好な住宅地域として一層の熟成化が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は採用した取引事例を十分に分析して試算した実証的な価格である。一方、1低専の当地域では自用目的の取引が中心であり、投資の収益性よりは居住性が価格の主な指標となっている。また、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に見合う共同住宅を想定することが困難であるため収益価格の試算を断念した。従って周辺の標準地等との均衡に留意しつつ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな変動要因はない。住宅地に隣接しているという地域の特性から、周辺住宅地の地価動向の影響を受け、地価は上昇を続けている。

地域要因の将来予測

住宅地への移行により縮小傾向にある狭い範囲の工業地域であり、今後ともこの傾向は続くものと予測する。

価格決定の理由

最有効使用を工場の敷地と判定したため、比準価格と賃貸工場を想定した収益価格を試算した。工業地域では、生産の長期継続性という視点から自用の工場での生産が一般的であり、最初から賃貸に供する目的で建築される工場の例は少ない。このため賃貸市場は成熟することなく、収益価格は市場価格に反映され難いと判断される。従って代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、収益価格は参考に止め比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな変動要因はない。需要自体は堅調に推移しているが、競争力が若干弱く、近隣地域における地価上昇にはやや鈍化傾向が見られる。

地域要因の将来予測

熟成した一般住宅地域であり、当分の間は大きな変動要因はなく、現状どおり閑静な住宅地域として推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は採用した取引事例を十分に分析して試算した実証的な価格である。一方、当地域では自用目的の取引が中心であり投資の収益性よりは居住性が価格の主な指標となっている。また、1低専に指定されており建ぺい率、容積率の規制がきびしく、経済合理的な共同住宅の想定ができないため、収益価格の試算を断念した。従って代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺住宅地域の熟成が進み住宅地としての人気の高まりを受け、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した既成の住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく今後とも現況の住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い既成の住宅地域で自用目的取引が中心であり、対象標準地の地積等も考慮して経済合理的な収益物件の想定が適当でないため収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性の高い価格である。よって比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の既成住宅地域である。需給は安定しており、地価は上昇を続けている。

地域要因の将来予測

熟成された住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用し客観性は高い。一方収益価格は、画地面積が小さく賃貸経営が不向きな土地であるため試算しなかった。自己使用目的の取引が中心の地域であり、需要者も市場性、居住の快適性を重視して価格の意思決定をすることから市場の動向を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連性及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くからの住宅地で、閑静な住宅地となっている。区内の地価水準の底上げ感も影響し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が多い、古くからの住宅地域である。周辺地域での開発が進んでいるが、当該地域は熟成した住宅地域で現状は大きな変化の兆候は見られない。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。対象地は、規模が小さく効率的な賃貸経営ができないため、収益還元法は非適用とした。対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地域にあり、自用の取引が中心である。したがって、実証的で市場性を反映した比準価格を標準とし、最近の不動産市場の動向を勘案し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

駅前の商業地域で大型店舗等の新規出店はなく、周辺に大きな変化はみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用した事例も類似地域に存する事例であり客観性は高い。一方収益価格は、店舗、オフィスともに賃料水準に大きな変化はなく、土地価格に見合う賃貸市場が形成されていないためやや低位に把握された。周辺では自用目的の取引も多くみられることから本件では市場の動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、近隣の地価動向に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

需要は堅調に推移し、大きな変動要因もないが、近隣地域における地価上昇の程度は前年よりやや鈍化している。

地域要因の将来予測

概ね熟成が進んだ一般住宅地域であり、当分の間は大きな変動要因はなく、環境良好な住宅地域として一層の熟成化が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は採用した取引事例を十分に分析して試算した実証的な価格である。一方、当地域は駅から離れた1低専の地域であり、自用目的の取引が中心で投資の収益性よりは居住性が価格の主な指標となっている。また、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に見合う共同住宅を想定することが困難であるため収益価格の試算を断念した。従って代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、実証的な比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

緑区内準幹線道路沿いの路線商業地域であり、景気の回復・住宅地の地価上昇等を受け商業地の地価は引き続き緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

大規模商業施設や各種店舗が立地する路線商業地域であり、今後も現況を維持しながら発展的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

スーパーや物販・沿道サービス業関連店舗等が立地する商業地域である。定期借地や自用の店舗が中心であり食品スーパーが核となる路線商業地域である。収益価格を事業用定期借地の地代や店舗賃料を考慮して賃貸収益から求めたが想定要素も多く規範性にやや劣る。実証的で説得力のある比準価格を中心に収益価格を参考にして、現在の経済状況並びに不動産市況等の動向も考慮して鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

従来からある住宅地で、整然とした街区の中に、中規模の住宅が建ち並ぶ。住宅需要は継続して堅調で、地価も上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした住宅地域である。将来の動向としては、大きな価格形成要因の変動は見られないため、当分現況のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

当地域は一般住宅を中心とする地域で、自己居住用目的の取引を中心として市場が形成されている。また、標準地は画地の規模が小さく、共同住宅等の賃貸事業は困難であることから、収益価格は算定しない。以上から、取引の実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準に、最近の不動産市場の動向を踏まえて、代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

地域内に大きな変動要因はないが、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は一般住宅を中心とした1低専の住宅地域内に存し、かつ最寄駅からも遠いことから、経済合理的に見て経営が可能となる賃貸住宅の建築が難しいため、収益還元法は非適用とし、周辺類似地域における信頼性の高い事例を採用して査定した実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。