栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西原２３８９番１１外(安塚駅・おもちゃのまち駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,500円

2017年01月01日に行った栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西原２３８９番１１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,500円/㎡としました。

栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西原２３８９番１１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西原２３８９番１１外
住居表示 
価格14,500円/㎡
交通施設、距離安塚、2,500m
地積351㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北西6.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

深澤昌治氏による調査レポート

不動産鑑定士深澤昌治
価格14,500円/㎡
個別的要因 個別的要因に格別の変動はない。
地域要因 当該地域に格別の変動要因はなく、需要はやや弱含みであるが、周辺で道路拡幅整備事業が進捗し、地価は横ばいから若干の下落傾向である。
地域要因の将来予測 国道沿いに農家住宅・一般住宅等の点在する地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価は市街地の下落傾向を受け、横ばいから若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、壬生町及びその周辺市町の調整区域内に存する集落地域等を圏域とする。需要者の中心は地縁的選好性を有する農業従事者等が殆どであり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は国道沿いの農地の中に農家住宅・一般住宅が点在する地域であり、供給自体が少なく、需要も地域的に限定される傾向を有しており、需要は弱含みである。中心価格帯は、取引が少なく総額の把握は困難性を有するが、単価は15，000円／㎡前後である。
一般的要因 壬生町を含む周辺市町における区画整理事業及び開発分譲による供給圧力が強く、地価は下落傾向にあり、価格競合・選別化が進行している。

櫻井基雄氏による調査レポート

不動産鑑定士櫻井基雄
価格14,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地に比較的近接しているが住宅等の宅地は点在する程度で、大きな変動要因は認められず概ね現状のまま推移している。
地域要因の将来予測当該地域は国道沿いに農家住宅、一般住宅等の点在する地域であり、市街化調整区域で大きな変動要因が認められないため、今後暫くの間現状が継続するものと判断する。
市場の特性同一需給圏は壬生町及び隣接市町の圏域で、需要者の中心は当該地域に極めて地縁的選好性を有する第一次取得者等が殆どであり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は市街化調整区域に存することから供給自体が少なく、需要も地域的に限定され全般的に需給関係は弱い。取引される画地規模が一定せず総額は把握し難いが、地価水準としては、12，000円／㎡∼18，000円／㎡程度が需要の中心となっている。
一般的要因郊外の市街化調整区域における自然発生的な集落地域での実需要は、利便性等の要因により少なく、不動産市場は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4827417
北緯 139度829167

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県下都賀郡壬生町大字北小林字下新田１０２２番７栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西南原８７７番４栃木県下都賀郡壬生町大字壬生甲字通町１２４１番２栃木県下都賀郡壬生町大字中泉字榎田９２番２栃木県下都賀郡壬生町緑町２丁目１０５８番１２６栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字宿内１９２８番外２筆

参考：近隣駅の地価相場

安塚駅(地価相場 40,150円/㎡)おもちゃのまち駅(地価相場 40,150円/㎡)国谷駅(地価相場 37,350円/㎡)西川田駅(地価相場 36,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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