地域要因

北島町の外れに位置するものの、生活利便性は認められる。特に大きい変動はなく、市況はまずまずの状態。

地域要因の将来予測

北島町北西部の戸建住宅エリアであり、当面は現況利用形態にて推移すると予測される。地価は、横ばいから若干の強含みにて推移しており、今後も同傾向が継続すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、北島町に広がる住宅エリアで発生し、代替競争関係を有する住宅地の取引事例によって求められており、実証的であり、その説得力は高いと判断された。一方で、戸建住宅が中心の地域性や、画地規模等の個別性を考慮すると、収益アプローチに現実性がなく、収益価格の試算は断念している。そこで、高い説得力の認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、動向予測、市場実態等も考慮しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性に恵まれ、北島町内の住宅地の中では比較的市場人気が高いこと等から、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

北島町中心部から近距離に所在する住宅地域として、今後とも継続するものと予測する。地価は、北島町内の住宅地では比較的人気の高い地区に所在すること等から、当面やや強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

市場人気に支えられる形で周辺分譲地取引自体が堅調であること等から、近隣及び類似地域において、信頼性のある取引事例が豊富に収集し得た。一方、標準地については、生活利便性に恵まれるものの、自用の戸建住宅が中心となる地域に存し、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されていない。従って、比準価格を重視し、収益価格は比較考量にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北島町北部の古くからの住宅団地であり、新興エリアに比べると、市場人気に劣る。価格形成要因に大きい変動はない。

地域要因の将来予測

北島町北部に開発された大規模住宅団地であり、当面は現況にて推移すると予測。地価は、競争力にやや弱い面があるものの、横ばいから若干の強含みにて推移と予測。

価格決定の理由

北島町の郊外で発生した、代替性を有する取引事例を基礎として導出された比準価格は、実証的かつ現実的な価格として、説得力が認められる。一方で、戸建住宅が中心の地域性にあり、賃貸市場が未成熟なこと等により、収益価格の試算は断念している。本件では、比準価格のみの試算となっているが、規範性は高いと判断し、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、動向予測、市場実態等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺では宅地開発が散見され、住宅地需要を吸収している。価格形成要因に特に大きい変動はない。

地域要因の将来予測

藍住町の中央部の既成住宅地域であり、当面は現状にて推移すると予測。地価は、ベッドタウンとして市場人気が高く、当面は強含みにて推移すると予測。

価格決定の理由

藍住町内にて代替競争関係が認められる多数の住宅地の取引事例を基礎として求められた比準価格は、実証的かつ現実的な価格として高い説得力を有する。一方で、戸建住宅が大半の地域性や、画地規模等の個別性により、収益アプローチに現実性がなく、収益価格の試算は断念している。そこで、本件では、高い説得力が認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、動向予測、市場実態等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺類似地域との需要の奪い合いは厳しいが、生活利便性に恵まれる住宅地域として建込みや新規分譲地が見られ値頃感を背景に需要は強含みで推移。

地域要因の将来予測

 徳島市中心市街地の北部郊外の住宅地域として今後とも現況利用形態が続く。雑然とした住環境を呈するが、値頃感や生活利便性に恵まれる立地条件下から土地需要も借家需要も堅調で、地価は強含みに推移すると予測。

価格決定の理由

 戸建の自己使用目的での取引が中心であり、近接地及び周辺類似地域から得られた比準価格は市場の実態を反映して説得力が認められる。戸建住宅用画地であることから賃貸共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を採用し、公法規制及び代表標準地との検討並びに一般的要因や底堅い需要面の地域要因の変動状況にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道徳島環状線沿道等の商業地域が熟成してきており、既成商業地は背後住宅地との格差がなくなっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件評価においては取引事例比較法及び収益還元法を採用し、収益価格がやや低位に試算された。当該地域は既成商業地域で価格水準も背後住宅地並みであり、賃料水準が低く土地価格に比して十分な収益を得られないことが反映されている。当該地域では収益性よりも市場性を重視した価格形成がなされることを鑑みて、市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅が多く建ち並ぶ地域であって、利便性が高い普通住宅地域であり、地価の下落に伴い、需給関係は安定しつつある。

地域要因の将来予測

徳島市中心市街地北西方の住宅地域で、街路の改良により利便性が向上したことから市場人気は高いため、今後も地価は一定の価格水準を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は矢三地区における、取引事情もなく比較的時点の新しい事例を収集採用することができたため、十分比較検討することが可能であり、説得性に優れ規範性ある価格が求められた。一方、収益価格は賃貸需要が多く共同住宅も多いが賃料水準が低いため低位に求められた。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 吉野川堤防下の住宅地域で、住環境にやや難があり周辺住宅地域に比し価格的にやや低水準にある。最近の地価は横這いにて推移する。

地域要因の将来予測

 徳島市街北方、吉野川南岸堤下の既成住宅地域である。行き止まり道等が多く整然性にやや欠ける住環境で、将来的にも概ね現状にて推移すると予測される。当面、価格的には横這い圏で推移すると予測される。

価格決定の理由

 徳島市中心市街北部の住宅地の取引事例を収集し、地域要因、個別的要因等の比較を行い比準価格を求めた。比準価格は市場均衡価格として対象地の市場価値を表象すると判断される。一方、収益価格は対象地に共同住宅を新築した想定家賃で収支計算をなし、これを資本還元して求めたが、賃料変動等が予測的で信頼度は低下する。よって代表標準地との価格秤量も得たので、比準価格を標準とし収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鳴門市郊外に位置し地域の変化に乏しく、土地の需給や公共投資等地域の市場に影響を及ぼす要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

鳴門市西部の池谷駅近くに存する既成住宅地域で地縁性が強く、地区外からの需要は乏しいため人口減少とともに緩やかに地価は下落していくものと予測する。

価格決定の理由

 鳴門市大麻町内の取引事例を中心に収集したが、既成集落内の土地取引は乏しいため時点等幅広く採用した取引事例から比準価格を試算した。また当該近隣地域は中心市街地から遠方に位置する村落地区で、アパート等の賃貸需要は殆ど無く市街化調整区域に存するため収益還元法は適用しなかった。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、一般的要因及び地域要因の動向、周辺地域の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。