地域要因

「はるひ野」駅から徒歩圏内の住宅地域である。徒歩圏内の住宅需要は底堅く、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと思料される。駅徒歩圏内の住宅地域への需要は根強く、地価は堅調に推移している。

価格決定の理由

周辺にはテラスハウス等が存するものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性及び総額とのバランスを考慮した価格が形成されている。従って、より実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

多摩ニュータウン内の戸建団地で、交通接近条件は劣るが、整然とした区画に生活利便施設が整い人気が高く、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

多摩ニュータウン若葉台地区にあり地区計画によりアパート等が規制されているため、今後とも戸建住宅地域として良好な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内の取引事例は乏しいが類似地域に取引事例が得られたため、比準価格は市場実態を反映しており信頼性を有する。戸建住宅用に開発され、アパート等の建築が制限されている地域のため、収益価格の試算は断念したが、戸建賃貸を想定した場合の投資採算性は非常に低いものと推定される。以上より信頼性の検証された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域として概ね良好な環境を維持している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特に変動はなく、戸建住宅を中心とした地域として概ね現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は居住の快適性を重視する戸建住宅地域に存し、周辺一帯は分譲住宅地で収益物件は見られず、取引は自己使用目的が中心である。よって市場取引の実態を反映し信頼性のある比準価格を採用し、類似地域の公示地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から比較的遠く、かつ、傾斜地を開発した住宅地は、人気が低く、地価は弱含みの下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

傾斜地を開発した一般住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心とする傾斜地を開発した住宅地域で、一部アパート等が散見される地域である。賃貸物件も散見されるものの、収益性より、むしろ住環境や取引総額が重視される地域である。よって、収益価格を適用せず、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小田急多摩線沿線は割安感があり、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に変化は見られないので今後もこのまま推移すると予測する。地価は横這い乃至若干上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域はアパートも散見されるが、戸建住宅が中心の住宅地域であり、自用目的の取引が殆どである。従って取引の指標とされるのは居住の快適性であり、収益性は重視されない。そこで実証的な比準価格を標準に、規範性が劣る収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中層マンションを中心とする、幹線道路沿いの住宅地であり、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

マンション、アパートを中心とする住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺はアパートやマンションも見られる都道沿いの地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない面があり、収益性に着目した取引は多くなく、居住の快適性・利便性に着目した自己利用目的の取引が中心の地域である。取引事例比較法の適用に当たっては、街路条件や環境条件の類似した信頼性の高い取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

バスの本数も多く、区画整然とした良好な居住環境、最寄り鶴川駅周辺の商業集積度、都心接近性等を背景に、地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小田急多摩線栗平駅等も利用可能な、小田急小田原線鶴川駅からバス便の区画が整った居住環境が良好な住宅地域である。需要者は総額のほか利便性をより重視する傾向が観察され、今後の地価の推移に注視すべきである。

価格決定の理由

駅から遠いこと、地区計画や周辺の利用状況等を鑑み、投資需要及び賃貸需要が見込めないため、収益還元法を適用しなかった。駅接近性、地勢等の土地の個別性を反映して、周辺の取引事例水準には幅が認められ、事例の収集分析を広く行なって得た市場動向を踏まえ、比準価格を求めた。快適性を重視する住宅地で、自用目的取引が主体であり、類似取引事例から求めた相対的に信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

格別な地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅が中心の住宅地域であり、向後も特段の変化はなく現状のまま推移していくものと予想される。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅が中心である。まれに貸家の供給も見られるが僅少であり、地域の本質は居住の快適性が追求されるべき環境重視型でもある。よって比準価格を標準とすることに合理性を見出すが、収益価格の検証も試みた。結果として開差が生じたが止むを得ないと思料するが、地価と賃料との相関関係が希薄であることの憾みは残る。よって比準価格を標準に収益価格を斟酌し、代表標準地の価格との均衡を踏まえて、当該鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

造成が古く街路幅員ややや劣るが、駅にやや近く画地規模も小で市場性は優り、需要は微増である。

地域要因の将来予測

大きな要因変化はなく、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、近くの1低専の事例がなく周辺の2中專の事例から求めたが調整後価格は市場での地価水準を示している。1低專（80）の戸建住宅の多い地域で、駅に比較的近く戸建賃貸需要が見込めるので戸建住宅の建築・賃貸を想定し収益価格を求めたが指標に留まる。比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代表標準地規準価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

駅から遠いものの区画整然とした住宅地域であり、需要は比較的安定している。地価はやや弱含み程度で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、地域内に大きな変化は無く、現状のまま推移するものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、周辺には賃貸物件も見られるものの、個人需要者による自己使用目的での取引が一般的であるため、収益性よりも居住の快適性、利便性等の方が重視される地域である。従って、本件においては現実の不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、収益性の観点に基づく収益価格は参考に留め、さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅地域として概ね標準的な環境を維持しているが、利便性が劣り、周辺部との途絶感から発展性に欠ける。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は居住の快適性を重視する戸建住宅地域に存する。自己使用目的の取引が中心であり、低容積で地価に見合わないため収益目的の取引は殆ど見られない。よって市場取引の実態を反映し信頼性のある比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に特段の変化は見られないが、最寄駅からやや遠い分譲団地として、実需の回復気運から地価はやや上昇基調にある。

地域要因の将来予測

交通利便性にやや劣る小規模な分譲住宅地域で、地域要因の特段の変化は見られず現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からは遠いため賃貸アパート・マンション等の収益物件は見うけられる程度である。自用目的が主体の戸建住宅の取引が多いため収益価格は低位に求められた。収益性より快適性が重視される住宅地域のため、本案件においては比準価格を標準とし収益価格を参考にとどめ、他の標準地との均衡の程度に留意し上記のとおり鑑定評価額を決定した。