地域要因

北方の県道安塚停車場線の開通やスーパーの出店から一定期間経過。小規模住宅団地の開発は引き続き散発的に行われている。

地域要因の将来予測

 中小規模の住宅地の開発が散見されることを除けば、下記新県道の開通による好影響も一段落し、概ね現状維持的に推移、一方地価の下落幅もさらに縮小するものと予測する。

価格決定の理由

 次々頁記載の理由から本件では土地残余法を適用しなかった。当地域は「1低専」内に所在し、価格形成においては居住の快適性・生活利便性が重視される傾向にあり、類似の取引事例に基づく比準価格の実証性・規範性は高い。以上の特性及び一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上、当該比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 当該地域に格別の変動要因はなく、需要はやや弱含みであるが、周辺で道路拡幅整備事業が進捗し、地価は横ばいから若干の下落傾向である。

地域要因の将来予測

 国道沿いに農家住宅・一般住宅等の点在する地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価は市街地の下落傾向を受け、横ばいから若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準価格は対象標準地と類似する比準可能な調整区域内宅地事例を広範囲に収集・選択し、適正な補修正を施しており、当該宅地の市場性を反映し実証的意義は高く説得力を有するものである。従って、本件においては、説得力を有する比準価格を採用し、価格形成要因を再検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

おもちゃのまち駅東部に開発された古い分譲地域で熟成度は高いが、地域要因に大きな変動は認められず地域の老朽化に伴い需要は弱含みにある。

地域要因の将来予測

当該地域は東武線おもちゃのまち駅を中心に大規模開発された地域で、駅に近接し区画整然としているものの、住宅地域として熟成し流入余地も少ないため、今後暫くの間現状が継続するものと判断する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心の地域で、地域内にアパート等も散見するが、土地保全、税金対策に比重をおいての建築目的が多いため、土地価格に見合う賃料水準が得られないものが一般的である。比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し試算したもので信頼性が高いと認める。従って、取引の実態を反映し実証的な比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 地域西側病院敷地の市街化区域編入に伴う影響が注視されるが、新興の郊外型・路線型商業地との競合等の影響を受け、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

 県道沿いに店舗等の見られる路線商業地域である。地域西側の大学病院の市街化区域編入に伴う影響が注視されるが、地価は他商業地との競合等により相対的地位の低下が認められ、下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は同一需給圏内の路線系商業地域内の事例資料を中心に採択し、路線商業地の市場性を反映して説得力を有する価格である。近隣地域内は自用の店舗等が中心であり、また、相対的地位の低下による長期安定的純収益の確保の困難性から収益価格の相対的信頼性は劣ると判断した。従って、本件においては、市場性を反映し説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの住宅地として熟成しており、大きな変動要因は見られない。地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は区画整然とした住環境良好な熟成した住宅地域である。地域要因に格段の変動は無く、当分の間現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

対象地は居住の快適性を重視する住宅地にあるが、戸建住宅地として純化しており、画地面積も狭いため駐車場確保が困難で、賃貸市場は未成熟である。アパート等の賃貸物件も皆無であり、自用での利用が支配的であるため収益価格の査定は断念した。よって比準価格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街区が整然としている熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

熟成した分譲住宅地域で地域的に大きな変動はなく、現状のまま推移すると思われる。競争関係にある郊外住宅地域の増加により選好性がやや劣ってきているため、地価はやや下落傾向と予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は大規模分譲住宅地域であり、戸建住宅が建ち並んでいる。当該地域は自用の戸建住宅用地としての取引が中心で、土地を購入して収益物件を建築する賃貸市場は成立していないことから収益価格は試算し得なかった。従って、市場の実態を考慮した前年価格からの推移を考慮しつつ、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市南部の幹線沿いにあって、系統連続性は良好であるが、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗、事務所、工場、住宅等の多種の用途が混在する県道沿いにあるが、求められた収益価格は郊外型賃貸物件の賃料水準の査定、その他多くの想定部分を含んでおり、やや信頼性を欠く面がある。概ね自用目的での取引が中心であるため、市場での取引の実態を反映して実証的である比準価格を中心とすることとし、収益価格も関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特段見られないが、造成後相当年数が経過した分譲地であり、新興の住宅地域との競合により選好性は依然としてやや弱い。

地域要因の将来予測

昭和50年代に造成され、当時からの中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。造成後相当年数が経過し、概ね熟成しており格別の変動要因は無いことから、当分は現状のまま推移することが予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来からの分譲住宅地域に存することから、後記の理由により原価法及び収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法の適用に際しては、東武宇都宮線沿線の区画整然とした住宅地域から自己利用目的で高い規範性を有する取引事例を多数収集し得た。従って本件においては、市場性を反映し、実証的と認められる比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道沿いだが既成商業地域なので、古い商業集積の魅力低下や権利輻輳等のため、郊外型新興商業地域との競合等で需要が弱含みである。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの既成商業地域である。古い街並であり大規模化の要件を欠いている等で、活性化の期待が低い。今後の特色は現状程度と見込まれるが、当面の地価は下落気味に推移すると予測する。

価格決定の理由

自用店舗等が中心であり、低層の賃貸用店舗兼住宅等も見られるが、事業者向けの賃貸市場は成熟度が低い。一部に事業撤退が見られるものの、比準価格は多数の取引事例を基に試算した価格なので、信頼性が高い。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。

地域要因

路線商業地域自体の需要は認められるものの、地域的影響がやや弱含み要因となっている。

地域要因の将来予測

宇都宮環状線沿いの路線商業地域で、新規出店に関して地域的に選別が進んでいる。地価はしばらく緩やかな下落傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内の土地利用としては、路線商業地域として駐車場の確保が不可欠であることから建蔽率が低位となり、また上階への顧客誘導力のある地域でないことから容積率も低位とならざるを得ず、収益価格は低位に留まった。地域における需要者の中心は店舗、事業所等を建設し営業することを企図する需要者であることから、類似性を有する取引事例から求めた信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付けた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域に格別の変動要因はないが、新興の郊外型・路線型商業地への分散化傾向を受け、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

駅周辺の小売店舗を中心とした既成の近隣商業地域であり、当面、現状維持で推移するものと予測する。郊外の新興商業地域の影響等による長期低落傾向に変化はなく、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は同一需給圏内の店舗立地可能な類似地域内の取引事例を中心に収集・選択し、既成商業地の市場性を反映して説得力を有する価格である。近隣地域内は、自用の店舗等が中心であり、また、商業地の衰退化傾向とも相俟って賃貸需要も減退しており、収益価格の相対的信頼性は劣ると判断した。したがって、本件においては、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理済の住宅地域であり、周辺には若干の住宅建築が見られ、宅地需要に回復の兆しが認められる。

地域要因の将来予測

一部に未利用地も見られる区画整理済の住宅地域であり、今後も概ね現況と同程度の住環境を維持すると予測される。地価は下落しつつも回復の兆しが見られる。

価格決定の理由

戸建住宅を中心として一部にアパートも見られる住宅地域にあり、比準価格は、同一需給圏内の規範性を有する複数の事例を採用しており、市場性を反映し実証的で説得力が認められる。収益価格は、住宅地としての快適性、生活利便性が必ずしも収益性に直結しないため低位に試算された。したがって、本件においては、比準価格を重視し収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。