地域要因

交通利便性に優れ、住環境の良い住宅地域で、需要が高く地価は上方傾向と窺える。

地域要因の将来予測

南大沢駅背後に、区画整然とした中規模一般住宅が建ち並ぶ地域である。熟成した住環境であり、現状のまま推移するものと予測。地価は景気回復を背景に上昇傾向と窺える。

価格決定の理由

比準価格は一般住宅取引市場の実態を反映した価格であり、収益価格は想定される最有効建物によって生み出すであろう収益を基に求めた価格であるが、低い容積率の指定から、賃貸収入が採算ベースに乗らず低位に求められた。従って、本件標準地の主たる目的は自用と判断されることから、実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められないものの、街路条件等概ね良好な地域であり、地価水準も底堅い動きとなっている。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする交通量の少ない旧街道沿いの地域であり、現状維持程度で推移するものと予測する。景況に足踏み感も見られるものの、不動産市況は比較的安定しており、地価水準は底堅く推移するものと予測する。

価格決定の理由

個人需要者による自用目的での取引が一般的で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方対象標準地は最寄駅より距離を有し、賃貸需要が低く賃貸事業について経済合理性が認められないため、収益還元法の適用は断念した。従って比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅への接近性においてやや劣る住宅地域であるが、特に変動要因は見られず、需給は比較的安定している。

地域要因の将来予測

市街化調整区域に隣接する戸建住宅地域で空地も見られるが、当面は現状を維持するものと予測する。特に需給に影響を及ぼす要因は見られず、地価は横ばいに推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅からバス利用の戸建住宅地域であり、賃貸需要は少ない。また、標準地の規模、容積率等を考慮すると賃貸による収益採算性は低く、賃貸住宅を想定することは現実的でないことから収益還元法は適用しない。主な需要者は自己使用目的であり、市場における取引価格を重視して価格が形成される傾向にあることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地の価格と概ね均衡を得ているものと判断した。

地域要因

不動産市場の回復傾向を受け、背後住宅地の熟成とともに商業集積度の幾分低い幹線街路沿いの商業地域にあっても土地需要の回復感が見れる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

松木地区の幹線街路沿いに位置し沿道サービス施設が連胆する商業地域で京王相模原線堀之内駅が最寄駅。周辺には賃貸マンションも見られるが土地価格に見合う賃料水準が未だ形成されていない。当該地は収益性を重視すべき路線商業地域に位置するため比準価格を標準とし、店舗・共同住宅等の賃貸マンションからの収益価格も関連づけた。更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

最寄駅への接近性においてやや劣る住宅地域であり、特に変動要因は見られず、需給は比較的安定している。

地域要因の将来予測

市街化調整区域に隣接する戸建住宅地域で空地も見られるが、当面は現状を維持するものと予測する。特に需給に影響を及ぼす要因は見られず、地価は横ばいに推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅からバス利用の戸建住宅地域であり、賃貸需要は少ない。また、標準地の規模、容積率等を考慮すると賃貸による収益採算性は低く、賃貸住宅を想定することは現実的でないことから収益還元法は適用しない。主な需要者は自己使用目的であり、市場における取引価格を重視して価格が形成される傾向にあることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地の価格と概ね均衡を得ているものと判断した。

地域要因

幹線沿いの商住混在地域で、取引は乏しく需要はあるものの、地価は弱含みの様相が続いている。特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は幹線沿いの多様な用途を前提とした取引事例から求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は想定される店舗兼共同住宅で生み出すであろう収益を基に求めた価格であるが、商業性が乏しく賃料相場が低いことから事業採算性に見合う収益性は得られず、低位に求められた。従って、市場の実態をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

多摩ニュータウン内の環境良好な住宅地域である。地価は強含みの横這い状況である。

地域要因の将来予測

駅接近性の良好な閑静な住宅地域であり、将来的にも現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は京王堀之内駅への接近性、居住環境が概ね類似する事例を選択して求めた実証的で信頼性の高い価格である。収益価格は低位に試算されたが、在来地主が現金収入を目的に供給された共同住宅が多く利便性に比べ賃料水準が低い地域である。よって、比準価格を重視し収益価格は参酌するものとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路に面し、容積率が200％で用途の多様性はあるが、地勢や駅距離の関係から需要は乏しい。

地域要因の将来予測

用途の多様性はあるものの、商況の低迷から中長期的には住宅系に移行するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、主要な幹線道路に面した商住の混在地域であり、店舗、共同住宅、事務所等が混在している。本標準地も店舗兼共同住宅地であり、同様の賃貸物件を想定して収益価格を得ることができた。よって、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格をも参考として、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅接近性、生活利便性の良好な住宅地域で、土地需要は認められ地価は横ばいから上昇傾向へ変わってきている。

地域要因の将来予測

駅接近性が良好で、環境の良い区画の整然とした中規模住宅地域であるが、景気回復状況によっては地価の反転もありうる地域である。

価格決定の理由

比準価格は同一相模原線沿いの事例から収集した事例のうち規模や環境の類似した事例を重視して求めた価格で信頼性が高い。収益価格は自用の住宅としての使用が多い地域であることから、収益性は不確定な想定による部分が多い。よって、実勢相場を反映した比準価格を重視し収益価格は参酌するものとし、代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

多摩ニュータウン内の区画整然とした住宅地域であり利便性は比較的良好であり、背後地域の熟成が今後期待でき、地価はやや上昇である。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域で、概ね現状を維持するものと予測するが、周辺で宅地開発や新規中規模店舗の出店等があり、周辺は将来的に発展していくと予測する。地価水準は八王子市旧市街地より強含み。

価格決定の理由

近隣地域は共同住宅が混在等の収益物件も散在する地域であるが、収益性よりも居住の快適性が重視され価格が形成されている地域である。従って自己使用目的での取引が中心に価格が形成されている。以上、状況の類似する取引事例を多数収集・検討できた実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、市内他地点との整合性や価格変動を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。