地域要因

駅前広場に接面する商業地域で、商業施設の収益性は停滞気味で新規参入者は少ない。利便性に恵まれ、住宅地としての利用が増加傾向にある。

地域要因の将来予測

築古の中低層の店舗・事務所ビルが多い駅前商業地域であるが、事務所需要はあまりなく、建替えに際しては、2階以上が住宅用途中心になるものと予測される。

価格決定の理由

安城市では、店舗や事業所等の跡地の取引後は、過半が住宅敷地として利用されている。商業施設の敷地としての取引の他に、利便性に恵まれた住宅地としての価格水準も高水準にある。収益還元法は、賃料水準が低く、空室状況等から低位に試算された。現在は自用目的の住宅等の建築を行うための取引が中心となっており、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との価格検討を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新安城駅北方の駅前商業地域であり、背後の区画整理地区の熟成により、商業性はやや増している。

地域要因の将来予測

周辺で土地区画整理事業が完了し、背後の商圏人口が増加しつつある。今後も住宅地域の熟成に伴い人口増加傾向が続くものと考えられるが、旧来からの商業地域であり、概ね安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は名鉄名古屋本線新安城駅近くの駅前商業地域である。賃貸物件も見られるが、旧来からの所有者によるものが殆どで、資産保全的側面が強い。また、良好な接近性を反映して、規模がまとまればマンション適地としての需要も旺盛である。当該地域の取引の中心は、自己の業務用が中心であるので、同一需給圏内の類似地域の取引事例より求めた比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理内に位置し、交通利便等も良好。市内でも住宅地としての人気は高く、物件も少なく、取引価格は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域の存する東栄町は、居住用の土地取引が中心である。比準価格は市場実態が反映されたもので、需要者の持つ代替性、選好性の及ぶ範囲に留意し試算された。一方収益価格に関しては、対象地は画地規模及び経済的合理性の観点から賃貸住宅の想定は実現性が低いため断念した。従って、比準価格は、一般的な土地取得者の行動原理に即して最も説得力があると判断されるため、比準価格を採用し、市場の特性を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな地域要因の変化はないが、国道1号沿いなどに近接し、輸送の利便性の高い地域では、相対的に需要が増加しつつある。

地域要因の将来予測

中小工場、一般住宅等の混在する工業地域であり、特別の変動要因は認められず、当面は現状と同様に推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記の通り、比準価格を得た。なお、規模が大きく賃貸を想定することは現実的ではなく、収益資料の収集も困難であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、比準価格を以て妥当と判断し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

土地区画整理が終了した新興の住宅地域で、今後も住環境に恵まれた住宅地域として推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は、画地条件的に経営が成り立つ賃貸住宅を建てることが困難であるため、試算することができなかった。近隣地域は、戸建住宅主体で、収益性よりも居住の快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であり、実証的である比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域周辺は市街化調整区域に囲れた住宅団地として価格形成された特徴がある。岡崎市に近接するものの、特に大きな変動要因はない。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内では、特に居住用の土地取引が中心である。比準価格は市場実態が反映され、需要者の持つ代替性、選好性の及ぶ範囲に留意し試算された。一方収益価格に関しては、対象地は画地規模及び経済的合理性の観点から賃貸住宅の想定は実現性が低いため断念した。従って、比準価格については、一般的な土地取得者の行動原理に即して最も説得力があると判断され、比準価格を採用することとし、市場の特性を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層戸建住宅、工場、作業所等も見られる混在性がある。交通利便はやや劣るが、市内の住宅地不足の影響から、微弱な上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、工場、作業所、農地等が混在する住工混在地域であり、徐々に工場等の跡地の開発・分譲が行われており、緩やかではあるが住宅地化が進みつつある地域である。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は、住宅化が進展しつつ、居住用の土地取引が中心である。比準価格は市場実態が反映されたもので、需要者の持つ代替性、選好性の及ぶ範囲に留意し試算された。一方収益価格に関しては、対象地は画地規模及び経済的合理性の観点から賃貸住宅の想定は実現性が低いため断念した。従って、比準価格は、一般的な土地取得者の行動原理に即して最も説得力があると判断され、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に変化を促す特段の要因は認められない。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅と小規模開発された住宅とが混在している状況にある。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状で推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は自用目的の取引が主体の住宅地域であり、収益物件は共同住宅が見られる程度である。又、画地規模の制約から効率的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用しなかった。従って、規範性の高い取引事例との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北東方約400mの同一路線沿いにフィール新安城店が出店し、商業的色彩が一段と増した。なお、大型店の出店形態は大半が事業用定借である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域内は自用の店舗、工場等が中心であり、自用目的の取引が中心である。同一需給圏内においては土地建物一体の大規模店舗の賃貸事例はほとんど見られず、適正な賃料水準が見出しにくいことから、収益価格の精度はやや低いものと判断される。従って、より説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桜井駅東側の近隣商業地域である。駅西側は区画整理事業が進捗しているのに対し、当地域はやや旧態然としており、地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

旧来からの近隣商業地域であるが、駅西側の土地区画整理事業が進捗しており、既に大型ショッピングセンター、その周辺には店舗集積が進んでいることから、駅東側にもその影響が徐々に及ぶものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は市中心部から離れた店舗併用住宅等の自己用建物が多い既成商業地域に所在し、当該地域では収益物件の売買は稀少であり、また事業者向けの賃貸市場が定着しているとは言い難い。従って、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理事業が完了し、区画整然とした居住環境の良好な住宅地域で需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏の区画整理済の一般住宅の多い住宅地域で居住環境に優れているため、需要は増加しており、今後さらに熟成し、やや発展的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、実証的で説得力に富む価格である。取引は自用目的が大半である。対象地は画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であったため、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、自用目的での取引が主であり、市場性を反映し信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の小規模住宅団地で、特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は、市街化調整区域内で、アパート等の賃貸需要が殆ど無く、賃貸市場が未成熟であるため、試算することができなかった。近隣地域は、戸建住宅主体で、収益性よりも居住の快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であり、実証的である比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。