地域要因

駅に近い平坦地であり、稀少性を有することから、需要は底堅いものと認められる。

地域要因の将来予測

古くからの住宅地として既に熟成しており、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと予測される。平坦部の生活利便性に富む地域であり選好性も認められることから、地価は強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も混在する地域であるが、土地価格に見合う賃料水準となっていないことから収益価格は低位に求められた。また、近隣地域は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから自用目的での取引が主流となっている。したがって、本件では、実際の取引事例から試算することにより市場実態を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地価格との均衡性にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

広中心部にあって生活利便性施設との関係位置は良好で、区画整然とした住宅地域であり需要は根強く、地価は上昇基調。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する区画整然とした住宅地域で特段の地域変動要因は予見されない。広中心部の地価は、住宅供給量の多い土地区画整理区域等の開発地の地価が指標となり、強含みにある。

価格決定の理由

戸建住宅・共同住宅が混在する、住宅の選好性の高い住宅地域である。土地区画整理地区のため土地の有効利用目的のアパート等も多く見られ、資産運用に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。比準価格は取引事例より求められた実証的な試算価格である。居住の快適性を指向する地域性に鑑み、収益価格を参考に留め、代表標準地より求めた規準価格との均衡性を考量し比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

概ね平坦な地域であるが、広地区中心市街地へやや距離があるほか、土砂災害の発生も懸念されることから、需要は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

山裾に迫る住宅地域であり発展性は乏しいことから、地域的特性は現状のまま推移するものと見込まれる。土砂災害の危険性等から土地需要は限られ、地価は引続き弱含み基調にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅や駐車場の混在する住宅地域であり、投資採算性を目的とした賃貸物件は見受けられないため、収益価格は試算し得なかった。一方、比準価格は広駅周辺地域における実際の取引事例から試算したもので市場性を表す実証的な価格である。また、当該地域の動向としては自用目的での取引が大半となっている。以上より、代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意の上、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道沿いの熟成した地域で特段の変動はない。当該圏域においては諸条件に恵まれていることから、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は天応地区に存する住宅地の信頼性の高い取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的で実証性が高い。当該地域は周辺にアパート等も見受けられるが、取引は実需が中心の住宅地域であり、経済合理的な賃貸市場は成立していないため収益還元法は適用できなかった。以上より、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格等にも十分留意のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模戸建住宅が建ち並ぶ旧来の住宅団地であり、新規住宅団地と比し街路条件に劣る。

地域要因の将来予測

当該地域は、比較的小規模宅地が区画整然とした旧来の住宅地域で今後も同程度の居住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は古くに造成された小規模な一般住宅が建ち並ぶ地域である。2画地以上を利用した共同住宅等が見受けられるものの、標準的でないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、周辺の類似地域に所在する取引事例により求めており、市場性を反映した実証的な価格が試算された。試算された比準価格は代表標準地と規準した価格と均衡しているので比準価格を鑑定評価額として決定した。

地域要因

阿賀地区北部の丘陵地の住宅地で、道路配置が劣り、平地部に比較し需要は弱い。需要者は阿賀地区の地縁者が中心である。

地域要因の将来予測

丘陵地の既成住宅地域で、道路配置に劣り平地に較べ生活利便性に劣るため、今後も同程度の住環境を維持するものと予測する。地価水準は平地に較べ需要は弱く引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は阿賀地区郊外の丘陵地に位置する住宅地域で、道路配置・生活利便性に劣り、賃貸市場は未成熟で収益還元法は適用できなかった。阿賀地区の丘陵地の不動産市場は停滞しており、適切な取引事例が少ないことから、市街地周辺部に存する取引事例を適用し比準価格を求めたものである。居住の快適性を指向する地域性であることに鑑み、比準価格と規準価格が均衡し相互に験証しえることから、比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

広地区中心から距離を有するエリアであり、地縁的選好性が強く認められること等から、需要は低迷している。

地域要因の将来予測

街路条件に劣る旧来からの住宅地域として既に熟成しており、地域的特性は現状のまま推移するものと予測される。地縁性の強い地域であり需要は限られており、地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から比準したものであり、実際の売買価格を基に試算していることから、市場性を反映した実証的な価格と言える。一方、近隣地域には投資採算性を目的とした賃貸物件は見られないため、収益価格は試算し得なかった。以上より、当該地域の自用目的での取引が主体であるといった取引動向を踏まえ、代表標準地との均衡性に留意の上、市場実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の小規模団地で系統・連続性が劣り需要は弱い。

地域要因の将来予測

仁方駅北西方の丘陵部に昭和50年代後半頃に開発された小規模の住宅団地である。当該地域及び周辺において特段の変動は見受けられず、現状を維持して推移していくものと思料される。

価格決定の理由

当該地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ丘陵部の小規模住宅団地である。近隣地域及び周辺の地域において共同住宅は見受けられず自己使用物件の取引が主体であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用はしなかった。比準価格は、周辺の類似地域に所在する取引事例により求めており、市場性を反映した実証的な価格が試算された。試算された比準価格は代表標準地と規準した価格と均衡しているので比準価格を鑑定評価額として決定した。

地域要因

傾斜地の住宅地域であるが、値頃感から当地域に対する需要は回復傾向にあり地価も持ち直しつつある。

地域要因の将来予測

中心市街地から北東方に存する丘陵部の既成住宅地域。特段の変動要因はないが、景気の緩やかな回復傾向から当地域に対する住宅地需要も回復している。地価は下落基調から今後ほぼ横ばい傾向になるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び同一需給圏の類似地域における取引事例より得た比準価格は、市場実態を反映し、規範性の高いものと思料される。一方、周辺にアパート等も散見されるが、戸建住宅を主体とする当地域においては賃貸需要が乏しく、事業収支の点で共同住宅を想定することが非現実的である為、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を採用し、さらに代表標準地価格との均衡性及び前年公示価格との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。