栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西南原８７５番１６(安塚駅・おもちゃのまち駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,600円

2017年01月01日に行った栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西南原８７５番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,600円/㎡としました。

栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西南原８７５番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西南原８７５番１６
住居表示 
価格36,600円/㎡
交通施設、距離安塚、670m
地積250㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い小規模住宅団地
前面道路の状況東6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森田信也氏による調査レポート

不動産鑑定士森田信也
価格36,600円/㎡
個別的要因当要因に変動はない。
地域要因北方の県道安塚停車場線の開通やスーパーの出店から一定期間経過。小規模住宅団地の開発は引き続き散発的に行われている。
地域要因の将来予測 中小規模の住宅地の開発が散見されることを除けば、下記新県道の開通による好影響も一段落し、概ね現状維持的に推移、一方地価の下落幅もさらに縮小するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は東武宇都宮線及びJR宇都宮線沿線の住宅地域一円の圏域。主な需要者は当町及び周辺市町に居住する30∼40歳代の一次取得者で、圏外からの流入も見られる。県都宇都宮に隣接しベッドタウン的性格も有するが、需給は区画整理地や中小規模の分譲地に集まる一方、既成の住宅地では選別が厳しくなっている。取引価格帯の中心は土地物件で総額6百万∼1千万円弱程度、新築戸建物件では1千万円台後半∼2千万円台前半程度。
一般的要因人口は概ね横ばいである。今年度の新設住宅着工戸数は今のところ3年ぶりの水準に回復。土地取引件数は好調だった昨年より減だが、一昨年並み。

小岩圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士小岩圭一
価格36,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因安塚地区においては細分化等による新規分譲地の供給が続いており、これらとの競合により既存の住宅地域においては選好性が弱まっている。
地域要因の将来予測中小規模分譲地等が混在するなか、旧来からの戸建住宅が多い住宅地域である。近隣地域内は概ね熟成しつつあり、新たな開発機運等は認められないことから、当分は現状の住環境を保持しつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武宇都宮線及びJR宇都宮線沿線の住宅地域の圏域。需要者は町内居住者及び周辺市町へ通勤する一次取得者が中心で、圏外からの転入も多い。利便性の向上が認められ、宇都宮市のベッドタウンとしての特性を強めつつ推移しているが、新興分譲地等との競合により既成住宅地の需要は依然として若干の弱含みで推移している。土地は200∼250㎡程度で、1，000万円前後、新築戸建物件で2，000万円台前半が需要の中心である。
一般的要因総人口は概ね横這い、生産年齢人口はやや減少傾向で推移している。小規模開発等を中心に宅地分譲は続いており、供給はやや過剰傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4827417
北緯 139度829167

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県下都賀郡壬生町大字北小林字下新田１０２２番７栃木県下都賀郡壬生町大字壬生甲字通町１２４１番２栃木県下都賀郡壬生町大字中泉字榎田９２番２栃木県下都賀郡壬生町緑町２丁目１０５８番１２６栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字宿内１９２８番外２筆栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西原２３８９番１１外

参考：近隣駅の地価相場

安塚駅(地価相場 40,150円/㎡)おもちゃのまち駅(地価相場 40,150円/㎡)国谷駅(地価相場 37,350円/㎡)西川田駅(地価相場 36,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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