徳島県徳島市上助任町天神４２８番１３(佐古駅・徳島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


82,200円

2017年01月01日に行った徳島県徳島市上助任町天神４２８番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,200円/㎡としました。

徳島県徳島市上助任町天神４２８番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県徳島市上助任町天神４２８番１３
住居表示 
価格82,200円/㎡
交通施設、距離徳島、2,100m
地積198㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山岡和美氏による調査レポート

不動産鑑定士山岡和美
価格82,200円/㎡
個別的要因 特に変動はない。
地域要因 吉野川堤防下の住宅地域で、住環境にやや難があり周辺住宅地域に比し価格的にやや低水準にある。最近の地価は横這いにて推移する。
地域要因の将来予測 徳島市街北方、吉野川南岸堤下の既成住宅地域である。行き止まり道等が多く整然性にやや欠ける住環境で、将来的にも概ね現状にて推移すると予測される。当面、価格的には横這い圏で推移すると予測される。
市場の特性 同一需給圏は徳島市中心部近接住宅地域で、このうち北部の渭北地区北半部に存する住宅地域と把握される。需要者の中心は当市に勤務乃至居住する給与所得者等である。最近は一般的要因の好転もあり需要は概ね堅調である。所在地点により住環境が異なり、街路条件良好な住宅地では高値取引もみられる。標準的画地で総額1600万円前後、3．3㎡当たり25∼30万円が多い。新規開発では建築条件付土地分譲もみられる。
一般的要因 県内の設備投資や製造業の生産活動が高水準で、労働需給も改善し、不動産投資も概ね堅調である。消費増税延期で直近はやや停滞化も窺われる。

寺島侑氏による調査レポート

不動産鑑定士寺島侑
価格82,200円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はなし。
地域要因中心部近郊の既成街区。北側県道（土手）で行止り多く街路に劣る。街並みに変化はない。周辺地価上昇の影響から、本件地域も下げ止まりの傾向。
地域要因の将来予測北側を吉野川南堤で画された既成住宅街区。地域の環境等に変化の要因は見られない。周辺部に宅地開発が多く、高めの取引が目立つ。中心部では地価上昇地点が増加、その影響を受け本件地区も地価は下げどまりの状況。
市場の特性同一需給圏は、渭北、田宮地区等を中心とする中心部周辺の住宅地域。主たる需要者は、徳島市に居住・就業する者である。周辺部で宅地分譲が増加し、高めの取引が出ている。現状土地取引は少ないが、周辺地価動向の影響から、本件地域の地価下落はほぼ終息したと思われる。今後需要の顕在化により地価反転の可能性もある。市場の中心となる価格帯は、土地150㎡∼200㎡で1200万円∼1700万円、新築戸建は2600万円∼3100万円程度。
一般的要因海外要因で円安が進行。貿易・経済は不透明。景気は緩やかな回復継続。市人口微減、高齢化進行。数年来地価下げ幅は縮小、中心部で上昇地点増加。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生,ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度0900012
北緯 134度5536656

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐古駅(地価相場 87,550円/㎡)徳島駅(地価相場 92,900円/㎡)阿波富田駅(地価相場 88,500円/㎡)蔵本駅(地価相場 81,400円/㎡)吉成駅(地価相場 49,700円/㎡)二軒屋駅(地価相場 92,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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