地域要因

丸亀市庁舎、市民会館の建て替えが議論されており、動向が注目される。

地域要因の将来予測

丸亀市の中心商業地としての地位は当面の間は維持するものと予測される。郊外の大型店舗の進出及びアーケード商店街の地盤沈下等の影響を受け、地価は弱含みに推移していたが、値頃感から横ばい傾向にある。

価格決定の理由

地域内では自用物件が中心であり、事業者向けの賃貸市場においては元本に応じた賃料が十分に得られておらず、収益価格は若干低位に求められた。一方、比準価格は、代替性の高い複数の取引事例を中心に求められており、市場性を反映した実証的な価格である。従って、市場の需給動向等も勘案し、比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心市街地に比較的近い工業地で、地域要因に特別な変動要因はなく、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動要因はないが、工業地の需要は依然として低迷し、地価の下落は続いており、今後も同様な傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

求められた試算価格は、比準価格のみであるが、比準価格は適切な事例の選択を行い、補・修正及び要因比較等を行って試算したものあり、取引市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、当該地域及び周辺地域が自社の工場が多く、賃貸市場が未成熟なため求められなかった。したがって、比準価格を採用し、景気動向や設備投資の動向等を勘案し、代表標準地との均衡に考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動なく、市中心部に近い住宅地域として熟成している。取引は少ないが、世帯の高齢化が懸念される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、土地の元本価値に相応する賃料水準が形成されていないこと等から低位に試算された。市中心部の戸建住宅が多い既存住宅地域であり適切な事例は少ないが自用目的の取引が支配的であり、取引にあたっては利便性や快適性に基づく価値が重視されている。よって、本件では類似地域内の事例より適切に比準して求めた比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通接近条件は比較的良好で生活の利便性は高いが需要は弱含み。近年は画地規模が細分化されつつある。

地域要因の将来予測

中心市街地に近い比較的環境良好で品等の高い住宅地域として今後とも現状を維持すると思料するが、総額の大きい住宅地は需要者不足から画地規模が細分化される傾向にある。地価は依然弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

収益価格は賃貸物件が過剰で元本価値に見合った賃料が収受できない中、低く試算された。一方、比準価格は取引における市場価値を反映した実証的な価格である。対象地が収益性よりも居住の快適性や利便性にもとづく価格形成がなされる地域であることから、比準価格を中心とし収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの閑静な地域であり、中心市街地に近く生活利便性に優れる。特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、丸亀市を代表する住宅地域である。地域内において特段の地域要因の変動はなく、今後も閑静な住環境を維持するものと予測されるが、地価は、横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、地域の特性に留意して規範性のある事例から求められ精度は高い。一方収益価格は、元本に対する果実との関係が希薄で、また、当該地域が収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、低位に求められた。対象標準地は閑静な住宅地であり、このような地域では、住環境や生活利便性が重視されるため、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動要因はないが郊外既存住宅地の需要の減退により、地価はやや弱含み傾向が続いている一方値頃感もでてきた。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、当分の間、地域的特性に大きな変化のないままで推移するものと予測する。地価は需給状況から勘案してやや下落傾向にあるものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例から比準したもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、当該地域が、低層住宅を中心とする普通住宅地域で、収益性より居住の快適性を重視する地域であるので、比準価格よりは低く試算された。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格も加味して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年になって新規店舗等が進出し商業環境が改善され、発展的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、県道沿いの旧来からの路線商業地域である。従前は発展が遅れていたが、近年においては外食チェーン店や量販店が進出し、繁華性が増している。地価は、若干の下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、比較的規模の大きい自用の店舗、営業所等が中心であり、商業事業者向け賃貸市場の成熟はやや低調であるため、収益価格はやや低目に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似性の高い実際の取引事例から求めたもので信頼性が高い。したがって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとともに、規模による市場性を考慮し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

埋立地の先端で市街地から地理的に隔たった漁業関連の住工混在地で、需要は限られる。空き地が多く地価は依然弱含みである。

地域要因の将来予測

漁業従事者の戸建住宅や水産関連の事業所等を中心とする地域である。地域内に格別の変動要因は見あたらないが、長期的には漁業従事者は減少傾向にある。地価は依然下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の住宅及び事業所等の混在する地域で、賃貸物件はほとんどなく市場が未成熟なため収益価格は試算できなかった。よって現実の売買における市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

市街地や幹線道路、港湾等に近い工業団地で、低金利と値頃感から主として地元企業が進出してきている。

地域要因の将来予測

工場、卸売市場、営業所等がほぼ建ち並ぶ市街地に近い臨海工業団地で、近年は生産拠点としてよりも営業や物流関連用地としての需要が主である。地価は値頃感からやや下げ止まり傾向にあると思料する。

価格決定の理由

自己使用物件がほとんどで事業用の賃貸物件が少なく賃貸市場が未成熟なことから、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する規範性を有する事例から適切に比準されており、市場性を反映し信頼性が高いと思料する。よって比準価格を採用し、他の標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動要因はないが、郊外住宅地の需要の減退により、地価は弱含み傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は小規模一般住宅が多い住宅地域であるが、収益価格は、公示標準地の敷地規模が小さく、駐車場、採光の確保が困難なため試算できなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域の事例より求めたもので、市場性を反映し、需要者の選好性を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の国道11号沿い等の旧市街化調整区域内の幹線道路に出店が進んでいるほか、大規模商業施設も増加し顧客が分散している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内においては、自己使用の店舗等の建設を目的とした取引が一般的であり、取引事例は少ないものの、類似の商業地域の地価動向を参考に価格形成されている。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

通行量等に大きな変化はなく、商況も停滞を続けている。

地域要因の将来予測

丸亀市郊外の既成商業地域として新たな商業施設の進出もなく、ほぼ現状と同様な商環境を維持するものと予測する。地価水準は、背後人口の減少もあってやや下落傾向で推移しているものと予測する。

価格決定の理由

自用の店舗等を中心とする地域で賃貸物件がほとんど見られず、賃料水準の把握ができないため、収益価格は試算できない。商業地といえども自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。