地域要因

利便性等に恵まれており、需給動向も徐々に回復しており、地価は横這い傾向に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後とも住環境には変化はないものと予測される。地価は景気回復基調や値頃感などから、今後とも横這い傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、周辺にはアパート等もみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。光の森を中心とする堅調な土地需要の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

熊本市に隣接する武蔵ヶ丘住宅団地内の住宅地域で、地域に特段の変化はみられず、現状を維持するものと予測する。光の森周辺部の土地需要は堅調であり、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は1低専に指定された戸建住宅を中心とする地域に位置し、賃貸市場のニーズに合致した建物の建築が困難であるため、収益価格の試算を断念した。比準価格は価格牽連性の高い住宅地の取引事例から求めており、その規範性は高い。鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市北東部を代表する区画整然とした閑静な一般住宅地域で、周辺地域での宅地開発等の影響も受け、地価はほぼ横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、熊本市北東部に所在する比較的規模の大きい閑静な既成住宅地域である。特段の変動要因も認められず、当分の間現状で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は行政的条件等より共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災の被害は相対的に軽微であり、安全性が担保された土地に対しては相応の需要が認められ、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多い閑静な住宅地域であり、震災の被害は相対的に軽微であり、需給は比較的安定しており、今後も住環境に特段の変動はないものと思料され、地価は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域においてはアパート等も散見されるが、土地投資額に見合う賃料設定が可能な地域ではなく、収益価格は低位に求められたものと判断する。なお、典型的な市場参加者である個人は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標にするものと判断され、比準価格の説得力は高いものと思料される。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地と均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は合志市・熊本市北区に隣接した新興戸建住宅を中心とした住宅地域。周辺人口は増加傾向を維持し需要は震災前の水準にほぼ回復している。

地域要因の将来予測

 当該地域は菊陽町の西端部で合志市・熊本市北区に隣接した新興の戸建住宅を中心とした住宅地域。震災後も周辺人口は微増傾向を維持しており、住宅地需要は高めで、当分の間、強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は、菊陽町の西端部で合志市・熊本市北区に隣接した新興の戸建住宅を中心とした住宅地域である。周辺には、アパート等賃貸物件も一部見られるが、自用目的の取引が大部分を占める。以上の状況を踏まえ、代表標準地との均衡に留意し、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「光の森」地区の宅地分譲も一巡し、需要の多くは市街化調整区域の新規分譲地へ波及。近隣地域での取引はやや低迷気味で地価は横ばい圏内で推移。

地域要因の将来予測

人気の高い「光の森」地区の宅地分譲一巡後、需要は主に北向方面に向かっている。JR豊肥本線による地域分断等が指摘される近隣地域への需要波及は僅少で、地価は概ね横ばい圏内で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域であり、総じて賃貸市場は未成熟で元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されたものと判断する。近隣地域では安全性、利便性、快適性等を指向する自用目的での取引が中心で、周辺類似不動産の取引価格が価格形成の主要指標と思料する。よって、収益価格は参考に留め、代表標準地との価格検討を踏まえたうえで比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

菊陽町の辺縁部付近に形成された農家住宅を中心とした住宅地域。周辺人口は増加傾向を維持しているが宅地需要は震災後やや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は、菊陽町の辺縁部付近に形成された農家住宅を中心とした住宅地域である。周辺にアパート等は見られず、自用目的での取引が大部分であり、賃貸市場は成立していない。以上の状況から、前年標準地価格との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は、国道57号線背後の町中心部周辺に形成された混在住宅地域。周辺人口は増加傾向を維持しており、震災前の水準までほぼ回復している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は、国道57号線背後の町中心部周辺に形成された既成の戸建住宅を中心とした住宅地域である。周辺には、アパート等賃貸物件も見られるが、自用目的の取引が大半を占める。したがって、代表年標準地との均衡に留意し、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。周辺の大型商業施設への顧客流出は否めないが、背後人口の増加や不動産投資需要の高まり等、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

駅前に位置する県道沿いの商業地域。地域要因に特段の変化は見られず、現状を維持するものと予測する。大型商業施設の進出により相対的地位の低下がみられるが、背後住宅地の成熟に伴い、地価はやや強含みで推移。

価格決定の理由

近隣地域内では、自己使用目的の物件が多く、対象標準地が属する不動産取引市場においては、収益性を充分に反映した価格形成がなされているとはいい難い。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。