地域要因

特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

特別の地域要因の変動はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

鑑定評価方式を適用した結果、比準価格のみの試算価格となった。当該標準地は間口が狭く、画地規模も小さいため共同住宅の想定が困難であり、その結果、収益還元法の適用ができなかった。求められた比準価格は市場性を反映した実証的価格である。採用事例の信頼性は高く、また比準の精度も高い。従って本件では比準価格を採用し、他の公示価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動はないが、市内の住宅地地価との牽連関係により近隣地域の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

基盤整備等が完了した良好な居住環境を持つ住宅地域である。今後とも現状と同様の住環境を維持するものと予測する。市内では住宅地需要が旺盛なため、地価はしばらく上昇基調にあると予測される。

価格決定の理由

本件では収益性のある賃貸建物を想定し得なかったため、収益価格は試算できなかった。よって、取引事例比較法のみを適用の上、上記の通り比準価格を試算した。比準価格は実際の不動産市場において成約した事例を基礎とした実証的な価格である。比準の各過程に誤りは無く、得られた試算価格の規範性は高い。本件では比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

街区整然とした住宅地域であり、特別の変化もなく需要は引き続き堅調である。

地域要因の将来予測

街区整然とした住宅地域であり、空地も見られることから、今後徐々に低層住宅地として熟成が進むものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、画地規模の観点から、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格の試算ができなかった。他方、取引事例から試算した比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、当地域では自用目的の取引が中心であり、住宅地としての利便性、快適性が重視されて取引が決定される。従って、信頼性のある実証的な比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動はないが、市内の商業地地価との牽連関係により近隣地域の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

当市の路線商業地域は安定していて店舗の新規出店や撤退は少ない。周辺にて特段の計画は無く今後も現状の商業環境を維持するものと予測する。地価はしばらく微増から横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は成約事例に基づく実証的な価格である。比準過程に誤りはなく価格の規範性は高い。収益価格は収益性を基礎とした理論的な価格であり、商業地において一定の規範性を有する。不動産の需要目的は自用が主であり、比準価格の説得力は高い。一方で、営業用としての側面もあり、収益価格も一定の説得力を有する。本件では比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意したうえで上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地としてほぼ熟成した地域であり、特段の地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

概ね熟成した住宅地域であり、地域に特段の変化も見受けられないことから、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は共同住宅が散見されるものの、住宅地としての利便性や快適性を重視する自用目的の取引が主体の住宅地域であり、又、画地規模の制約から経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用しなかった。従って、規範性の高い取引事例との比較により求められた、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心とし空地等も見られる住宅地域で、周辺には建売等も見られるものの、特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とし空地等も見られる住宅地域であり、周辺では建売等も見られる。特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記の通り、比準価格を得た。なお、画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。

地域要因

旧来の開発がなされた混在住宅地域で、中心部に比較的近く利便性等が良いことから需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は新規に賃貸住宅経営を想定した価格であるが、当該地域は最寄駅からやや距離があり、賃貸需要が乏しく賃貸市場が未成熟なため収益価格を求められなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心で、住宅地としての快適性・利便性を指標とした取引がなされていると判断される。従って、比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

共同住宅も見られる既成住宅地域で、特別の変動要因はないが、市域全体への需要の強さから堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、間口も狭く、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格の試算ができなかった。他方、取引事例から試算した比準価格は市場性を反映した実証的な価格で、当地域では自用目的の取引が中心であり、住宅地としての利便性、快適性が重視されて取引が決定される。従って、実証的な信頼性のある比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動はないが、市内の住宅地地価との牽連関係により近隣地域の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

空地や農地の介在する発展途上の住宅地域であり、周辺ではミニ開発が多い。今後住宅地域として熟成していくものと予測する。市内では住宅地需要が旺盛なため、地価はしばらく上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

試算された比準価格は成約事例を基礎とした実証的な価格である。比準の過程に誤りはなく得られた試算価格の規範性は高い。収益価格は最有効使用となる収益複合不動産を想定し土地の収益性を基礎とした価格であるが、想定項目が多く精度はやや劣る。また、近隣地域は不動産の価格形成において収益性はあまり重視されない。上記を鑑みて、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を決定した。

地域要因

用途的に概ね熟成しており、地域に変化を促す特段の要因は認められない。

地域要因の将来予測

概ね熟成した住宅地域であり、特段の変化も見受けられず、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は共同住宅が散見されるものの、自用目的での取引が主体の住宅地域である。又、画地規模の制約から経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用しなかった。従って、規範性の高い取引事例との比較により求められた、住宅地としての快適性、利便性を重視するという市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、周辺公示地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域周辺は市街化調整区域に囲れた住宅団地として価格形成された特徴がある。岡崎市に近接するものの、特に大きな変動要因はない。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内では、特に居住用の土地取引が中心である。比準価格は市場実態が反映され、需要者の持つ代替性、選好性の及ぶ範囲に留意し試算された。一方収益価格に関しては、対象地は画地規模及び経済的合理性の観点から賃貸住宅の想定は実現性が低いため断念した。従って、比準価格については、一般的な土地取得者の行動原理に即して最も説得力があると判断され、比準価格を採用することとし、市場の特性を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

知立駅南口改札が供用されるなど、周辺で連続立体交差事業や区画整理事業による整備が進行している。

地域要因の将来予測

周辺では連続立体交差事業や区画整理事業による整備が進められていることから、今後、発展的に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

鑑定評価方式を適用した結果、比準価格と収益価格の2試算価格を得た。比準価格は市場性を反映した実証的価格である。事例の信頼性、比準の精度とも高い。一方収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格で理論的数値であるが、当該地域は元本に対して収益が十分に期待できるほど熟成した地域でないため低めに試算された。以上を総合的に勘案して比準価格を中心に、収益価格も参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺では、区画整理事業、連続立体交差事業等による整備が進められている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似性の高い取引事例との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は対象標準地の収益性を反映した理論的価格である。近隣地域においては自用目的の取引が中心であり、賃貸市場は未成熟で収益価格は低位に試算された。以上より、比準価格の説得力が優っていることから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。