埼玉県東松山市大字下青鳥字寺海道１９番２(東松山駅・森林公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,600円

2017年01月01日に行った埼玉県東松山市大字下青鳥字寺海道１９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,600円/㎡としました。

埼玉県東松山市大字下青鳥字寺海道１９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県東松山市大字下青鳥字寺海道１９番２
住居表示 
価格26,600円/㎡
交通施設、距離東松山、1,900m
地積349㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況東7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

原嶋康仁氏による調査レポート

不動産鑑定士原嶋康仁
価格26,600円/㎡
個別的要因特に個別的要因はない。
地域要因最寄り駅から遠く、利便性に劣る市街化調整区域内の土地であるため、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測既存の住宅地で、比較的安定した住宅地ではあるが、市街化調整区域であり、宅地開発はまばらで宅地需要は弱含みの傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武東上線沿線で、東松山市の市街化調整区域の住宅地域。需要者の中心は30∼40代の1次取得者層が多くを占めているが、市街地及び最寄駅からの交通接近条件がやや劣ることから需要は弱含みである。市街化調整区域であることから、周辺地域において宅地開発も少なく、しばらくは現況のまま推移するものと思料される。このような情勢から近隣地域の土地価格は800万円∼1000万円程度が多く見られる。
一般的要因政府の各種政策により雇用・所得環境の改善がみられ、緩やかな景気回復基調が続いているが、海外経済の不確実性による影響が懸念される。

相川晶彦氏による調査レポート

不動産鑑定士相川晶彦
価格26,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地からやや遠隔な市街化調整区域に存し、宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は東松山市郊外部の農家集落地域である。特段発展的要因も観察されず、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測される。郊外部の宅地需要は乏しく、地価の下落傾向は続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、東松山市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は東松山市内に居住する一次取得者が多く、周辺市町からの転入者も含まれる。市場の需給動向としては、旧来からの農家集落地域で宅地需要は少ないため、地価も下落傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は、土地で700∼800万円程度、新築の戸建分譲住宅は殆どみられない。
一般的要因比企地域の政治・経済・文化の中心都市として発展してきた。高齢化率は過去5年間で5．1％上昇。分譲住宅の販売は好調に推移。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度025475
北緯 139度3908774

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東松山駅(地価相場 61,300円/㎡)森林公園駅(地価相場 60,850円/㎡)高坂駅(地価相場 96,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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