栃木県下都賀郡壬生町幸町２丁目３４０２番５１(おもちゃのまち駅・国谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,300円

2017年01月01日に行った栃木県下都賀郡壬生町幸町２丁目３４０２番５１(栃木県下都賀郡壬生町幸町２−２０−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,300円/㎡としました。

栃木県下都賀郡壬生町幸町２丁目３４０２番５１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下都賀郡壬生町幸町２丁目３４０２番５１
住居表示幸町２−２０−１０
価格44,300円/㎡
交通施設、距離おもちゃのまち、250m
地積243㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況アパート等も見られる熟成度の高い住宅地域
前面道路の状況南西4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

櫻井基雄氏による調査レポート

不動産鑑定士櫻井基雄
価格44,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因おもちゃのまち駅東部に開発された古い分譲地域で熟成度は高いが、地域要因に大きな変動は認められず地域の老朽化に伴い需要は弱含みにある。
地域要因の将来予測当該地域は東武線おもちゃのまち駅を中心に大規模開発された地域で、駅に近接し区画整然としているものの、住宅地域として熟成し流入余地も少ないため、今後暫くの間現状が継続するものと判断する。
市場の特性同一需給圏は、概ね壬生町及びその周辺市町において、JR宇都宮線及び東武宇都宮線沿線に形成される住宅地域である。需要者の属性としては、壬生町及びその周辺市町に居住する一次取得者が中心であるが、近隣地域は「おもちゃのまち駅」を核とした大規模開発地域で壬生町圏外からの流入も見受けられる。需要の中心は土地800万円∼1，200万円（200㎡∼250㎡）、新築の戸建住宅2，500万円∼3，000万円程度の物件が中心となっている。
一般的要因近年の人口推移は安定的で、羽生田工業団地に大規模工場の一部が稼働し現在では大きな影響は認め難いが今後の動向が期待される。

深澤昌治氏による調査レポート

不動産鑑定士深澤昌治
価格44,400円/㎡
個別的要因 個別的要因に格別の変動はない。
地域要因 地域要因に主だった変化はないものの、比較的利便性・住環境の良好な住宅地域であり、選別化の進行等から、需要は回復傾向にある。
地域要因の将来予測 一般住宅を中心にアパート等の介在する熟成度の高い住宅地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。利便性が高く、地価は比較的堅調に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、JR宇都宮線及び東武宇都宮線沿線の住宅地域を圏域とする。需要者は壬生町及びその周辺市町に居住する一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの流入も認められる。当該地域はやや細街路であるが駅至近の住環境・利便性の高い住宅地域で、区画整理等による宅地供給圧力が強いものの、需要は回復しつつある。土地は200㎡∼250㎡前後、総額で1，000万円前後、新築戸建物件では2，000万円∼3，000万円が需要の中心である。
一般的要因 壬生町を含む周辺市町における区画整理事業及び開発分譲による供給圧力が強く、地価は下落傾向にあり、価格競合・選別化が進行している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度467213
北緯 139度8315201

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

おもちゃのまち駅(地価相場 40,150円/㎡)国谷駅(地価相場 37,350円/㎡)安塚駅(地価相場 40,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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