栃木県下都賀郡壬生町いずみ町６１９番４５(おもちゃのまち駅・国谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,100円

2017年01月01日に行った栃木県下都賀郡壬生町いずみ町６１９番４５(栃木県下都賀郡壬生町いずみ町８−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,100円/㎡としました。

栃木県下都賀郡壬生町いずみ町６１９番４５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下都賀郡壬生町いずみ町６１９番４５
住居表示いずみ町８−１９
価格42,100円/㎡
交通施設、距離おもちゃのまち、730m
地積215㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い分譲住宅地域
前面道路の状況南6.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小岩圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士小岩圭一
価格42,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動は特段見られないが、造成後相当年数が経過した分譲地であり、新興の住宅地域との競合により選好性は依然としてやや弱い。
地域要因の将来予測昭和50年代に造成され、当時からの中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。造成後相当年数が経過し、概ね熟成しており格別の変動要因は無いことから、当分は現状のまま推移することが予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね東武宇都宮線及びJR宇都宮線沿線に形成される住宅地域の圏域。需要者は壬生町居住者のほか周辺工業団地等に通勤する一次取得者が中心で、圏外からの流入も比較的多い。旧来からの分譲住宅地域で、住環境の良好な区画整理や民間開発による新興の分譲地等との競合により需要は依然として若干の弱含み傾向で推移している。土地は、200∼250㎡で、1，000万円前後、新築戸建物件で2，500万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因総人口は概ね横這い、生産年齢人口はやや減少傾向で推移している。小規模開発等を中心に宅地分譲は続いており、供給はやや過剰傾向にある。

櫻井基雄氏による調査レポート

不動産鑑定士櫻井基雄
価格42,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因おもちゃのまち駅南部に開発された古い分譲地域で熟成度は高いが、地域要因に大きな変動は認められず地域の老朽化に伴い需要は弱含みにある。
地域要因の将来予測当該地域は主要地方道羽生田上蒲生線南部に、比較的大規模に開発された地域で、開発後時間的経過が大きい事より現在では戸建住宅地域として熟成しており、今後暫くの間現状が継続するものと判断する。
市場の特性同一需給圏は、概ね壬生町及びその周辺市町において、JR宇都宮線及び東武宇都宮線沿線に形成される住宅地域である。需要者の属性としては、壬生町及びその周辺市町に居住する一次取得者が中心であるが、近隣地域は比較的「おもちゃのまち駅」に近接し、壬生町圏外からの流入も見受けられる。価額の中心は、土地800万円∼1，000万円（200㎡∼250㎡）、新築の戸建住宅は2，500万円∼3，000万円程度の物件が中心となっている。
一般的要因近年の人口推移は安定的で、羽生田工業団地に大規模工場の一部が稼働し現在では大きな影響は認め難いが今後の動向が期待される。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4616051
北緯 139度8289872

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

栃木県下都賀郡壬生町大字北小林字下新田１０２２番７栃木県下都賀郡壬生町大字壬生甲字通町１２４１番２栃木県下都賀郡壬生町落合２丁目９番４栃木県下都賀郡壬生町緑町２丁目１０５８番１２６栃木県下都賀郡壬生町至宝３丁目４８番２５

参考：近隣駅の地価相場

おもちゃのまち駅(地価相場 40,150円/㎡)国谷駅(地価相場 37,350円/㎡)安塚駅(地価相場 40,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード