広島県呉市広古新開６丁目２３番２(新広駅・広駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
107,000円
2017年01月01日に行った広島県呉市広古新開６丁目２３番２(広島県呉市広古新開６−１０−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を107,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 広島県呉市広古新開６丁目２３番２ |
| 住居表示 | 広古新開６−１０−１０ |
| 価格 | 107,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新広、1,000m |
| 地積 | 126㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 戸建住宅の他アパートが数多く見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田原寛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田原寛 |
|---|---|
| 価格 | 108,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 広中心部にあって生活利便性施設との関係位置は良好で、区画整然とした住宅地域であり需要は根強く、地価は上昇基調。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、アパート等が混在する区画整然とした住宅地域で特段の地域変動要因は予見されない。広中心部の地価は、住宅供給量の多い土地区画整理区域等の開発地の地価が指標となり、強含みにある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は広地区を中心とする呉市東部の平坦住宅地域と把握される。需要者の中心は30代∼40代の第一次取得者が主体である。広地区の中でも生活利便性の高い住宅地域で、住宅需要は根強く、大学にも近いため共同住宅等も多く見受けられる。住宅地の供給は土地区画整理地区が中心であり、当該区地区の価格を指標として価格形成がなされ、土地は130㎡前後で1，350万円前後、新築物件で3，500万円を超える物件も見受けられる。 |
| 一般的要因 | 呉市の経済が回復する中にあって、広・阿賀地区の中心部の地価は上昇傾向が顕著にみられ、縁辺部は下落傾向にあり二極化の状況にある。 |
浦信一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浦信一 |
|---|---|
| 価格 | 106,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整理済みの住環境の良い地域として希少性が高く、需要も旺盛で地価は堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺には大学があり、そのため戸建住宅のほかアパートが数多く建ち並ぶ地域であるが、今後ともこの住環境は維持していくものと見られ、地価も比較的堅調に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は対象標準地の属する広古新開地区を中心に呉市広地区中心部近郊の住宅地域一帯。需要者は圏域内の居住者が主体だが、外からの転入も見られる。当該地区北側の土地区画整理事業の影響は落ち着いてきた感があるが、需要は堅調である。取引の中心価格帯は土地のみで1000万円から1800万円、新築の戸建住宅で3000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 呉市では平坦部と傾斜地、利便性の良いJR駅周辺部と郊外部など、価格水準の二極化傾向が顕著になってきている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度2382315 北緯 132度6198229 |
参考：該当物件周辺マップ
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広島県呉市広町字大新開イ印１０２５４番２９広島県呉市築地町３番広島県呉市仁方大蔵町２４２番６広島県呉市広町字門松７２８１番１広島県呉市広横路２丁目２６６７番４広島県呉市広大新開２丁目１０３３５番６外広島県呉市広中町１８番３広島県呉市中央３丁目２番３広島県呉市仁方西神町３３５４番８広島県呉市阿賀中央３丁目３８８６番１広島県呉市倉橋町字浜之庄１１８８８番
参考：近隣駅の地価相場
新広駅(地価相場 53,700円/㎡)広駅(地価相場 53,700円/㎡)安芸阿賀駅(地価相場 62,100円/㎡)仁方駅(地価相場 49,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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