栃木県下都賀郡壬生町落合２丁目９番４(国谷駅・おもちゃのまち駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,200円

2017年01月01日に行った栃木県下都賀郡壬生町落合２丁目９番４(栃木県下都賀郡壬生町落合２−９−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,200円/㎡としました。

栃木県下都賀郡壬生町落合２丁目９番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下都賀郡壬生町落合２丁目９番４
住居表示落合２−９−５
価格38,200円/㎡
交通施設、距離国谷、490m
地積286㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況東6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増山裕司氏による調査レポート

不動産鑑定士増山裕司
価格38,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済の住宅地域であり、周辺には若干の住宅建築が見られ、宅地需要に回復の兆しが認められる。
地域要因の将来予測一部に未利用地も見られる区画整理済の住宅地域であり、今後も概ね現況と同程度の住環境を維持すると予測される。地価は下落しつつも回復の兆しが見られる。
市場の特性同一需給圏は東武宇都宮線及びJR宇都宮線沿線で壬生町及び周辺の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者及び通勤者で一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの流入も見られる。新興の土地区画整理地や開発分譲地に需要が強く、土地の競合、選別化により、既成住宅地の需要は弱含みである。土地は総額で1，000万円前後、新築の戸建物件では2，500万円前後が需要の中心である。
一般的要因壬生町の人口は概ね横ばい傾向にある。区画整理、開発分譲による宅地供給がやや多く見られ、地価は弱含みである。

森田信也氏による調査レポート

不動産鑑定士森田信也
価格38,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は認められない。
地域要因未利用地の2次開発が散見される他に特段の地域的変化はなく、安定的に推移している。
地域要因の将来予測 街路・住環境とも整備され、北東方の小学校まで徒歩4分程度と、諸条件良好な地域。地価下落率もかなり縮小してきており、当面安定的に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は東武宇都宮線及びJR宇都宮線沿線の住宅地域一円の圏域。需要者は当町及び周辺市町に居住する30∼40歳代の一次取得者が中心で、圏外からの流入も見られる。住宅地の需給は中小規模の分譲地や区画整理地に集まっており、既存の地域においては選別が厳しくなっている。取引価格帯としては、土地物件は面積200∼250㎡前後で7百万円台∼1千万円弱程度、新築戸建物件は同程度の規模で1千万円台後半∼2千万円台前半程度。
一般的要因人口は概ね横ばいである。今年度の新設住宅着工戸数は今のところ3年ぶりの水準に回復。土地取引件数は好調だった昨年より減だが、一昨年並み。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4537916
北緯 139度8196688

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

国谷駅(地価相場 37,350円/㎡)おもちゃのまち駅(地価相場 40,150円/㎡)壬生駅(地価相場 37,300円/㎡)安塚駅(地価相場 40,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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