地域要因

東松山駅東口周辺はマンション開発等がみられるが、駅西口は地価に直接影響を与えるような要因変動は認められない。

地域要因の将来予測

東松山駅西口の駅前商業地であり、小売店舗等が建ち並ぶが、しばらくは現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

求められた試算価格は上記2価格である。比準価格は商業地の取引の実態を直接反映しており実証的で信頼性が高い。また収益価格は直接法から求められた価格であり、適用に際して想定条件に依存しているが、商業地の価格形成においては土地の収益性が重要な理論的根拠となる。したがって、比準価格及び収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

土地利用状況に特に変化は見られないが、周辺地域で街路整備が完了し、この影響等により過去1年間の地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は東松山駅に近い商業地域であり、当面は現状維持を継続するものと予測する。地価水準は概ね横ばい程度で推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は低層の小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。比準価格は駅周辺や幹線道路沿いを中心に取引事例を採用し求めたものであり、市場性を反映した価格として説得力を有する。一方、収益価格は賃貸市場の低迷等からやや低位に把握された。よって、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、さらに前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣のスーパー「ザ・プライス東松山店」が10月に閉店。

地域要因の将来予測

周辺にはマンションも見られるようになり、駅近居住の優位性が高まっている。今後も根強い需要に支えられながら、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、本件においては比準価格を重視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別な変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は最寄り駅に遠いバス便の農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域であり、収益性が著しく低いためアパート等の収益物件はほぼ皆無であり、賃貸市場の成熟の程度が低いことから収益価格は試算することはできない。近隣地域を含む周辺では自己使用目的の居住用不動産の取引が多いことから、他の標準地との検討を踏まえ、本件では比準価格を採用、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地として成熟しており、特別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

区画整理済の成熟した住宅地域であり、今後も現況の状況で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地の存する地域は、投資目的より自用目的を中心として土地の取引が行われる地域であり、収益性よりも周辺の取引価格に基づいて価格形成される傾向が強い。以上から、本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境に変化はなく、地域要因に特別な変動は見られない。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に顕著な変動は見られず、当分は現状を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、対象標準地は画地の規模等により、共同住宅の建築を想定することが困難であることから、収益価格を試算することはできなかった。近隣地域を含む周辺は自己使用目的の居住用不動産の取引が支配的であり、居住の快適性が重視される地域であるため、本件では比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした街並みの住環境の良好な住宅地であるが、地価に直接影響を与えるような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

市街地の住宅地に位置し、良好な街路条件を維持している。周辺の住宅開発等に伴い良好な住宅地域として成熟していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、土地、建物等の投資額に見合う収益を計上することは難しい地域である。そのため、住環境が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となる地域である。したがって、東松山市の住宅地の複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を標準として近年の東松山市の不動産市況を考慮し、さらに前年公示価格等との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として、熟成しており、周辺に日用品店舗等も比較的多く利便性が良いため現状の住環境を維持していくものと予測する。地価は回復基調にあるが、暫くの間は弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は戸建住宅が中心であり、アパート等は少数見られるが、地元の地主層等の資産対策上の物件が主流で、収益物件建設目的の土地取引は建築費高騰の影響も含め投資採算が合わないため殆ど見られず、全般的に自用の戸建住宅建設のための土地取引又は建売戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、市場での実需を総合的に勘案して比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地として成熟しており、特別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

既に住宅地として熟成しており、今後も現況の状況で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域において、アパート等の資産運用が見られるものの、昨今建築費が上昇傾向にあるのに対し、賃料水準が低く収益性が低すぎるため収益還元法を適用できなかった。標準地の最有効使用は低層住宅の敷地であり、主たる需要者は住宅用地の購入を検討している個人と考えられるため、比準価格が標準地の価格形成に最も適合した手法であると判断した。以上から、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離があるが、日常利便施設等への接近性は概ね良好である。地価は依然としてやや弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はないため、当分の間は現状程度の利用を維持するものと予測する。地価は昨年との比較において下落率が縮小傾向にあるが依然として弱含みである。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、周辺類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。一方、標準地は周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算できない。一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、居住の快適性を重視する地域であるため、住宅地としての市場性を反映し、精度の高い比準価格を標準とし、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣には学校や公共施設等が見られ、良好な住環境を形成するが、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

市街地中心部の住宅地に位置し、良好な住環境を維持している。周辺の住宅開発等に伴い良好な住宅地域として成熟していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、土地、建物等の投資額に見合う収益を計上することは難しい地域である。そのため、住環境が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となる地域である。したがって、東松山市の住宅地の複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を標準として近年の東松山市の不動産市況を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から遠く、利便性に劣る市街化調整区域内の土地であるため、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、比較的安定した住宅地ではあるが、市街化調整区域であり、宅地開発はまばらで宅地需要は弱含みの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内であることから賃貸借を目的とした収益物件等はほとんど見られず、自用目的の取引が中心となる。しかし、市街化調整区域内の宅地であることから取引事例は少なく、求められた比準価格の安定性は高いものとは言い難い。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては取引事例比較法の適用により求められた比準価格を標準とし、さらに前年公示価格等との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない

地域要因の将来予測

バス便の住宅地域として熟成しつつあり、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるので、本件においては類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。