埼玉県東松山市新宿町１３番９(東松山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,200円

2017年01月01日に行った埼玉県東松山市新宿町１３番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,200円/㎡としました。

埼玉県東松山市新宿町１３番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県東松山市新宿町１３番９
住居表示 
価格45,200円/㎡
交通施設、距離東松山、2,300m
地積116㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅の中にアパートが混在する住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口和範氏による調査レポート

不動産鑑定士山口和範
価格45,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因地域要因に変動はない
地域要因の将来予測バス便の住宅地域として熟成しつつあり、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武東上線で概ね「東松山」駅勢圏の市街化区域内のバス便の住宅地。需要者の中心は、東松山市及び周辺市町の居住者と考えられる。一次取得者の選好は、大規模店に近接する高坂駅東口や34条11号といった新興分譲地となっており、既存の住宅地は減退傾向で「新陳代謝」が生じている。土地は40∼60坪程度で1000万円前後、新築の戸建物件は2000万円台前半が取引の中心。
一般的要因H26．4の消費増税や社会保障に対する将来不安から生活防衛で個人消費が低迷する一方、マイナス金利で不動産業と貸家向け融資が増えている。

原嶋康仁氏による調査レポート

不動産鑑定士原嶋康仁
価格45,200円/㎡
個別的要因特に個別的要因はない。
地域要因区画整然とした街並みの住環境の良好な住宅地であるが、地価に直接影響を与えるような地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測市街地の住宅地に位置し、良好な街路条件を維持している。周辺の住宅開発等に伴い良好な住宅地域として成熟していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武東上線の東松山駅圏域で、住宅地域の範囲。需要者の中心は30∼40代の1次取得者層が多くを占めている。土地区画整備事業等により街並みは良好であるが、震災後、軟弱地盤の地域は敬遠される傾向にある。地域全体として宅地需要は弱含みであるが、近年、需要の持ち直し傾向が見られる。このような情勢から需要の中心となる価格帯は土地は800∼1000万円、新築戸建住宅は2，000∼2，300万円程度の物件が多く見られる。
一般的要因政府の各種政策により雇用・所得環境の改善がみられ、緩やかな景気回復基調が続いているが、海外経済の不確実性による影響が懸念される。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0336944
北緯 139度4218815

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東松山駅(地価相場 61,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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