地域要因

三ノ輪駅に近い明治通り沿いの地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、幹線道路沿いに中高層マンション、事業所ビル等が混在する地域で、想定される需要者は投資採算性から意思決定を行うマンションデベロッパー等の不動産開発業者が中心である。したがって、投資採算性に着目した開発法による価格を標準に、市場の実態を反映した比準価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について特段大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層店舗併用住宅が中心であり、自己使用目的の取引が中心となる地域である。主たる需要者は代替競争関係にある他の不動産との比較検討により、取引意思を決定するものと思料されることから、比準価格が主導的役割を果たすものと判断される。よって本件では、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 駅徒歩圏の容積率が大きくマンションを主体とする地域として発展するものと予想される地域である。マンション用地需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

一部都市計画道路予定地を含む低層店舗を主体とする地域より、中高層店舗付共同住宅若しくは中高層共同住宅へと建て替えが進んでいる地域で、今後中高層建物を主体とする地域へと変化する地域である。

価格決定の理由

都市計画法上の商業地域で容積率を利用出来る取引事例を荒川区内で広域的に収集し比準価格を求めた。求められた比準価格は市場の取引実態を反映した価格であり規範性のある価格が求められた。賃貸収益より求められる収益価格に基づく取引は少ないことより収益価格は規範性の面でやや劣る。その為、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

熊野前駅から徒歩5分圏の近隣商業地域で、店舗併用住宅が多く建ち並んでいる。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

低層の店舗併用住宅が中心に建ち並び、周辺住民の日用品の供給を担う近隣商業地域である。価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の商業系地域に所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。また、対象地は近隣商業地域内に所在するため、収益性も売買の際の判断指標となる。収益価格は、対象地の投資採算性・収益性を反映した価格であり考慮すべきであるが、自用目的の取引も多い。よって、本件では、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

台東区内の一般住宅地域として熟成しているが、古い住宅敷地が建売住宅等により細分化されるケースも見受けられる。

地域要因の将来予測

現状の通り、低層の一般住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の小規模一般住宅及び共同住宅が混在する住宅地域である。個人需要者による自用目的での取引のほか、個人富裕層等による収益目的の共同住宅の取引も見受けられることから、鑑定評価額の決定に当たっては、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、低層共同住宅を想定し収益性を反映した収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないが、補助331号線の用地取得の進捗状況や、汐入公園内保育所4月開設の影響等には注意。低金利継続で地価上昇継続。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、作業所等の混在地域で、当面、現状で推移すると予測する。長期的には用地取得中の補助331号線や汐入公園内保育所開設等変動要因もあり、地価水準は低金利継続下、上昇傾向で推移と予測する。

価格決定の理由

南千住駅は3路線が利用可能、複数商業施設の駅前立地等により、収益目的の不動産取引も存するが、市場での取引の中心は自用目的で、収益性よりも居住の快適性・利便性等が重視され価格形成される地域である。そして、比準価格は多数の成約件数に裏打ちされ顕在化した規範性の高い取引事例により試算され、実証的で信頼性が高い。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅、作業所、共同住宅等が混在する地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、作業所、共同住宅等が混在する地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は区内北部に位置し、一般住宅、作業所、共同住宅等が混在する地域であるが、事業用地としての取引は少なく、自用目的での取引が中心である。アパート等の収益物件も見受けられるが、居住の快適性を重視した取引が主であり、収益性の観点から取得を検討する需要者は限定的である。したがって比準価格を標準として、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、価格への影響はみられない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

低層の戸建宅地が主体の地域で、共同住宅も多くみられる。交通が便利であり、駅徒歩圏内であることから賃貸市場としての熟成度は比較的高い。しかし現在の市況では小規模な画地では戸建住宅等自用での需要が中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を比較考量し、単価と総額の関連の適否及び代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

南千住駅を最寄り駅とする中低層住宅地域で交通接近条件がやや劣るが、需要回復の動きが認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅等も見られるが、近隣地域は交通接近条件が劣るために賃貸条件等の想定に流動的な面を有するので、収益価格の信頼性は相対的に劣る。比準価格は、多数の取引事例を収集し、信頼性の高い事例を選択して適切に要因比較等を行うことができたので、実証的な価格を試算できた。したがって、市場性を反映し、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。