徳島県鳴門市大麻町池谷字長田９番６外(池谷駅・阿波大谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,100円

2017年01月01日に行った徳島県鳴門市大麻町池谷字長田９番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,100円/㎡としました。

徳島県鳴門市大麻町池谷字長田９番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県鳴門市大麻町池谷字長田９番６外
住居表示 
価格17,100円/㎡
交通施設、距離池谷、340m
地積388㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に、店舗、作業場等が見られる地域
前面道路の状況南東5.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

上垣小織氏による調査レポート

不動産鑑定士上垣小織
価格17,100円/㎡
個別的要因変動なし。
地域要因鳴門市郊外に位置し地域の変化に乏しく、土地の需給や公共投資等地域の市場に影響を及ぼす要因は見当たらない。
地域要因の将来予測鳴門市西部の池谷駅近くに存する既成住宅地域で地縁性が強く、地区外からの需要は乏しいため人口減少とともに緩やかに地価は下落していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は鳴門市西方の大麻町地区に広がる住宅地域一円で、需要者の中心は当該地域に地縁性を有する者や近在居住者の分家等が多く圏外からの流入は少ない。駅に近く鳴門市や徳島市への勤務等の利便性に優るものの、地縁性が強く取引は低調である。圏内人口の減少に伴い地価も緩やかに下落が続くものと予測されるが、価格水準は低位なため小幅にとどまる。取引は少なくばらつきがあり、中心となる価格帯は見出しづらい。
一般的要因 県内経済指標は一部で足踏みも見られるが全体としては改善、上昇傾向が継続している。鳴門市中心部の不動産市況も安定している。

阿部祐一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部祐一郎
価格17,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部から離れた郊外の既成集落であり、地域要因の大きな変化はない。高齢化等を背景に、基本的な土地需要の減退が続いている。
地域要因の将来予測 市中心部から離れた市街化調整区域内の既成集落で、今後も周辺環境は特段の変化なく推移するものと予測される。高齢化が進み基本的な土地需要が減少しているため、当面は地価下落が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、鳴門市西部郊外の市街化調整区域内住宅地域。需要は、周辺住民等の地域的選好が多い。一般的な景況感の改善は見られるものの、総じて農家集落程度の環境で、近年は人口減少や高齢化傾向等から基本的な土地需要が減退しており、需給動向は弱含み状態が続いている。取引件数が少ないうえ規模によってバラツキがあるが、土地は単価ベースで5∼6万円／坪程度が中庸的な水準と思われる。
一般的要因中心部近郊では住宅需要が安定してきているが、郊外部は総じて持ち直すまでには至っていない。人口は県全体を上回る減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度1538858
北緯 134度5285553

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

徳島県鳴門市撫養町南浜字馬目木１１７番３徳島県鳴門市大麻町板東字宝蔵７８番徳島県鳴門市大麻町津慈字センドウ７４番

参考：近隣駅の地価相場

池谷駅(地価相場 42,800円/㎡)阿波大谷駅(地価相場 33,000円/㎡)板東駅(地価相場 45,800円/㎡)立道駅(地価相場 27,600円/㎡)勝瑞駅(地価相場 46,250円/㎡)吉成駅(地価相場 49,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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