地域要因

取引自体が少なく、地価は未だ下落基調だが、周辺住宅地との価格バランスを考慮すれば、概ね底値に近いものと判断される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引自体が少ないことから、事情補正を要する事例等も採用せざるを得なかったが、地域的特性が比較的類似する事例等を収集でき、市場の実態は十分に反映されている。一方、標準地は収益性が重視される商業地域に存するが、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されておらず、また、周辺においてテナントの空室も目立つ状況にある。従って、比準価格を重視し、収益価格は比較考量にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鳴門市の中心部にある既存のアーケード商店街で商業地としての需要は弱いが、背後住宅地のと価格差が無く底値に近い。

地域要因の将来予測

鳴門市中心市街地の古くからの商店街で、商業地としての新規需要は少ないが、背後の住宅地との価格差が無く底値に近いものと思料する。

価格決定の理由

取引事例は近隣地域及びその周辺の商業地を中心に事例を収集し、規範性の高い取引価格を試算できた。一方収益価格については、当該地域は個人商店が中心の既成商業地で低層建物利用が多く土地の有効利用度が低いために低位に試算された。よって取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を比較衡量し、更に周辺公示地等の推移動向や市場動向、一般的要因等の動向も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南方に位置する立岩地区と比較して市場人気に劣るものの、利便性は類似しており相対的な地価の割安感から需給は安定している。

地域要因の将来予測

撫養川流域に形成された住宅地域で未利用地も残るものの、価格水準の低下による値頃感から地価はほぼ底をうち安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 対象標準地の存する近隣地域は取引の中心は自用目的であり、また標準地の画地規模が小さいことから共同住宅建築の想定は実現性の観点から困難であると判断し、収益還元法の適用を断念した。したがって同一需給圏内の代替競争関係にある自用目的の宅地の取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内中心部の住宅エリアであり、価格形成要因に特に大きい変動はないものの、需要の持ち直しが一部見られる。

地域要因の将来予測

鳴門市中心部に形成された住宅地域であり、今後も現況利用形態にて推移すると予測。地価は、横ばいから若干の強含み傾向が見られ、今後も同傾向と予測。

価格決定の理由

鳴門市中心エリア、撫養町地区にて発生した代替競争関係を有する取引事例を基礎とした比準価格は、現実的、実証的な価格として説得力は高い。一方で、戸建住宅が大半の地域性や、画地規模等の個別性を考慮すると、収益アプローチに現実性がなく、試算を断念している。よって、比準価格のみの試算となったが、高い説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態、動向予測等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変化は認められないが、一般的要因の影響を受け、地価水準は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

鳴門市中心部東側の区画整理区域の一角にあり、大手製薬メーカーの企業城下としての性格も有する。未利用区画も残るが地域の所得水準が高いこと等を背景に需給は改善しており、地価水準も底堅い推移が予測される。

価格決定の理由

一部に賃貸マンションもみられるが取引は自用目的のものが多い。比準価格は代替性の高い周辺の取引事例を採用し個々の規範性を的確に判断して査定。収益価格は最近の建築費の上昇の影響もあり低位に試算されたが、収益性よりも住まいとしての快適性・利便性の程度が重視される地域性が認められるため規範性は比準価格に及ばない。以上より、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に大きい変動はなく、現状維持の近郊住宅エリア。

地域要因の将来予測

鳴門市中心部の近郊、戸建住宅が多い住宅エリアであり、当面は現況利用形態にて推移すると予測される。地価は、現状で横ばい傾向、今後も同傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、鳴門市中心部及び近郊の住宅エリアで発生した、代替性を有する取引事例により導出されており、実証的な価格として説得力は高い。一方で、戸建住宅が大半の住宅エリアにあり、画地規模も小さいこと等から、収益アプローチに現実性がなく、収益価格の試算は断念している。比準価格のみの試算となっているが、説得力は高く、よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

企業グループの大規模工場としての利用状況に変化はなく、安定した利用状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、大規模工場地の土地取引は極めて少ないため時期を拡大して採用したが、複数の事例を相互に検証することにより価格精度は確保されたと判断する。収益価格については、同規模工場地の賃貸事例を得られず算出できなかった。 これらの検討を踏まえ、比準価格を標準に単価と総額の関係及び製造業の景気動向並びに下記代表標準地との均衡等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

島嶼部の農家集落地域であり人口の減少が進んでいる。余所からの人口流入が期待できない状況が続いており、需給の改善が遅れている。

地域要因の将来予測

市街化調整区域に指定された鳴門市北部の島嶼部に位置する集落地域である。居住者の移動は少なく、需給は弱含みの傾向が続いている。

価格決定の理由

市街化調整区域に指定された島嶼部の集落地域につき、上記のとおり比準価格のみの試算となった。比準価格は取引件数が少ないため、同一需給圏内の類似地域を広く見渡して取引事例を採用。事例の内容にばらつきがあるが個々の規範性を的確に判断して価格水準の把握に努めたものであり、実証的で説得力がある。本件では、地域の需給事情、単価と総額との関係にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価上昇の立岩地区からの影響により、地価の下げ止まりが見られる。

地域要因の将来予測

 鳴門市中心部の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。各種量販店が近距離にあり生活利便性が高い。安定した利用状況が継続しており、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、賃貸市場としては未成熟である。また、画地規模も小さいことから収益価格は低位に算出された。比準価格は、取引時期が新しい複数の取引事例から求められており、近時の地価動向を適正に反映しているものと判断する。 よって、収益価格を参考に比準価格を標準として、下記代表標準地との均衡等をも総合考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部近郊に位置するが、街路が狭く市場人気は劣り、地価は依然下落している。

地域要因の将来予測

街路整備が遅延する一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域。隣接する撫養町の一部地域において地価が上昇しており、その影響を受け当該地域の地価の下落幅も縮小傾向を示している。

価格決定の理由

 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ地域にてその土地取引は個人が自己居住を目的とするものが殆どである。画地規模は小さくアパート等も見受けられず、収益価格の試算は困難であった。比準価格は、近時の取引を重視して求められており、里浦地区の地価動向を適正に反映しているものと思料する。 よって、本件は比準価格を標準に下記代表標準地との均衡及び隣接地域の地価動向等をも考慮して、比準価格を上記のとおり決定した。