栃木県下都賀郡壬生町緑町２丁目１０５８番１２６(おもちゃのまち駅・国谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,900円

2017年01月01日に行った栃木県下都賀郡壬生町緑町２丁目１０５８番１２６(栃木県下都賀郡壬生町緑町２−１５−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,900円/㎡としました。

栃木県下都賀郡壬生町緑町２丁目１０５８番１２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下都賀郡壬生町緑町２丁目１０５８番１２６
住居表示緑町２−１５−１８
価格46,900円/㎡
交通施設、距離おもちゃのまち、400m
地積396㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の店舗、店舗ビルが多い路線商業地域
前面道路の状況北西37.0m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

深澤昌治氏による調査レポート

不動産鑑定士深澤昌治
価格47,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に格別の変動はない。
地域要因 地域西側病院敷地の市街化区域編入に伴う影響が注視されるが、新興の郊外型・路線型商業地との競合等の影響を受け、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測 県道沿いに店舗等の見られる路線商業地域である。地域西側の大学病院の市街化区域編入に伴う影響が注視されるが、地価は他商業地との競合等により相対的地位の低下が認められ、下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、壬生町及び周辺市町の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業者及び県内外の広域的な事業展開をしている企業である。当該地域は既成の路線商業地域であり、新興の郊外型路線商業地との競合等により、相対的地位の低下が認められ、需要は弱含みである。需要の中心は1㎡当たり50，000円前後、総額で3，000万円∼5，000万円程度である。
一般的要因 壬生町を含む周辺市町の既成商業地の空洞化・衰退化傾向に変化はなく、需要は弱含みで推移している。

小岩圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士小岩圭一
価格46,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因獨協医大の市街化区域編入に伴う周辺開発の影響が注視されるが、現状では核となる商業施設等も無いため、商況は依然として衰退傾向にある。
地域要因の将来予測駅及び大学病院近くの県道沿いに低層店舗等の見られる既成の路線商業地域である。地域西側の大学病院の市街化区域編入に伴う周辺開発の影響が注視されるが、現状においては需要は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、壬生町及びその周辺市町の圏域に存する商業地域を中心とする。需要者は県内外の法人事業者及び地場の個人事業者等が中心となる。立地及び繁華性等による土地の選別化が進んでいるほか、周辺市町における大型商業施設等への顧客流出により、中小規模店舗の経営は疲弊しており、需要は弱含みで推移している。取引規模はまちまちで土地総額での把握は困難であるが、1㎡当たり45，000∼50，000円前後が需要の中心となる価格帯である。
一般的要因総人口は概ね横這い、生産年齢人口はやや減少傾向で推移しているなか、近隣市町の大型商業施設等の影響により町内の商業地域の衰退は続いている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度46893770000001
北緯 139度8277676

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

栃木県下都賀郡壬生町大字壬生丁字六美１１２番２栃木県下都賀郡壬生町大字北小林字下新田１０２２番７栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西南原８７７番４栃木県下都賀郡壬生町大字中泉字榎田９２番２栃木県下都賀郡壬生町落合２丁目９番４栃木県下都賀郡壬生町緑町２丁目１０５８番１２６栃木県下都賀郡壬生町至宝３丁目４８番２５栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字宿内１９２８番外２筆栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西原２３８９番１１外

参考：近隣駅の地価相場

おもちゃのまち駅(地価相場 40,150円/㎡)国谷駅(地価相場 37,350円/㎡)安塚駅(地価相場 40,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード