広島県呉市広白岳４丁目１３７３５番１１(広駅・仁方駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
52,100円
2017年01月01日に行った広島県呉市広白岳４丁目１３７３５番１１(広島県呉市広白岳４−５−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 広島県呉市広白岳４丁目１３７３５番１１ |
| 住居表示 | 広白岳４−５−３ |
| 価格 | 52,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 広、1,300m |
| 地積 | 146㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、駐車場の混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
片山祐輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 片山祐輔 |
|---|---|
| 価格 | 52,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 概ね平坦な地域であるが、広地区中心市街地へやや距離があるほか、土砂災害の発生も懸念されることから、需要は弱含み傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 山裾に迫る住宅地域であり発展性は乏しいことから、地域的特性は現状のまま推移するものと見込まれる。土砂災害の危険性等から土地需要は限られ、地価は引続き弱含み基調にて推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、広地区中心市街地の縁辺部における住宅地域一円で、特に広駅を最寄駅とする勢圏内の土地と強い代替競争関係が生じる。需要者は、呉市内への通勤者が中心であり、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。圏域内における宅地需要は、生活利便性に富む平坦部の新規分譲地への集中傾向が認められている。また、画地規模等により幅はあるが、土地は800万円前後、新築の戸建物件で2，000∼2，500万円程度が中心価格帯と認められる。 |
| 一般的要因 | 全般的な経済動向は基調的に緩やかな回復傾向を示し、雇用・所得環境の改善を背景に個人消費は底堅く推移し、住宅投資についても持ち直している。 |
田原寛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田原寛 |
|---|---|
| 価格 | 51,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 広中心の南東部郊外に位置する住宅地域で生活利便性はやや低く、土砂災害の危険性を内包し、相対的に需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 広地区の東端付近にあって小規模一般住宅を主体とする住宅地域で、災害の危険性を有することから今後とも同程度の住環境を維持すると予測する。土地需要は弱く地価水準はやや弱含みで推移していくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は広地区中心市街地の縁辺部に展開する住宅地域と把握される。需要者は広・阿賀地区内の企業等に通勤、あるいは居住する第一次取得者が中心で、圏外からの転入も見受けられる。駅から距離を有する郊外の住宅地域で、店舗等の各種生活利便施設への接近性、道路の配置・系統性に難があるため、不動産需要はやや弱含みである。取引規模により幅は認められるが、土地で800万円程度、新築分譲住宅で2，500万円程度が取引の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 呉市の経済が回復する中にあって、広・阿賀地区の中心部の地価は上昇傾向が顕著にみられ、縁辺部は下落傾向にあり二極化の状況にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度2213422 北緯 132度6345413 |
参考：該当物件周辺マップ
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広島県呉市広町字大新開イ印１０２５４番２９広島県呉市阿賀北５丁目８７０番４広島県呉市広大新開２丁目１０３３５番６外広島県呉市広中町１８番３広島県呉市仁方西神町３３５４番８広島県呉市広長浜４丁目１６７２０番３２２広島県呉市倉橋町字浜之庄１１８８８番
参考：近隣駅の地価相場
広駅(地価相場 53,700円/㎡)仁方駅(地価相場 49,800円/㎡)新広駅(地価相場 53,700円/㎡)安芸阿賀駅(地価相場 62,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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