東京都八王子市別所１丁目１８番３(京王堀之内駅・唐木田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
176,000円
2016年01月01日に行った東京都八王子市別所１丁目１８番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を176,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都八王子市別所１丁目１８番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 176,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 京王堀之内、700m |
| 地積 | 177㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 共同住宅、店舗併用住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東28.0m都道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
榎本清志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 榎本清志 |
|---|---|
| 価格 | 176,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変化はない。 |
| 地域要因 | 幹線道路に面し、容積率が200％で用途の多様性はあるが、地勢や駅距離の関係から需要は乏しい。 |
| 地域要因の将来予測 | 用途の多様性はあるものの、商況の低迷から中長期的には住宅系に移行するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 対象不動産の同一需給圏は、主として市の南東部で京王線沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は他地域からの参入者や地元の買換え層が中心であり、比較的所得水準の高い通勤者および個人事業者であるとみられる。本標準地は幹線道路沿いにあって、用途の多様性は認められが、地勢や利便性を含めて純然たる住宅地としての居住環境は若干劣る。地価は坪55万∼65万円が中心であり、新築戸建住宅では、4000万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 海外の波乱要因があるが、国内経済は安定的に推移している。しかし、デフレは解消されておらず、個人消費、賃金ともに低迷している。 |
南陽政道氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 南陽政道 |
|---|---|
| 価格 | 176,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 準幹線道路沿いにあり、住商混在地域としての特性を維持すると思われるが、相対的に住宅需要が多くなる傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 商住混在地域であり、ほぼ現状通り推移していくものと予測されるが、商業系用途の比率は緩やかに低下するものと推測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、八王子市内の南東部の住宅地域であり、京王堀之内駅勢圏が中心である。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者及び二次取得者である。準幹線道路沿いの住商混在地域としての特性を有するが、需要の中心は住宅需要と判断され、需給は概ね安定している。戸建住宅の取引の動向としては総額4，000万円∼4，500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気回復、低金利の状態が続くなか、需要者層に一部広がりが見られるものの、市内の不動産市況は斑模様の状況である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度618977 北緯 139度3968952 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
京王堀之内駅(地価相場 181,500円/㎡)唐木田駅(地価相場 195,000円/㎡)南大沢駅(地価相場 168,000円/㎡)京王多摩センター駅(地価相場 193,000円/㎡)大塚・帝京大学駅(地価相場 151,000円/㎡)松が谷駅(地価相場 160,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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