徳島県鳴門市鳴門町土佐泊浦字高砂１７７番４外(鳴門駅・撫養駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,600円

2017年01月01日に行った徳島県鳴門市鳴門町土佐泊浦字高砂１７７番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,600円/㎡としました。

徳島県鳴門市鳴門町土佐泊浦字高砂１７７番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県鳴門市鳴門町土佐泊浦字高砂１７７番４外
住居表示 
価格15,600円/㎡
交通施設、距離鳴門、4,000m
地積618㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況西3.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

阿部宏士氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部宏士
価格15,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因島嶼部の農家集落地域であり人口の減少が進んでいる。余所からの人口流入が期待できない状況が続いており、需給の改善が遅れている。
地域要因の将来予測市街化調整区域に指定された鳴門市北部の島嶼部に位置する集落地域である。居住者の移動は少なく、需給は弱含みの傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は鳴門市鳴門町土佐泊浦（大毛島）を中心とする住宅地域一円と把握される。JR駅、小学校、買物施設等から遠い半農半漁の集落地域であり、需要は地元居住者か地縁を有する個人が中心。地理的条件による市場の閉鎖性の影響が大きく、需給改善の兆しは未だみられない。中心的な価格帯は1坪当たり4万5千円∼5万5千円程度である。
一般的要因住宅地は人口集中地区を中心に底打ちの動きがみられる。ただし、人口流入が期待できない地域では依然下落傾向が続いており、二極化が進んでいる。

瀬嶋宏典氏による調査レポート

不動産鑑定士瀬嶋宏典
価格15,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の農家集落エリアであり衰退気味に推移。新規需要は依然として弱く、市場は停滞傾向にある。
地域要因の将来予測鳴門市北部郊外の農家集落エリアであり、衰退気味に推移しており、今後も同傾向が継続すると予測される。地価も、弱含みにて推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は、鳴門市郊外、臨海エリアに広がる住宅地の範囲である。主たる需要者は、市内に居住する個人が想定されるが、本来、地縁的関係性の強い土地柄である。東方の県道沿いにはリゾートマンション等も見られるが、背後の当地域は、外部からの流入の少ない農家集落を基盤としており、新規の住宅地需要は少ない。取引量がかなり少なく、中心となる価格帯の把握には難があるものの、単価としては坪4．5万円∼5．5万円程度と思料。
一般的要因鳴門市の地域経済は、かつての冷え込み感はなく、一部で持ち直しの傾向。住宅地価は、中心部は横ばいから一部で強含み、郊外では弱含んでいる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度1907183
北緯 134度6212645

参考：該当物件周辺マップ

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徳島県鳴門市撫養町斉田字岩崎１２１番８徳島県鳴門市大津町矢倉字五ノ越５８番３徳島県鳴門市鳴門町土佐泊浦字高砂１７８番２徳島県鳴門市撫養町北浜字宮の東１３４番徳島県鳴門市撫養町大桑島字濘岩浜４６番１６外徳島県鳴門市鳴門町三ッ石字芙蓉山下５２番外徳島県鳴門市鳴門町土佐泊浦字高砂１７７番４外

参考：近隣駅の地価相場

鳴門駅(地価相場 38,900円/㎡)撫養駅(地価相場 41,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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